Burenrecht: Geschil over erfdienstbaarheid achterpad woonwijk

Burenrecht: Geschil over erfdienstbaarheid achterpad woonwijk

Arrest Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch
d.d. 29 september 2020

Inleiding

Bij de gronduitgifte is door de gemeente aan een aantal bewoners toegezegd dat zij hun percelen via een achterpad zouden kunnen bereiken. Dit pad is tijdens de ontwikkeling van de woonwijk aangelegd en kwam uit op een gebied met een openbare bestemming, van waar de openbare weg bereikt kon worden. Op het terrein met de openbare bestemming zijn een aantal jaren later ook woningen gebouwd. Een van de percelen loopt feitelijk tot aan een zijpad, dat toegang geeft tot het achterpad van de achterliggende percelen. De eigenaren van het perceel waarvan het zijpad volgens de kadastrale kaart deel uitmaakt, willen het zijpad nu opheffen en bij hun tuin betrekken. De bewoners van achterliggende woningen gebruiken het zijpad als achteruitgang, maar voor het gebruik van het zijpad is geen erfdienstbaarheid gevestigd. Op de kadastrale kaart is een pad niet afzonderlijk ingetekend. De eigenaren van de achterliggende percelen nemen het standpunt in dat het zijpad helemaal geen onderdeel is van het eigendom van de woonpercelen, omdat deze nooit aan hen geleverd is.

Mvr. Mr. D.(Deirdre) Swiers

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@www.metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100.

Deze tekening hoort bij de uitspraak. Het geschil gaat om pad A-B (zijpad).

Oordeel gerechtshof

Het gerechtshof gaat in rechtsoverweging 5.2 ev. In op de vraag of het zijpad wel onderdeel is van het perceel dat de bewoners in eigendom hebben gekregen, of dat het pad nog eigendom is van de gemeente.

Volgens de bewoners van de achterliggende percelen lag het zijpad er ook al toen zij rond 1997 hun woning kochten. Van meet af aan konden zij via dit pad de openbare weg bereiken.

Verder staat vast dat bij de bouw van de nieuwe woningen een zijpad is vrijgehouden tussen twee percelen. Uit niets blijkt dat het zijpad bij de verkoop is opgeheven, het is ook daarna gewoon blijven liggen. De woning en tuin zijn naast het pad aangelegd en er is een schutting geplaatst tussen het pad en de tuin. Deze feiten duiden er niet op dat ook het pad indertijd is geleverd aan de eigenaar van de woning. Wat er is geleverd wordt immers bepaald door de feitelijke situatie in samenhang met de koopovereenkomst en de leveringsakte.

In de leveringsakte waarbij de woning is overgedragen, is het verkochte omschreven als “woonhuis met garage, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden te [plaats] , [adres 1] , kadastraal bekend gemeente Boxtel, [sectieletter] , nummer [sectienummer] ”. Daarbij valt op dat het pad naast de woning niet is genoemd. Als men daarvan de eigendom ook had willen overdragen, had dit wel voor de hand gelegen omdat de woning naast het pad was gebouwd en pad en woning strikt genomen geen verband met elkaar hadden.

Volgens de kadastrale tekening, die is gehecht aan de leveringsakte maakt het pad deel uit van het perceel dat aan de bewoners in eigendom toebehoort. Dat is volgens het gerechtshof echter vooralsnog te weinig om uit te kunnen gaan van eigenaarschap.

“De werkelijke rechtstoestand kan naar Nederlands recht immers afwijken van wat in de openbare registers en het kadaster is vermeld (het zogenoemde negatieve stelsel van openbaarheid). Leidend bij de beantwoording van de eigendomsvraag zijn de openbare registers, waarvan het kadaster als zodanig geen deel uitmaakt. Het kadaster heeft de leveringsakte te volgen die is ingeschreven in de openbare registers.”

