De voor- en nadelen van Tiny Houses voor gemeenten

Voor- en nadelen van Tiny Houses

Met de woningnood onder jongeren, het verduurzamen van de maatschappij en de opvang van vluchtelingen in het achterhoofd zijn gemeenten steeds vaker aan het kijken naar alternatieve oplossingen voor de woningproblematiek. Ook de inzet van Tiny Houses kan hierin een rol spelen. Steeds vaker wordt deze vorm van kleinschalig wonen op braakliggende terreinen toegepast en wordt er in de pers en sociale media veel over geschreven. Hierdoor moet de gemeente op voorhand een goede afweging van voor- en nadelen maken om tot een goed onderbouwde keuze te komen. De onderbouwing van het besluit over het wel of niet inzetten van Tiny Houses wordt hierdoor sterker en zorgt ervoor dat de gemeente dit beter kan uitleggen.

Om gemeenten te helpen bij deze onderbouwing zal er in dit artikel worden ingegaan op de rol van gemeente  en de voor- en nadelen vanuit privaatrechtelijk oogpunt. Onze ervaring leert namelijk dat gemeenten over het algemeen een goede inschatting van de publiekrechtelijke kant kunnen maken, maar op privaatrechtelijk gebied tegen meer vraagtekens aan lopen. Als u na het lezen van dit artikel nog vragen heeft of een advies wenst over een vergelijkbare casus in uw gemeente, kunt u ons uiteraard altijd benaderen.

De rol van de gemeente

Vanuit de privaatrechtelijke rol heeft de gemeente bij dergelijke projecten de rol van grondeigenaar. De aangewezen grond kan vanwege diverse redenen de komende jaren niet inzetbaar zijn voor het doel waarvoor deze ooit is aangekocht. Het kan bijvoorbeeld om grond gaan die ooit bedoeld was als bedrijventerrein, maar door een wijziging van de visie van het college daarvoor voorlopig niet ingezet kan worden. De gemeente ziet een toenemende vraag naar woningen onder haar inwoners, maar het faciliteren van dit soort woningbouw past niet altijd binnen het grondbeleid. Dan zijn er meerdere mogelijkheden om dit alsnog te faciliteren.

De gemeente kan er bijvoorbeeld voor kiezen om zelf in eigen beheer Tiny Houses te realiseren. Dit heeft alleen niet de voorkeur aangezien niet past bij de faciliterende rol van de gemeente, het ontwikkel-/beheertraject arbeidsintensief is en de benodigde kennis mogelijk ook ontbreekt. Er is nog een andere mogelijkheid, namelijk de samenwerking zoeken met de woningcorporatie of commerciële partijen en daarmee een Publiek Private Samenwerking te starten. Hierdoor brengt iedere partij zijn kwaliteiten (en mogelijk grondposities) in en hoeft de gemeente minder capaciteit in te zetten. De onderlinge afspraken zullen dan vastgelegd worden in een samenwerkingsovereenkomst of prestatieafspraken, zodat het duidelijk is wat er verwacht kan worden van alle betrokkenen en het doel van de samenwerking. De Publiek Private Samenwerking zal vaak de voorkeur hebben vanuit de gemeente vanwege de hiervoor genoemde voordelen.

Voor- en nadelen

In de discussies over Tiny Houses worden de argumenten duurzaamheid, tijdelijkheid en financieel vaak genoemd. Eerst zal duurzaamheid  belicht worden, daarna de tijdelijkheid van Tiny Houses en als laatste zal er ingegaan worden op het economische aspect. Op het juridische aspect zal in een vervolgartikel dieper worden ingegaan, aangezien er hierbij sprake is van interessante jurisprudentie en constructies.

Duurzaamheid

Duurzaamheid is steeds belangrijker aan het worden, maar in hoeverre is een Tiny House duurzaam. Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het zaak om eerst scherp te hebben wat duurzaam eigenlijk is. Volgens het woordenboek is de definitie van duurzaam als het bedoeld is om lang mee te gaan, relatief milieuvriendelijk is en grondstof besparend is. Het heeft dus betrekking op goederen of producten die geproduceerd of verkregen zijn op een manier die het milieu en de natuur zo min mogelijk belast.  In dit artikel zullen wij dan ook deze definitie hanteren als we het hebben over duurzaam.

