De invloed van overheidssteun op de tijdelijke huurprijsvermindering

Huurprijsvermindering-nieuwsbericht

Kan een huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering, als hij al een tegemoetkoming voor zijn vaste lasten ontvangt van de Rijksoverheid?

Rechtspraak over huurprijsvermindering vanwege corona

De afgelopen tijd zijn er verscheidene kort gedingen gevoerd over het recht op (tijdelijke) huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis, en dit jaar is ook uitspraak gedaan in de eerste bodemprocedures. De lijn in de rechtspraak is dat de pijn van de coronacrisis zoveel mogelijk door verhuurder en huurder gedeeld moet worden. Daarbij wordt de coronacrisis vaak aangemerkt als gebrek of onvoorziene omstandigheid. Dat de coronacrisis wordt aangemerkt als gebrek leidt voor de huurder doorgaans niet tot een oplossing, omdat het recht op huurprijsvermindering bij een gebrek in de meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte is uitgesloten. Doordat de coronacrisis wordt aangemerkt als onvoorziene omstandigheid achten de meeste rechters het redelijk dat de huurder recht heeft op huurprijsvermindering, in de meeste gevallen ter hoogte van 50% over de periode dat exploitatie van het gehuurde onmogelijk was.

Uitspraak over de invloed van overheidssteun op huurprijsvermindering

Waar tot op heden minder aandacht voor is geweest, is de vraag in hoeverre de overheidssteun die huurder ontvangt van invloed is op de hoogte van de huurprijsvermindering. Zo kan een huurder van bedrijfsruimte bij een verplichte sluiting gebruik maken van de TVL-regeling (Tegemoetkoming Vaste Lasten).[1] Is het redelijk dat huurder aanspraak maakt op een huurprijsvermindering van 50%, als hij tevens een tegemoetkoming voor zijn vaste lasten van de Rijksoverheid ontvangt? Op 2 februari 2021 heeft de rechtbank Gelderland hier in kort geding uitspraak over gedaan.[2]

De feiten

In het kort geding bij de rechtbank Gelderland ging het om de verhuur van een cafébedrijf met woning. De verhuurder (eiser in deze zaak) heeft huurder vanwege de coronacrisis al een huurkorting verleend van 50% over de maanden mei en april 2020. Vanaf juli 2020 heeft huurder echter zonder toestemming van de verhuurder de huur telkens slechts voor 2/3 deel voldaan. Verhuurder vordert in deze zaak daarom betaling van de achterstallige huur en ontruiming van het gehuurde. Huurder vordert huurprijsvermindering en baseert zich er daarbij op dat de coronacrisis moet worden aangemerkt als gebrek, dan wel als onvoorziene omstandigheid.

De beoordeling

De kantonrechter geeft ten eerste aan dat “het niet of slechts beperkt kunnen gebruiken van het gehuurde als gevolg van de door de overheid opgelegde maatregelen in verband met de coronacrisis, als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt”. Een gebrek geeft in beginsel recht op evenredige huurprijsvermindering (art. 7:207 BW). Vervolgens legt de kantonrechter de overeenkomst uit aan de hand van de Haviltex-maatstaf en komt daarbij tot de conclusie dat partijen het recht op huurprijsvermindering bij een gebrek niet contractueel hebben uitgesloten. De kantonrechter oordeelt als volgt:

“5.8. Uit het voorgaande volgt dat aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat sprake is van een gebrek op grond waarvan [gedaagde] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dat betekent dat [gedaagde] in afwachting van die procedure, in deze procedure opschorting van de huurprijs kan vragen.”

Daarnaast geeft de kantonrechter aan dat de coronacrisis tevens kan worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 lid 1 BW. Daaruit volgt dat partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mogen verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft. Hoe de huurprijs moet worden aangepast hangt vervolgens af van de omstandigheden van het geval. Daarbij is volgens de kantonrechter het volgende van belang:

“5.9. […] Daarbij kunnen ook een rol spelen de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen en de aard en ernst van de betrokken belangen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de omvang van het verlies van [gedaagde] als gevolg van de coronacrisis, hoe zijn financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre [eiser] afhankelijk is van huurinkomsten om bijvoorbeeld haar financieringslasten te voldoen.”

Huurder heeft gesteld dat hij door de horecasluiting sinds oktober 2020 geen horeca-inkomsten meer heeft. Verhuurder wijst vervolgens op de TVL-regeling, die tot een compensatie van maximaal 50% van de vaste lasten kan leiden.[3] Over de huurprijsvermindering oordeelt de kantonrechter als volgt:

“5.10. […] Voor de periode dat de horeca als gevolg van de overheidsmaatregelen geheel gesloten was, van 14 oktober 2020 tot het moment dat de horeca weer (met beperkende maatregelen) open mag, acht de kantonrechter, gelet op het hiervoor weergegeven uitgangspunt, een huurkorting van 25% redelijk, rekening houdend met een tegemoetkoming vaste lasten van 50%. Of [gedaagde] dit bedrag wel of niet zal krijgen, doet daar niet aan af. Voor een andere verdeling is in dit kort geding geen plaats, nu [gedaagde] geen opening van zaken wenst te geven over zijn financiële positie.”

Verder oordeelt de kantonrechter dat er in dit kort geding geen grond is voor ontruiming en dat huurder de achterstallige huur moet betalen. Het is nog onzeker of de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden ontbonden.

De invloed van steunpakketten op de huurkorting

Huurder en verhuurder kunnen er inmiddels vanuit gaan dat de coronacrisis wordt aangemerkt als gebrek of onvoorziene omstandigheid, en dat huurder in geval van omzetverlies door een verplichte sluiting recht heeft op (tijdelijke) huurprijsvermindering. Daarvoor moet huurder echter wel voldoende aantonen hoeveel omzetverlies hij heeft geleden als gevolg van de verplichte sluiting vanwege de coronacrisis. Uit bovenstaand kort geding volgt dat ook de steunpakketen die huurder voor zijn vaste lasten ontvangt vanuit de Rijksoverheid van invloed kunnen zijn op de hoogte van de huurprijsvermindering. Daarnaast weegt ook mee in hoeverre verhuurder afhankelijk is van de huurinkomsten.

Coronacrisis: Huurder en verhuurder moeten de pijn delen

In de rechtspraak en literatuur is veel aandacht voor de positie van huurders in deze coronacrisis. De positie van verhuurders blijft nog wel eens onderbelicht. Dat komt waarschijnlijk door de misvatting dat alle verhuurders grote partijen zijn met een grote financiële buffer. Ook aan de verhuurderskant bevinden zich echter verhuurders voor wie de coronacrisis (financiële) problemen met zich meebrengt. Daarom is het belangrijk dat partijen proberen er in goed overleg uit te komen. Het is daarbij van belang dat huurders niet uit eigen beweging en zonder toestemming van de verhuurder stoppen met het betalen van (een deel van) de huur. In dat geval loopt huurder het risico op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Blijf daarom in gesprek en kom samen tot een goede oplossing, waarbij alle omstandigheden moeten worden meegewogen. Bij het (onderling) vaststellen van de huurkorting moet niet alleen worden gekeken naar het omzetverlies van de huurder, maar ook naar de andere steunpakketten die huurder ontvangt voor zijn vaste lasten.

P. (Peter) de Haan

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100.

[1]  Tegemoetkoming Vaste Lasten Rijksoverheid

[2] Rechtbank Gelderland 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479.

[3] Recent is de maximale vergoeding op basis van de TVL-regeling nog eens verhoogd. Klik hier voor meer informatie.