Daniël den Besten over zijn werk als adviseur grondzaken bij Gemeente Nunspeet

Daniël den Besten over zijn werk als adviseur grondzaken bij Gemeente Nunspeet

Daniël den Besten werkt nu bijna 5 jaar bij Metafoor Vastgoed en Software en heeft zich in deze tijd ontwikkeld van snippergroenmedewerker naar projectleider snippergroen en adviseur grondzaken. Zijn rol als adviseur grondzaken bij de gemeente Nunspeet was een mooie nieuwe stap voor hem waar hij veel voldoening uithaalt. Wij interviewden Daniël over deze voor hem erg afwisselende opdracht.

Van ruimtelijke ordening en planologie naar grondzaken

Na zijn opleiding Ruimtelijke Ordening en Planologie werkte Daniël 3 dagen in de week voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug als snippergroenmedewerker. Na een gesprek bij de gemeente met Marian Mulder (voormalig manager van Metafoor Vastgoed en Software), bleek dat Metafoor nog wel een leuke klus voor twee dagen in de week beschikbaar had voor Daniël. Toen het contract bij de gemeente afliep heeft Daniël besloten fulltime bij Metafoor in dienst te gaan.

De stap naar de functie van adviseur grondzaken bij de gemeente Nunspeet

Na verschillende snippergroenprojecten te hebben uitgevoerd voor de gemeenten Zeist, Krimpen aan den IJssel, Moerdijk, Utrechtse Heuvelrug en Dalfsen, werd het tijd voor een volgende stap. De kans om zich verder te ontwikkelen kreeg Daniël bij de gemeente Nunspeet, in de functie van adviseur grondzaken. De afdeling ROV (ruimtelijke ordening en volkshuisvesting) van de gemeente bestaat uit een team van planologen en een team vastgoed & grondzaken, waar Daniël nu dus al twee jaar deel van uit maakt.

Werkzaamheden als adviseur grondzaken

Het werk als adviseur grondzaken voor de gemeente Nunspeet is erg afwisselend. Daniël houdt zich bezig met de uitgifte van bedrijfskavels, overige grondverkopen en af en toe een grondaankoop. Door zijn werkzaamheden is hij veel in contact met verschillende partijen, zoals recreatieparken, bedrijven, particulieren: hij komt van alles tegen. Deze afwisseling in werkzaamheden vindt Daniël erg interessant.

Een echte adviserende rol

Aankomende maand wordt de laatste kavel van het bedrijventerrein verkocht. Tijd dus voor een evaluatie. Samen met de projectleider heeft Daniël een evaluatie opgesteld met daarin verschillende adviezen. Adviezen over het proces, maar ook adviezen over het indelen van een bedrijventerrein. Hoe zijn de kavels ingetekend? Is er voldoende ruimte voor voorzieningen? Dit zijn allemaal zaken waar rekening mee gehouden dient te worden. De achtergrond van Daniël (opleiding ruimtelijke ordening en planologie) brengt hem veel voordelen in deze adviserende rol. Het nadenken over bestemmingsplannen, verkeer en groenstructuur is voor Daniël namelijk niet nieuw.

Ondersteuning nodig op de afdeling grondzaken?

Heeft uw gemeente ondersteuning nodig op de afdeling grondzaken? Neem dan contact met ons op door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl om de mogelijkheden te bespreken. Wij helpen u graag.

Checklist opstellen huurovereenkomst gemeenten

Checklist opstellen huurovereenkomst gemeenten

Bij het opstellen en sluiten van een huurovereenkomst moet u op veel zaken letten. Zo is het belangrijk dat u het juiste modelcontract gebruikt voor het object dat verhuurd wordt. Daarnaast is het zaak goed te controleren of alle bepalingen van toepassing zijn. Het is van belang dat een huurovereenkomst voldoet aan de regelgeving om eventuele geschillen of juridische kosten te voorkomen.

Opstellen huurovereenkomst

Afspraken over de verhuur van bijvoorbeeld woonruimte, onbebouwde grond of kantoor- of horecaruimte worden vastgelegd in een huurovereenkomst. Er zijn verschillende modelcontracten online te vinden die gebruikt kunnen worden bij het opstellen van een huurovereenkomst. Als medewerker van een gemeente kunt u vaak gebruik maken van bestaande modelcontracten van de organisatie. Wanneer u het juiste modelcontract geselecteerd heeft, bent u echter nog niet klaar.

Download onze checklist voor het opstellen van huurovereenkomsten

Peter de Haan, onze specialist huurrecht stelde een overzichtelijke checklist op om medewerkers van overheidsorganisaties te helpen bij het opstellen van huurovereenkomsten. Door deze checklist te gebruiken weet u zeker dat u geen stappen over het hoofd ziet. Denk bijvoorbeeld aan het controleren van bepalingen, het toevoegen van bijlagen en het controleren van de overeenkomst. Houd onze checklist er bij terwijl u een huurovereenkomst opstelt en voer de taken stap voor stap uit. En natuurlijk geldt: hoe vaker u het doet, hoe gemakkelijker het wordt!

Extra ondersteuning nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst?

Heeft u een huurovereenkomst opgesteld aan de hand van onze checklist maar stuit u toch nog op onduidelijkheden? Wij ondersteunen u graag door de huurovereenkomst voor u te controleren. Laat u liever de gehele huurovereenkomst opstellen door één van onze adviseurs? Uiteraard is dat ook een mogelijkheid. U kunt eenmalig kosteloos gebruik maken van ons juridisch spreekuur via deze link. Ook kunnen wij u natuurlijk helpen aan een modelcontract voor een specifieke situatie. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Is Sandra de perfecte adviseur voor uw organisatie?