Een Tiny House wordt gemaakt van gerecyclede en natuurlijke materialen, waarbij ook de circulariteit een steeds belangrijker punt zal worden. Door bij de constructie al rekening te houden met de eindfase van de Tiny House kunnen er nu al keuzes worden gemaakt om het hergebruik te verbeteren. Daarnaast houdt een Tiny House ook rekening met de impact van het gebruik op de natuur. Het winnen van energie en water gebeurt in bijna alle gevallen op of rondom het Tiny House. Ook verspilling wordt zo veel mogelijk tegen gegaan door het Tiny House zo efficiënt mogelijk in te zetten voor haar bewoners. Door beperkte ruimte wordt er bijvoorbeeld niet onnodig verwarmd. Door deze maatregelen wordt de ecologische voetafdruk van de bewoners kleiner dan die van bewoners van een traditionele woning. Tegelijk is het Tiny House zo ingericht dat het woongenot van de bewoner niet wordt belemmerd.

Zoals gezegd is een duurzaam product zo min mogelijk belastend voor het milieu en zal er dus ook goed gekeken moeten worden naar het productpaspoort. Hierin wordt ook de herkomst van de gebruikte materialen beschreven van grondstof tot eindproduct.  In het productpaspoort wordt bijvoorbeeld ook gekeken naar transportbewegingen in de productiecyclus. Hoe duurzaam een product ook lijkt tijdens het gebruik, dit kan worden teniet gedaan door veel milieu-impact tijdens de productie. Het is zaak om hier goed naar te kijken bij de keuze voor een Tiny House en mogelijk te kiezen voor lokale producenten, die gebruik maken van lokale materialen en producten. Op deze manier begint een Tiny House al met een duurzame voorsprong ten opzichte van andere Tiny Houses.

Tijdelijkheid

Naast de voor- en nadelen van de component duurzaamheid, zijn deze er ook voor de component tijdelijkheid. De inzet van Tiny Houses als oplossing voor het woningprobleem kan ideaal zijn als de grond waarover het gaat de komende 10 jaar niet nodig is voor andere ontwikkelingen. Vooral gronden waar over 10 tot 15 jaar een industriegebied of uitbreiding van een kern wordt verwacht, zijn veelal geschikt voor deze tijdelijke invulling. Op deze manier kan er op korte termijn een oplossing worden geboden voor een maatschappelijk probleem, zoals de huidige woningnood. Mocht de grond uiteindelijk toch nodig zijn, kan een Tiny House relatief eenvoudig verplaatst worden naar een nieuwe locatie.

 

Tiny Houses

Als Tiny Houses aan de lokale woningmarkt worden toegevoegd is het belangrijk om met de bewoners van de Tiny Houses afspraken te maken. De hamvraag is, is hoe wordt de grond in gebruik gegeven? In eerste instantie gaan we dan uit van tijdelijkheid, zeg 10 jaar[1]. Huur zou een vanzelfsprekend middel zijn om in te zetten bij Tiny Houses.

Indien u meer wilt weten over de vereisten bij een huurovereenkomst voor woonruimte, zoals huurbescherming, opzeggingsgronden en dergelijke, verwijzen wij u graag naar de artikelen in onze kennisbank met betrekking tot het huurrecht.

De huurovereenkomsten kunnen individueel of collectief worden aangegaan. In het geval van individuele overeenkomsten is de gemeente zelf verantwoordelijk voor de invulling van de kavels, iets wat veel tijd kan kosten. De huurovereenkomst aangaan met een collectief zorgt ervoor dat de verantwoordelijkheid van de invulling niet bij de gemeente ligt maar bij de contractpartner. De contractpartner kan dan individueel overeenkomsten voor gebruik aangaan. Hier zou bijvoorbeeld de samenwerking met (woning)corporaties opgezocht kunnen worden. De gemeente verhuurt de grond aan een woningcorporatie, de (woning)corporatie verhuurt onder aan bewoners. Wel van belang is dat bovenop de verhuurde grond een recht van opstal gevestigd moet worden.

