De gevolgen van de WHOA voor verhuurders

De gevolgen van de WHOA voor verhuurders

Dinsdag 6 oktober heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet Homologatie Onderhands Akkoord, oftewel de WHOA.[1] Deze wet leidt tot een aantal belangrijke wijzigingen in de Faillissementswet. Nu er door de coronacrisis een stijging in het aantal faillissementen wordt verwacht[2], zal de werking van de WHOA in de praktijk snel duidelijk worden. In dit artikel wordt ingegaan op deze nieuwe wet en de gevolgen die deze wet heeft voor verhuurders.

De huidige faillissementsregels

Als een schuldenaar is opgehouden zijn schuldeisers te betalen, dan kan bij de rechtbank het faillissement worden aangevraagd. Bij een faillissement wordt er gerechtelijk beslag gelegd op het vermogen van de schuldenaar. In het faillissement is het de taak van de curator om de openstaande schulden zoveel mogelijk te betalen. Als de faillissementsboedel voldoende activa bevat om meerdere schuldeisers te betalen, dan worden deze schuldeisers volgens een bepaalde rangorde betaald. Ten eerste kunnen houders van een pandrecht, hypotheekrecht of retentierecht hun rechten uitoefenen alsof er geen faillissement is. Daarna worden de vorderingen van de preferente schuldeisers zoals het UWV en de Belastingdienst betaald. Vervolgens (als er nog geld in de boedel zit) worden de vorderingen van schuldeisers met een voorrecht betaald. Hieronder vallen onder andere de kosten voor de aanvraag van het faillissement. Tot slot zijn de concurrente schuldeisers aan de beurt. Dit zijn de ‘reguliere’ schuldeisers die bijvoorbeeld nog een vordering voor achterstallige huur hebben. De concurrente schuldeisers worden betaald naar rato van hun vordering. Dit wordt ook wel het principe van de paritas creditorum genoemd.

De concurrente schuldeisers hebben in een faillissement weinig kans op betaling van hun vordering. Daarom kan er een onderhands schuldeisersakkoord worden gesloten, waarin schuldeisers een betalingsverdeling overeenkomen. Een onderhands akkoord kan echter alleen worden gesloten indien alle schuldeisers daarmee instemmen en kan bovendien niet aan een schuldeiser worden opgedrongen. Met de invoering van de WHOA verandert dit.

De Wet Homologatie Onderhands Akkoord

De wetgever beoogt met invoering van de WHOA ondernemingen in financiële moeilijkheden mogelijkheden te bieden om die financiële problemen aan te pakken en zo een faillissement te voorkomen. De WHOA is daarnaast ook bedoeld voor situaties waarin de onderneming weliswaar niet meer voort kan bestaan, maar de regels uit de WHOA toch een betere uitkomst bieden dan een faillissement, bijvoorbeeld doordat de kosten voor een curator worden vermeden.[3]

Op grond van de nieuwe regels kunnen schuldeisers tot een onderling akkoord komen voor de verdeling van de opbrengsten uit het akkoord. Hierbij wordt zoveel mogelijk de rangorde uit het huidige faillissementsrecht gehanteerd. Een schuldeiser mag bij deze verdeling niet slechter uitkomen dan bij een faillissement het geval zou zijn geweest, er moet dus een zo eerlijk mogelijke verdeling worden gehanteerd. De schuldeisers stemmen vervolgens over het akkoord. De schuldenaar kan, als tenminste één groep schuldeisers instemt met het akkoord, een verzoek indienen bij de rechtbank tot homologatie van het akkoord. Als de rechter het akkoord goedkeurt is het akkoord verbindend voor alle schuldeisers die bij het akkoord betrokken zijn, dus ook voor schuldeisers die tegen het akkoord hebben gestemd of die geen stem hebben uitgebracht.

Gevolgen van de WHOA voor verhuurders

Een lopende huurovereenkomst en de verplichtingen die daaruit voortvloeien kunnen voor problemen zorgen bij de noodlijdende huurder. De WHOA maakt het daarom mogelijk om lopende overeenkomsten te wijzigen. Als de wederpartij niet met die wijziging instemt, kan de overeenkomst worden opgezegd (art. 373 WHOA).

In het akkoord kan worden vastgelegd dat huurder uitstel krijgt voor betaling van de huurpenningen of dat een deel van de huurpenningen wordt kwijtgescholden. Ook kan de exploitatieverplichting worden opgeschort en de huurprijs worden gewijzigd.  Als de verhuurder niet instemt met het akkoord kan de huurder de overeenkomst opzeggen. De huurder kan bij het indienen van het verzoek tot homologatie van het akkoord dan tevens een verzoek indienen tot het verlenen van toestemming voor opzegging van de overeenkomst (art. 373 en 383 lid 7 WHOA). Als de rechter het akkoord homologeert en de toestemming tot opzegging verleent vindt de opzegging van rechtswege plaats op de dag waarop de rechter het akkoord homologeert en tegen een door de huurder gestelde termijn (van maximaal 3 maanden).

Wil de verhuurder zich verzetten tegen de opzegging van de huurovereenkomst, dan kan dit slechts op beperkte gronden. Hij kan ook proberen zich tegen homologatie van het akkoord zelf te verzetten. Wel heeft de verhuurder recht op vergoeding van leegstandsschade als gevolg van opzegging van de huurovereenkomst. De failliete huurder zal hier doorgaans geen verhaal meer voor bieden, maar een derde die zich garant heeft gesteld voor de leegstandsschade eventueel wel. 

Praktische uitwerking WHOA snel duidelijk

De WHOA biedt met name praktische voordelen voor de noodlijdende huurder. Voor verhuurders kunnen de nieuwe regels echter vergaande gevolgen hebben. Stemt een verhuurder tegen een akkoord en wordt dat akkoord toch gehomologeerd, dan is de verhuurder hier aan gebonden. Daarnaast kan een huurder de huurovereenkomst eenvoudiger wijzigen of opzeggen.

Doordat er, mede door de tweede golf van het coronavirus, een stijging in het aantal faillissementen en faillissementsaanvragen wordt verwacht, zal de praktische uitwerking van de nieuwe regels hoogstwaarschijnlijk sneller dan verwacht duidelijk worden. Wij raden verhuurders daarom aan zich bewust te zijn van de gevolgen van deze nieuwe wet. Heeft u hier vragen over, neem dan contact op met één van onze adviseurs.

Mr. P. (Peter) de Haan

[1] https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/35249_wet_homologatie_onderhands.

[2] https://www.nu.nl/economie/6083286/aantal-faillissementen-stijgt-na-maandenlange-daling.html.

[3] A. de Fouw & K. Keij, ‘Wetsvoorstel homologatie onderhands akkoord: de (on)mogelijkheden tot het wijzigen en beëindigen van lopende huurovereenkomsten’ TvHB, 2/2020, p. 82.