Is Sandra de perfecte adviseur voor uw organisatie?

Dit is Sandra. Sandra werkt via een adviesbureau voor een gemeente in het noorden van het land. Sandra werkt het liefst alleen, op haar eigen eilandje. Het interesseert haar niet veel wat haar team denkt, doet of voelt. Sandra doet haar werk op haar eigen manier, wat een ander daar ook van vindt. Zolang ze haar uurtjes maakt en het adviesbureau waarvoor ze werkt haar betaalt, vindt ze het al snel goed. Om 5 uur trekt ze de deur van het gemeentehuis achter zich dicht en laat ze de boel lekker de boel. Iedere gemeente wil wel een adviseur als Sandra, toch? Toch?!

Nou.. Nee! Een gemeente mag verwachten dat externe adviseurs meedenken. Dat ze net dat stapje extra zetten om de organisatie naar een hoger niveau te tillen. Dat ze hun eigen kwaliteiten, maar ook zeker de kwaliteiten van hun achterban benutten. Een behulpzame adviseur die kennis deelt, ondersteuning biedt en samenwerking centraal stelt.

Een adviseur van Metafoor dus!

Onze adviseurs dragen onze kernwaarden uit: FRIS. Dit betekent dat onze adviseurs enthousiast zijn met focus op de klant. Onze professionals zijn er op gericht het optimale resultaat te behalen. Dit bereiken wij door initiatief te tonen en slimme oplossingen aan te dragen. Wij streven naar een langdurig partnerschap met collega en klant. Hierbij staat samenwerking en kennisdelen centraal.

Heeft uw gemeente behoefte aan een adviseur die meewerkt IN de organisatie in plaats van VOOR de organisatie? Neem dan contact met ons op.

Let op: onze adviseurs leveren gevraagd én ongevraagd advies vanuit hun expertise en ervaring!

Best practices van senior jurist, docent én coach Deirdre Swiers

Best practices van senior jurist, docent én coach Deirdre Swiers

Deirdre Swiers is 5 jaar in dienst bij Metafoor Vastgoed en Software. In deze relatief korte tijd heeft zij zich snel ontwikkeld tot senior jurist, specialist verjaring, docent én coach. Dit is haar niet ‘zomaar’ komen aanwaaien, zij heeft erg hard gewerkt om op deze positie te komen. In een interview vertelt zij over haar loopbaan en geeft zij tips om zo’n snelle groei te kunnen doormaken.

Van advocatuur naar adviesbureau

Al tijdens haar opleidingen Bachelor Rechtsgeleerdheid en Master Privaatrecht besloot Deirdre dat ze de advocatuur in wilde. Een carrière als familierechtadvocaat leek de perfecte match. Helaas studeerde Deirdre af in tijden van economische crisis, waardoor de meeste advocatenkantoren op dat moment geen nieuwe advocaat-stagiairs aannamen. De opleiding tot advocaat was voor veel kantoren op dat moment namelijk een forse investering. Deirdre wilde niet stilzitten en wachten tot de markt weer zou aantrekken. Zij ging op zoek naar andere manieren om carrière te kunnen maken. Toen ze de vacature voor Medior Jurist Privaatrecht van Metafoor zag, besloot zij de switch te maken en de advocatuur achter zich te laten. Omdat het privaatrecht veel breder is dan het familierecht alleen, leek dit haar een interessante kans om zich breder te ontwikkelen. Momenteel is ze nog steeds erg blij dat ze deze switch heeft gemaakt.

Veel en snel ervaring opgedaan bij verschillende gemeenten

Vanaf haar start bij Metafoor is Deirdre ongeveer 2 jaar juridisch adviseur geweest. Op dat moment bestond het team van Metafoor uit slechts een klein aantal juristen. In deze tijd heeft ze eerst 3 dagen per week bij de gemeente Gorinchem op de afdeling vastgoed gewerkt. Door op de afdeling te werken kreeg ze direct veel mee van alle werkzaamheden en heeft ze heel veel geleerd. Na haar opdracht bij de gemeente Gorinchem startte ze bij de gemeente Stichtse Vecht, ook voor gemiddeld 3 dagen in de week. Het betrof een snippergroenklus, maar Deirdre heeft in die tijd veel andere zaken naar zich toe getrokken. Hierdoor heeft ze ook tijdens deze opdracht veel ervaring opgedaan op verschillende vlakken. Naast de detacheringsklussen bij de gemeente Gorinchem en de gemeente Stichtse Vecht hield ze zich vanaf haar start bij Metafoor tevens bezig met losse verjaringsklussen voor verschillende gemeenten.

Van adviseur naar specialist, docent én coach

Omdat Deirdre erg geïnteresseerd was in het onderwerp verjaring, hield zij de jurisprudentie op dit vlak goed in de gaten. Als een interessante uitspraak werd gedaan, schreef zij hier een artikel over. Zo is Deirdre in de rol van specialist verjaring gegroeid. Maar dat was niet de enige uitbreiding van haar rol. In 2017 ontvingen wij de vraag of wij een incompany training op het gebied van vastgoed en grondzaken konden verzorgen. Deirdre heeft dit direct met beide handen aangegrepen en ervoor gezorgd dat wij inmiddels meerdere opleidingen aanbieden. Naast het schrijven van artikelen en het geven van trainingen, hielp zij ook de groeiende groep juristen van Metafoor met lastige juridische vraagstukken. Deze uitbreidingen van haar takenpakket zorgden er op een natuurlijke wijze voor dat zij doorgroeide naar een positie als juridische coach.