Financieel

Op dit moment doen diverse gemeenten onderzoek naar Tiny Houses en de bijbehorende businesscase. Veel gemeenten merken dat de businesscase alleen rond te maken is door de grond gratis in te brengen of door ambtenaren uren te laten maken maar deze niet door te belasten aan het project. Doordat de materiaalkosten in verhouding hoog zijn en de terugverdientijd relatief kort, blijkt de marge ter dekking van de grondexploitatie en de stichtingskosten vaak te klein om alle kosten gedekt te krijgen. De grond kan bouw- of woonrijp beschikbaar gesteld worden. Door de grond alleen bouw- of woonrijp beschikbaar te stellen zouden de kosten gedrukt worden. Door de grond gratis in te brengen moet dit op voorhand duidelijk zijn wat de meerwaarde hiervan is, mede doordat hierdoor een gevoelige situatie ontstaat betreft de wet markt en overheid. Ook is het de vraag of het de taak is om op te treden als verhuurder van Tiny Houses.

Opties om de grond beschikbaar te stellen zijn mogelijk. Om de kosten terug te verdienen kan er bijvoorbeeld worden gedacht aan huur. Bij huur kan de PPS de Tiny House aanschaffen en plaatsen, waarna de bewoner de Tiny House huurt. Vanuit de Wet Markt en Overheid zal de gemeente haar activiteiten minimaal kostendekkend moeten uitvoeren, waardoor de constructie waarbij de grond in bruikleen wordt gegeven van een bewoner voor het plaatsen van een Tiny House niet meer mag.

Een andere optie is de grond uitgeven via een erfpachtconstructie. Hierbij moet de grond op naam van een bewoner ingeschreven worden. Als de bewoner tussentijds mocht willen vertrekken, zal de erfpachtovereenkomst via de notaris ontbonden moeten worden. Mocht een nieuwe gegadigde zich hierna melden, zal er opnieuw een erfpacht voor de resterende jaren via de notaris afgesloten worden. Daarnaast is het gebruikelijker om erfpachtovereenkomsten voor een langere periode  af te sluiten. Dit maakt dat overeenkomsten van bijvoorbeeld 10 jaar kostprijs technisch een stuk onaantrekkelijker zijn. Hierdoor is de grond via een erfpachtconstructie voor een periode van 10 jaar uitgeven voor Tiny Houses  niet interessant.

Wanneer de Tiny House volledig zelfvoorzienend kan worden neergezet, kan de gemeente gaan voor de constructie van huur. Op deze manier zal het project het snelste kostendekkend kunnen zijn, aangezien er niet veel investeringen met bijbehorende kapitaallasten nodig zijn om te kunnen starten. Of als dit niet mogelijk is, kan het college het project aanwijzen als maatschappelijk belangrijk via een goed onderbouwd algemeen belang besluit. Hierdoor hoeft een project niet kostendekkend te worden, aangezien het maatschappelijk nut hierbij boven financieel rendement gaat.

Onze ervaringen

Omdat wij als Metafoor adviseurs bij veel gemeentelijke opdrachtgevers met het onderwerp Tiny Houses te maken krijgen, hebben wij een goed beeld bij wat er speelt en welke beweegredenen er zijn. Natuurlijk is elke gemeente anders en zal er niet één oplossing zijn die voor elke gemeente geldt. Hierdoor hopen wij u een beter beeld gegeven te hebben over de voor- en tegenargumenten voor ieder onderdeel. Als u hulp nodig heeft met een specifiek dossier kunt u deze via de adviesdesk bij ons indienen en zullen wij u hierbij uiteraard in bijstaan.

Stef Kamerman en Jelle Postma

[1] tijdelijkheid van 10 jaar komt voort ut de maximale afwijking van het bestemmingsplan het kan worden gezien als  aanvulling op de “kruimellijst” en daarvoor voor maximaal 10 jaar afwijken van een bestemmingsplan