“Die leveringsakte uit 2004 moet worden uitgelegd op basis van wat er indertijd “in het veld” als perceel was waar te nemen. Dit zal wellicht een perceel met daarop een woning met tuin zijn geweest, gelegen naast een pad. Het gaat er dan om of hen toen ook dat pad is geleverd. Daarvan is vooralsnog niet gebleken. Integendeel, het feit dat er nooit ten laste van het perceel [adres 1] erfdienstbaarheden zijn gevestigd in verband met dat pad – terwijl er aan de bewoners van [adres 3] tot en met [adres 2] wel toezeggingen over een uitweg achterom waren gedaan – kan erop duiden dat dit pad nooit is overgedragen, maar steeds in handen is gebleven van hoogstwaarschijnlijk de Gemeente (nu het bouwbedrijf in 1996 en 2001 alleen te bebouwen grond van haar zal hebben gekocht). De Gemeente had immers bedacht, getuige het (derden)beding in de koopakte van 1995 waarbij de grond door de Gemeente aan het bouwbedrijf werd verkocht, dat de betreffende woningen ook achterom een toegang naar de openbare weg moesten hebben. De door [geïntimeerden] als productie 6 bij antwoord overgelegde brief van de Gemeente van 28 januari 2004 met betrekking tot het pad tussen [adres 5] en [adres 1] aan de koper van [adres 7] (die kennelijk had gevraagd om het pad dat tussen [adres 2] en [adres 7] liep, te mogen kopen van de Gemeente) lijkt hier ook op te wijzen. De Gemeente gaat in die brief – geschreven op een moment dat het perceel nog aan [appellanten] ’s rechtsvoorganger geleverd moest worden – zonder meer ervan uit dat zij eigenaar is van het pad tussen de woningen [adres 5] en [adres 1] en laat daarin weten dat de toenmalige eigenaren van de panden [adres 5] en [adres 1] geen interesse hadden in overname van dat pad. Kennelijk heeft de Gemeente het pad indertijd dus wel willen overgedragen, maar bestond daarvoor geen belangstelling. Op zichzelf is dat ook weer te begrijpen, nu de toenmalige eigenaren van [adres 5] en [adres 1] weinig belang zullen hebben gehad bij het in eigendom krijgen van een pad waarvan vooral derden gebruik zouden maken. Dit alles duidt er vooralsnog op dat het pad feitelijk nooit is beschouwd als deel van het huidige kadastrale perceel met nummer [sectienummer] ( [adres 1] ) en altijd eigendom van de Gemeente is gebleven, steeds met de bedoeling (door de Gemeente zelf obligatoir vastgelegd als derdenbeding ten behoeve van de eigenaars van het pad B-C in de koopakte met het bouwbedrijf) de eigenaars van het pad B-C via dit pad toegang tot de openbare weg te geven.

6.5.Tot slot staat vast dat door [appellanten] of hun rechtsvoorgangers het pad ook nooit feitelijk in bezit is genomen, zoals de eigenaar van [adres 7] voor het deel van het pad dat liep van punt B naar [straatnaam 2] kennelijk wel heeft gedaan. Ook langs die weg kan dus geen eigenaarschap zijn ontstaan.”

Conclusie

Kortom, ook al maakt het zijpad volgens de kadastrale kaart onderdeel uit van het perceel, als uit de leveringsakte en de feitelijke gebruikssituatie niet blijkt dat het pad onderdeel is van het overgedragen perceel, staat het eigendom van het pad nog niet vast. Deze uitspraak leert ons wederom om goed op te letten bij het vestigen van erfdienstbaarheden voor achterpaden in woonwijken die in ontwikkeling zijn. Ook leert het ons dat het verstandig is om beoogde paden in te tekenen op de uitgiftetekening, met het verzoek aan de notaris om de tekening daadwerkelijk aan de akte te hechten en als zodanig in te doen schrijven bij het kadaster.

Mvr. Mr. D.(Deirdre) Swiers

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@www.metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100.