“Ik vind het erg leuk om kennis te delen en mee te kijken naar oplossingen van onze juristen.
Even snel sparren of de laatste inhoudelijke check doen, dat geeft mij veel energie.”
– Deirdre Swiers

Van juridisch spreekuur naar (juridische) helpdesk

Veel gemeenten hebben behoefte aan de mogelijkheid om even kort over een dossier of juridsich vraagstuk te sparren. Hiervoor heeft Deirdre het juridisch spreekuur in het leven geroepen. Organisaties kunnen tijdens het spreekuur kosteloos advies inwinnen. Mocht er hierna nog behoefte zijn aan advies, kan een afspraak worden gemaakt voor advies op afroep voor een voordelig tarief.  De laatste tijd wensen veel gemeenten een afspraak voor (juridisch) advies op afroep tegen een vast tarief. Om op deze trend in te spelen, starten wij volgend jaar met een helpdesk. Deirdre zal de ontwikkeling van de helpdesk grotendeels voor haar rekening nemen. De helpdesk is naast juridisch advies ook beschikbaar voor (strategisch) advies op het gebied van vastgoed en grondzaken, duurzaamheid en mediation.

Best practices om een snelle groei door te maken

Terugblikkend op haar tijd bij Metafoor geeft Deirdre aan blij te zijn dat ze de kans heeft gekregen om mee te denken over de groei van het bedrijf en om zelf door te groeien. Onderstaande best practices van Deirdre kunnen andere adviseurs bij Metafoor, maar eigenlijk iedereen die aan het begin van haar/zijn carrière staat, helpen om een snelle groei door te maken:

1. Onderschat jezelf nooit: twijfel niet aan jezelf. Als je wordt gevraagd voor een klus of wordt aangenomen op een bepaalde functie, dan ben jij in staat om het waar te maken. Je hebt de juiste opleiding genoten en je weet wat je moet doen en waar je moet zoeken. Heb vertrouwen in jezelf!

2. Niets gaat vanzelf: jij – en niemand anders – bent verantwoordelijk voor jouw eigen groei. Je moet zelf dingen naar je toe trekken, niets komt ‘zomaar’ aanwaaien. Laat zien wat je wilt en waar je voor wilt gaan, spreek dit ook uit!

3. Geef je grenzen aan: trek naar je toe wat je leuk vindt en waar je energie van krijgt, maar geef hierin wel je grenzen aan. Jij weet waar je gelukkig van wordt en vooral ook waar je niet gelukkig van wordt. Geef aan wat je wilt/kunt oppakken en geef het ook aan als iets je niet gelukkig maakt of als het te veel wordt.

Nieuwe ontwikkelingen in het huurrecht: Opkoopbescherming en tijdelijke verhuur

Nieuwe ontwikkelingen in het huurrecht: Opkoopbescherming en tijdelijke verhuur

Wetsvoorstel Opkoopbescherming en Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur

Het afgelopen jaar heeft verscheidene veranderingen in het huurrecht met zich meegebracht. Niet alleen kregen huurders en verhuurders te maken met de coronamaatregelen en de nieuwe vraagstukken over de huurovereenkomst die daaruit volgen, ook heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties meerdere nieuwe regels bekendgemaakt en aangekondigd. Op 23 november 2020 heeft de minister een nieuw wetsvoorstel aangekondigd, dat op dit moment voorligt ter consultatie. Het betreft het wetsvoorstel Opkoopbescherming en Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur. In dit artikel zal ik de maatregelen die worden voorgesteld door de minister bespreken.

Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur

Door de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt is het sinds 2016 mogelijk een huurovereenkomst voor korte duur te sluiten waarbij er geen huurbescherming van toepassing is. Bij zelfstandige woonruimte kan deze overeenkomst voor maximaal twee jaar worden gesloten, bij onzelfstandige woonruimte is deze termijn vijf jaar. Eerder heb ik in dit artikel de Tijdelijke Wet Verlenging Tijdelijke Huurovereenkomsten besproken. Deze wet maakte het mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden. Hoewel het einde van de coronacrisis nog niet in zicht is, is deze tijdelijke wet inmiddels geëindigd. Sinds 1 november 2020 kan er geen gebruik meer gemaakt worden van de mogelijkheid tot een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst.

Verlenging tijdelijke huurovereenkomst

Met het nieuwe wetsvoorstel Opkoopbescherming en Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur wil de minister het mogelijk maken dat een tijdelijke huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte kan worden gesloten voor drie jaar (in plaats van twee), of dat een tijdelijke huurovereenkomst kan worden verlengd tot een maximumduur van drie jaar. Verlenging is slechts mogelijk onder de contractuele voorwaarden van de initiële huurovereenkomst. Worden er nieuwe voorwaarden afgesproken, dan is er feitelijk sprake van een nieuwe huurovereenkomst die van rechtswege geldt voor onbepaalde tijd.  Daarnaast is verlenging pas mogelijk nadat de verhuurder het einde van de huurovereenkomst heeft aangezegd conform de huidige regels. Voor onzelfstandige woonruimte blijft de maximumduur voor een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming vijf jaar.

Contractuele minimumduur

Verder beoogt de minister met het wetsvoorstel een minimumduur van de huurovereenkomst te introduceren, waarbinnen de huurder de overeenkomst niet kan opzeggen. In het wetsvoorstel is opgenomen dat verhuurder en huurder deze minimumtermijn overeen kunnen komen. Dit is dus geen verplichting. Wel stelt het wetsvoorstel grenzen aan deze minimumduur. Bij een overeenkomst met een looptijd van één tot twee jaar kan de termijn waarbinnen de huurder niet kan opzeggen niet langer zijn dan drie maanden, bij een overeenkomst met een looptijd van twee tot drie jaar kan dit niet langer zijn dan zes maanden en bij een overeenkomst met een looptijd van drie jaar of langer kan dit niet langer zijn dan 12 maanden. Daarnaast maakt het wetsvoorstel het mogelijk om ook bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd een minimumduur overeen te komen waarbinnen de huurder niet kan opzeggen.

Opkoopbescherming

Het tweede aspect van het wetsvoorstel betreft de opkoopbescherming. Het wetsvoorstel maakt mogelijk dat gemeenten op basis van de huisvestingverordening voorwaarden kunnen stellen aan het kopen van woonruimte om deze vervolgens te verhuren (buy to let). Voor een woonruimte die valt onder één van de door de gemeente te bepalen categorieën geldt dat verhuur gedurende de eerste vier jaar verboden wordt, tenzij de eigenaar van de woonruimte hiervoor een vergunning heeft verkregen. Die vergunning wordt slechts in een aantal gevallen verleend. Voor dit alles geldt dat ‘de gemeenteraad slechts van zijn bevoegdheden gebruik maakt indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving’ (Wetsvoorstel art. 40 Huisvestingswet 2014). De regels inzake de opkoopbescherming zijn vooralsnog tijdelijk van aard: na drie jaar volgt een evaluatie.

Tot slot: Stand van zaken wetsvoorstel

Op dit moment is de internetconsulatie voor het wetsvoorstel geopend. Tot 22 december 2020 kunnen marktpartijen reageren op het voorstel. Gezien de ingrijpende wijzigingen die dit wetsvoorstel met zich meebrengt worden er veel reacties verwacht. Wanneer de parlementaire behandeling van het voorstel op de agenda komt te staan is, mede gelet op de aankomende verkiezingen, nog onduidelijk.

Het is maar de vraag of de nieuwe maatregelen een positief effect gaan hebben op de woningmarkt. Ook is nog niet duidelijk wat er terecht komt van de eerder aangekondigde (maar tot op heden niet verder uitgewerkte) maatregelen, en of de huidige tekst van het wetsvoorstel Opkoopbescherming en Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur in stand blijft na de reacties van marktpartijen. Wij houden u hiervan op de hoogte.

Heeft u vragen over dit artikel of over andere huurrecht gerelateerde zaken? Lees hier meer over huurrecht of neem contact met ons op.

mr. Peter de Haan

Whitepaper: verduurzamen gemeentelijk vastgoed

Whitepaper: verduurzamen gemeentelijk vastgoed

De tijd van achterover leunen is voorbij, er staat een flinke en urgente opgave te wachten als het om het verduurzamen van gemeentelijke gebouwen gaat. Nu de Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed is vastgesteld door de VNG zijn de intenties voor enkele sectoren, waaronder gemeenten, helder gemaakt. Er wordt verwacht dat er een gemeentelijk plan op portefeuilleniveau wordt gemaakt voor 30 jaar. Hierbij dient, voor een deel van de portefeuille, de eerste vier jaar concreet te zijn inclusief uitvoeringsplan en financieringsplan. Het einddoel is een CO₂-arme samenleving in 2050. De gemeente heeft daarbij een voorbeeldrol te vervullen.

Whitepaper Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed

Metafoor Vastgoed en Software heeft deze whitepaper opgesteld om gemeenten inzicht te geven in het proces van het verduurzamen van bestaand gemeentelijk vastgoed. Wat zijn de te ondernemen stappen? Waar begin je? Hoe krijg je het georganiseerd in behapbare onderdelen? Wat zijn veelvoorkomende knelpunten? Enkel de ʻverplichte’ boxjes afvinken is mogelijk onvoldoende. Onze visie op ʻbasis op orde’ naar strategische portefeuillesturing speelt hierbij een belangrijke rol.

Van basis op orde naar duurzame portefeuillesturing

De titel van de whitepaper ‘Van basis op orde naar duurzame portefeuillesturing’ is veelzeggend en komt vanuit onze visie op vastgoed die is vastgelegd in de Vastgoedladder van Metafoor. Naast de te hanteren wettelijke bepalingen wordt in de whitepaper stapsgewijs uitgelegd hoe het vastgoed verduurzaamd kan worden.

Start nu met het verduurzamen van gemeentelijk vastgoed

Wij hopen met deze whitepaper gemeenten het juiste inzicht te geven om met het verduurzamen te beginnen. Ja er komt veel bij kijken, ja er is veel draagvlak bij nodig, ja er moet veel gebeuren in de meeste gevallen. Maar het belangrijkste is dat er gestart wordt want uitstellen is geen optie (meer).

Hulp nodig bij de verduurzamingsslag?

Onze adviseurs staan voor u klaar om te starten met het opmaken van een routekaart. Vraag naar de mogelijkheden om laagdrempelig een QuickScan te krijgen van de businesscase verduurzamen op portefeuilleniveau door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl.

Rekenkameronderzoek onderhoud Vensterscholen gemeente Groningen

Rekenkameronderzoek onderhoud Vensterscholen gemeente Groningen

Metafoor Vastgoed en Software is naast het detacheren van vastgoedadviseurs en het uitvoeren van adviesopdrachten voor overheden ook regelmatig betrokken bij rekenkameronderzoeken. Kortgeleden hebben wij een onderzoek afgerond in samenwerking met de Rekenkamer van de gemeente Groningen. Het onderzoek richtte zich op het onderhoud van de Vensterscholen binnen de gemeente. Dit rekenkameronderzoek was Metafoor op het lijf geschreven, aangezien het onderwerp perfect bij onze expertise past en wij tijdens het onderzoek geen andere opdrachten uitvoerden voor de gemeente. Hierdoor konden wij het onderzoek als onafhankelijke, objectieve partij uitvoeren. Inmiddels is het onderzoeksrapport opgeleverd. Wij interviewden Han Warmelink[i], voorzitter van de Rekenkamer in Groningen en Peter Broer[ii] van Metafoor over het proces.

Wat doet een Rekenkamer?

Het is verplicht voor gemeenten om in ieder geval een rekenkamerfunctie in te richten. Naar alle waarschijnlijkheid wordt het in de toekomst verplicht om per gemeente een Rekenkamer in te stellen. De gemeente Groningen heeft daar al op geanticipeerd. De Gemeentewet stelt dat een Rekenkamer onderzoek doet naar de doelmatigheid en doeltreffendheid en eventueel de rechtmatigheid van het door het gemeentebestuur gevoerde bestuur. Bij een rekenkameronderzoek is het belangrijk om de onderzoeksvraag zo te formuleren dat het behapbaar wordt. De Rekenkamer van de gemeente Groningen huurt onafhankelijke bureaus in om de eigen leden van de Rekenkamer te ondersteunen bij het uitvoeren van onderzoeken. Han Warmelink zorgt er als voorzitter van de Rekenkamer voor dat het onderzoek voorspoedig verloopt. Daarnaast bewaakt hij het budget en stuurt hij op de politieke focus binnen het onderwerp.

Onderzoek naar het onderhoud van Vensterscholen

Iedere twee jaar maakt de Rekenkamer een ronde langs de gemeenteraadfracties om te analyseren wat speelt binnen de gemeente en welke vragen de fractieleden beantwoord willen zien worden. Er is gebleken dat het onderhoud van vastgoed vaak te laat wordt uitgevoerd, waardoor het uiteindelijk kapitalen kost. Binnen de gemeente Groningen is flink ingestoken op Vensterscholen[iii], waardoor de vraag ontstond hoe het ervoor staat met het onderhoud van deze maatschappelijke gebouwen. De secretaris van de Rekenkamer heeft drie ervaren partijen op het gebied van vastgoedonderhoud uitgenodigd om een offerte uit te brengen. Metafoor heeft de opdracht uiteindelijk toegewezen gekregen.

Peter Broer was projectleider tijdens het onderzoek en heeft ondersteuning gehad vanuit verschillende expertises. Radboud Ammerlaan (Senior Adviseur Gebiedseconomie bij Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling) heeft veel kennis van de gemeente Groningen. Rien van der Maarel (Senior Strategisch Vastgoedadviseur) keek mee naar de wijze van organisatie binnen de gemeente en onderwijsbesturen. Gert-Jan ter Hoor is specialist op het gebied van wetgeving rondom onderwijshuisvesting en droeg ook zijn steentje bij. Voor de daadwerkelijke onderhoudsinspecties en conditiemetingen van de gebouwen heeft Helix ondersteuning geboden.

Eigendom van de Vensterscholen

Tijdens het onderzoek is gebleken dat slechts enkele Vensterscholen eigendom zijn van de gemeente, en de overige van de schoolbesturen. In dat geval betekent het dat het schoolbestuur in principe verantwoordelijk is voor het onderhoud. Echter, behoudt de gemeente haar zorgplicht. Wanneer een schoolbestuur omvalt, is de gemeente alsnog verantwoordelijk voor de gebouwen. Een belangrijke aanbeveling die de Rekenkamer heeft gedaan naar aanleiding van de bevindingen van Metafoor, is dat gemeenten dus goed moeten blijven communiceren met de schoolbesturen over het onderhoud van de gebouwen.

Onderhoud Vensterscholen goed op orde

Uit het onderzoek is gebleken dat het beheer en onderhoud van de Vensterscholen -die in  eigendom zijn van de gemeente Groningen- goed op orde is en weinig tot geen verbeteringen nodig zijn. Peter Broer stelt zelfs dat de gemeente Groningen bij de koplopers op het gebied van het professioneel vastgoedbeheer en vastgoedonderhoud behoort. De risico’s van de gebouwen in eigendom van de gemeente zijn klein. Voor de gebouwen in eigendom van de schoolbesturen zijn de risico’s iets groter maar goed te beheersen. Wel verdienen de Vensterscholen op beleidsmatig gebied aandacht, omdat veel onduidelijkheid bestaat rondom de definitie van een Vensterschool. Een belangrijke aanbeveling die de Rekenkamer doet naar aanleiding van onze bevindingen is dus om de definitie van Vensterscholen te actualiseren en te verduidelijken.

Samenwerking Rekenkamer Groningen en Metafoor

Over de samenwerking tussen de Rekenkamer en Metafoor en de inhoud van het rapport is Han Warmelink erg tevreden. De grootste uitdaging zat hem in het blijven spreken van dezelfde taal. Een onderzoeksbureau als Metafoor richt zich echt op de inhoudelijk kant van het vastgoedbeheer en het onderhoud van de gebouwen en de Rekenkamer moet ervoor zorgen dat het rapport uiteindelijk landt in de raad en dat het rapport niet afleidt van de kern van de boodschap. Beide partijen hebben een andere achtergrond en het is de kunst om dit bij elkaar te krijgen. Uiteindelijk zijn zowel Metafoor als de Rekenkamer het erover eens dat dit doel is bereikt.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@www.metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100.

————————————–

[i] Han Warmelink is 30 jaar werkzaam geweest als docent en later hoofddocent staatsrecht aan de Rijksuniversiteit Groningen. Hij is gepromoveerd op een onderwerp rondom financiële besluitvorming van de Rijksoverheid, waarna hij geïnteresseerd is geraakt in Rekenkamerwerk. Hij houdt er van om met een onafhankelijke blik bezig te zijn met lopende zaken, in een positie aan de zijkant van het bestuur. Om deze reden is hij naast zijn rol als voorzitter van de Rekenkamer in Groningen tegenwoordig ook ombudsman bij de Universiteit Twente.

[ii] Peter Broer is Algemeen Manager bij Metafoor Vastgoed en Software. Zijn expertise is vastgoedeigenaren en overheden te ondersteunen bij het verbeteren van de organisatie rondom vastgoed op onderhouds-, contractueel en financieel niveau. Hij is in het verleden bij veel (Rekenkamer)onderzoeken betrokken geweest en was projectleider tijdens dit specifieke rekenkameronderzoek.

[iii] Een Vensterschool is een multifunctioneel gebouw waar meerdere vormen van onderwijs, leerlijnen en leeftijden samenkomen. In zo’n gebouw kunnen leerlingen zo’n 20 jaar doorbrengen, omdat zich hier een peuterspeelzaal, kinderopvang, basisschool en school voor voortgezet onderwijs bevindt. Daarnaast kunnen instellingen zoals bibliotheken onderdeel uitmaken van een Vensterschool.

Gemeente Noordoostpolder tevreden gebruiker van software voor kaveluitgifte

Gemeente Noordoostpolder tevreden gebruiker van software voor kaveluitgifte

Foto: loting kavels gemeente Noordoostpolder

In 2017 is Metafoor Vastgoed en Software gestart met de ontwikkeling van software om het proces rondom kavelverkoop efficiënter in te richten. Bij de ontwikkeling van deze nieuwe tool is de gemeente Noordoostpolder actief betrokken geweest. De ervaring van de gemeente rondom het kaveluitgifte proces, gecombineerd met de kennis vanuit Metafoor, heeft ervoor gezorgd dat de software uitstekend aansluit op de wensen van de gemeente. Wij interviewden Pytrik Zuidema[i] van de gemeente Noordoostpolder en Willemyn Volders[ii] van Metafoor over de werkwijze rondom kaveluitgifte binnen de gemeente en het gebruik van KavelverkoopOnline.

Team Vastgoed

Team Vastgoed maakt bij de gemeente Noordoostpolder deel uit van het ingenieursbureau en bestaat uit de onderdelen kavelverkoop, verhuur van grond en panden, verhuur sportaccommodaties, gebouwenbeheer en planeconomie gebouwen.  De acquisitie van bedrijfskavels valt onder de afdeling Economische Zaken. Echter, wanneer de kavel daadwerkelijk wordt verkocht en er een verkoopovereenkomst opgesteld moet worden, komt het dossier weer terecht bij team Vastgoed. De totale afdeling Vastgoed bestaat uit negen vaste medewerkers en drie extern ingehuurde medewerkers, waaronder Willemyn Volders.

Kaveluitgifte binnen de gemeente Noordoostpolder

De gemeente Noordoostpolder geeft verschillende types kavels uit, namelijk particuliere kavels (vrijstaand en twee-onder-een-kap) en projectmatige kavels. Zowel Pytrik en Willemyn houden zich bezig met de uitgifte van beide types kavels. De uitgifte van particuliere kavels start met een loting, de overgebleven kavels worden online gezet op de digitale kavelkaart. Projectmatige kavels worden op twee wijzen uitgegeven. Enerzijds via een prijsvraag en anderzijds worden bepaalde partijen benaderd om een ontwerp in te dienen voor een bepaalde vlek.

Pytrik en Willemyn zijn verantwoordelijk voor de organisatie van de loting. Voor de geïnteresseerden die zijn ingeloot, stellen ze een optieformulier op. Wanneer het optieformulier getekend geretourneerd is en de nota voor inschrijfgeld is voldaan, is de optie officieel. Wanneer de kopende partij na vier maanden nog geïnteresseerd is, wordt de optie met vier maanden verlengd. Na deze vier maanden, kan de optie nog eenmalig met vier maanden worden verlengd waarna een overeenkomst moet worden aangegaan. Pytrik en Willemyn stellen de verkoopovereenkomst op en sturen deze wanneer het ondertekend is naar de notaris van de kopers. Wanneer de akte passeert, maken zij de inningsopdracht aan en wordt de kavel definitief overgedragen. Gedurende het gehele proces geven Pytrik en Willemyn adviezen over de ontwikkeling van de woning en zijn zij verantwoordelijk voor de gehele communicatie richting de kopers.

Hoe KavelverkoopOnline de gemeente Noordoostpolder ondersteunt

Vanaf de start van de ontwikkeling van KavelverkoopOnline in 2017 is de gemeente Noordoostpolder actief betrokken geweest. Wanneer er nieuwe kavels op de markt komen, worden deze in KavelverkoopOnline gezet voordat het proces van de uitgifte begint.

“Wat ik zelf heel prettig aan de software vind is dat het met actielijsten werkt. Je hoeft niet zelf bij te houden wanneer je moet reageren of wanneer een bepaalde actie moet worden ondernomen. Je draait simpelweg een lijst uit en ziet wat er die dag moet gebeuren.”

– Pytrik Zuidema, gemeente Noordoostpolder

Ook vindt Pytrik het fijn dat je aantekeningen kunt maken bij een specifiek perceel en reservekandidaten kunt noteren. Daarnaast is het mogelijk om meldingen in te stellen en acties toe te wijzen aan collega’s.

Samenwerking Metafoor en gemeente Noordoostpolder

De samenwerking tussen Metafoor en de gemeente Noordoostpolder verloopt heel voorspoedig. Pytrik is erg tevreden over zowel het werk van Willemyn als de software en de support rondom het gebruik van de software. Ze geeft aan dat wanneer ze een vraag heeft, dit direct wordt opgepakt en er met haar wordt mee gedacht. Willemyn is zelf ook blij om voor de gemeente Noordoostpolder te werken. Ze is in een vreemde tijd begonnen (corona), maar is erg goed opgevangen door haar collega’s bij de gemeente.

Bent u benieuwd geworden naar onze software voor kaveluitgifte? Klik dan hier of neem contact met ons op voor meer informatie door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl.

——————————-

[i] Pytrik Zuidema is al 30 jaar werkzaam bij de gemeente Noordoostpolder. De eerste 28,5 jaar werkte zij op de afdeling Financiën, uiteindelijk als coördinator van het team WOZ/Belastingen. 1,5 jaar geleden maakte zij de overstap naar de afdeling Vastgoed waar zij een mooie nieuwe uitdaging heeft gevonden.

[ii] Willemyn Volders werkt sinds april 2020 via Metafoor Vastgoed en Software voor de gemeente Noordoostpolder ter ondersteuning bij kaveluitgifte.

Een persoonlijke terugblik op 2020 van Annabelle

Een persoonlijke terugblik op 2020 van Annabelle

Het einde van het jaar nadert alweer. De dag begint weer in het donker, maar in tegenstelling tot eerdere jaren hoef ik deze winter niet op de regenachtige ochtend aan te sluiten in de file. Nooit gedacht dat ik dat zo zou missen. Het was voor iedereen een bewogen jaar. Ik kijk er met gemengde gevoelens op terug. Het afgelopen jaar bracht me teleurstelling, verdriet en beperkingen, maar het bracht me ook creativiteit, verbondenheid en discipline. Het heeft me geleerd dat samenwerken nog steeds kan, ook al is de afstand groot. En dat de onbenullige koffiemomentjes eigenlijk onmisbaar zijn.

Continuïteit

Veel dingen waren het afgelopen jaar onzeker, maar onzekerheid over mijn baan bij Metafoor heb ik gelukkig niet gevoeld. Al snel bleek namelijk dat we een ontzettend creatief en gedreven team hebben. Dat wist ik natuurlijk al, maar in dit soort tijden zie je dat toch in een ander perspectief. Daar waar ik en velen met mij bij gemeenten niet of minder konden werken vanwege thuisblijvende kinderen, waren er ook collega’s die direct bijsprongen om de projecten draaiende te houden. Voor ons als bedrijf misschien een kans, maar dat is wel een voorbeeld van de continuïteit die wij verzekeren bij Metafoor.

Communiceren tijdens Corona

Mensen die mij kennen weten dat ik veel waarde hecht aan open en eerlijke communicatie. Ik houd me vooral bezig met actualisatieprojecten van oneigenlijk grondgebruik. Daarbij is naast een duidelijk beleid de wijze van communiceren het belangrijkste wat mij betreft. Normaal trek ik hiervoor alles uit de kast: informatieavonden, inloopspreekuren, locatiebezoeken, persoonlijke gesprekken etc. Maar het afgelopen jaar heb ik deze kanalen niet optimaal kunnen inzetten. Ik voelde daarom nog meer de behoefte om me te verplaatsen in de inwoners van onze klanten. Hoe kunnen we inwoners nog steeds optimaal bereiken en informeren zonder ruis? Hoe komt onze boodschap over als we hem niet persoonlijk kunnen toelichten? Voor iedereen heeft de coronacrisis een effect gehad. En wat doet dat effect vervolgens binnen een discussie over oneigenlijk grondgebruik en de bereidbaarheid om te huren of te kopen? Daar heb ik me begin dit jaar net als veel van mijn collega’s over gebogen.

Het resultaat is een aanvullend pakket aan communicatiemiddelen naast onze bekende Metafoor-methodiek. Met al onze klanten is gekeken welke alternatieve middelen het afgelopen jaar het best ingezet konden worden. Zo heb ik ervoor gekozen om mijn brieven te voorzien van een persoonlijke paragraaf. Hiermee wil ik benadrukken dat we als gemeente echt open staan voor een reactie en vragen graag beantwoorden, ondanks dat we fysieke gesprekken afhouden. Hiermee heb ik de drempel om contact op te nemen geprobeerd te verlagen. Normaal benadruk ik dit tijdens een bewonersavond, maar die zijn afgelopen jaar afgelast. Ook is er de optie tot een digitaal gesprek en is er naast de spreekuren overdag ook een avondspreekuur georganiseerd. Verder probeer ik in mijn persoonlijk contact met inwoners ook echt te luisteren zodat men zich voldoende gehoord voelt. De interactie die je normaal in een fysiek gesprek hebt ontbreekt nu, het is dus een uitdaging om een telefoongesprek net zo persoonlijk en prettig te maken.

Persoonlijke ervaring

Mijn ervaring is dat deze wijze van communiceren gewaardeerd wordt. Er is begrip dat er geen informatieavonden zijn en fysieke overleggen zoveel als mogelijk beperkt worden. En inwoners staan nu meer open voor persoonlijk contact. Vanwege alle maatregelen is men nu immers ook gewend om meer telefonisch of digitaal te behandelen. Hoewel ik graag weer informatieavonden organiseer en inwoners uitnodig voor een kopje koffie of thee op het gemeentehuis, zal een deel van de huidige werkwijze in stand blijven. Ik zie namelijk dat met meer communicatie alleen maar meer resultaten worden behaald.  

Positief naar 2021

Recent ben ik zelf besmet geraakt met het coronavirus, ondanks dat ik zo ontzettend voorzichtig was. Gelukkig bleek al snel dat het alleen bij milde klachten bleef. De constante gedachte dat het boven je hoofd hangt is weg, althans voor even. Ik sluit het jaar daarom positief af. Ik ben gezond en we zien het licht van 2021 al in de verte. Ik ben tevreden over de behaalde resultaten, ondanks de aanpassingen die we hebben gedaan. Ook ben ik trots op het team van Metafoor. We hebben laten zien dat we een hecht team zijn en alle zeilen bijzetten als dat nodig is.

Annabelle van Helmond

Verhoging overdrachtsbelasting snippergroen per 2021

Verhoging overdrachtsbelasting snippergroen per 2021

In het belastingplan 2021 staan de plannen van het kabinet voor de belastingen in 2021. Eén van deze plannen is een wijziging van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (het wetsvoorstel “Wet differentiatie overdrachtsbelasting”). Dit wetsvoorstel bevat, naast o.a. een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters, ook elementen die consequenties hebben voor de overdracht van snippergroen. Het tarief voor de overdrachtsbelasting bij verkrijging van snippergroen is nu nog 2%. In 2021 zal dit volgens het wetsvoorstel worden verhoogd naar 8%, een forse verhoging dus!

Stand van zaken wetsvoorstel

De tweede kamer heeft het wetsvoorstel op 12 november 2020 aangenomen en de eerste kamer zal nog moeten stemmen. De plenaire behandeling in de eerste kamer staat gepland voor 7 december 2020. Als het wetsvoorstel vervolgens wordt aanvaard door de eerste kamer, zal de wet worden afgekondigd in het staatsblad. De wet treedt dan in werking met ingang van 1 januari 2021.

De huidige situatie (2020)

In het huidige artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) zijn o.a. de volgende bepalingen opgenomen:

  • Het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting is 6%.
  • In afwijking hiervan bedraagt de overdrachtsbelasting voor woningen 2%.
  • Onder woningen worden mede begrepen aanhorigheden die tot de woning behoren of gaan behoren.

Snippergroen

Aanhorigheden zijn de zaken die zich op de grond bevinden waarop de woning staat, zoals een tuin, een garage of een schuur. Ook aanhorigheden die tot de woning gaan behoren vallen onder het lage tarief, zoals het kopen van een strook grond om als tuin bij de woning te betrekken (snippergroen). Op de verkrijging van snippergroen is dan ook het (lage) tarief van 2% van toepassing.

Voorbeeld overdracht Snippergroen in 2020:

Piet heeft een woning gekocht in 2017. Hij wil zijn tuin uitbreiden en koopt een strook snippergroen van de gemeente voor € 2.000 k.k. Indien de overdracht in 2020 plaatsvindt, zal hij over deze verkrijging 2%, dus € 40 overdrachtsbelasting moeten betalen.

Toekomstige situatie (per 2021)

In het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting worden o.a. de volgende wijzigingen aan de WBR voorgesteld:

  • Het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting wordt verhoogd naar 8%.
  • In afwijking hiervan bedraagt de overdrachtsbelasting voor woningen 2%, mits de verkrijger de woning zelf gaat bewonen.
  • Het tarief van 2% is alleen van toepassing op aanhorigheden die tot de woning behoren, indien zij gelijktijdig met deze woning worden verkregen.

Snippergroen

Bovenstaande wijzigingen hebben gevolgen voor de overdrachtsbelasting bij snippergroen. Dit komt door de toevoeging dat het lagere tarief van 2% alleen van toepassing is bij de overdracht van aanhorigheden die gelijktijdig met de overdracht van de woning plaatsvindt. Dit is een geheel nieuwe toevoeging en is in het wetsvoorstel vastgelegd als het nieuwe artikel 14 lid 4 WBR. Omdat snippergroen niet gelijktijdig wordt verkregen met de overdracht van de woning, maar nagenoeg altijd op een later moment, is het lage tarief voor een woning hier niet (meer) van toepassing, maar het nieuwe algemene tarief van 8%.

Voorbeeld overdracht 2021:

Indien de overdracht van de strook snippergroen in 2021 zal plaatsvinden, zal Piet 8%, dus € 160 overdrachtsbelasting moeten betalen. Omdat de overdracht van het snippergroen niet gelijktijdig plaatsvindt met de overdracht van de woning(dat was in 2017), is het lagere tarief van 2% niet van toepassing. De te betalen overdrachtsbelasting in 2021 is dus 4x (!) zoveel als bij een overdracht die plaatsvindt in 2020.

Conclusie

Als het wetsvoorstel wordt aangenomen en de wetswijzing in werking treedt, zullen vanaf 2021 verkrijgers van een strook snippergroen bij een verkoop k.k. rekening moeten houden met het nieuwe tarief van 8% overdrachtsbelasting. Bij een verkoop v.o.n. zal de gemeente juist duurder uit zijn, omdat zij de overdrachtsbelasting voor haar rekening neemt.

Charlotte Römer

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@www.metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100.