De werking van de ‘koop breekt geen huur’-regel

De werking van de ‘koop breekt geen huur’-regel

Eerder schreef collega Jelle Postma dit artikel over oude huurovereenkomsten waar gemeenten aan gebonden zijn. In dat artikel kwam kort de regel ‘koop breekt geen huur’ aan de orde. Hoewel deze regel op het eerste gezicht eenvoudig toegepast kan worden, is de werking van deze regel beperkter dan vaak wordt gedacht. De ‘koop breekt geen huur’-regel kent een aantal bijzonderheden en belangrijke aandachtspunten. In dit artikel wordt deze regel nader toegelicht.

Art. 7:226 BW: Koop breekt geen huur

De regel ‘koop breekt geen huur’ is te vinden in artikel 7:226 BW en houdt het volgende in: als de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft wordt overgedragen door de verhuurder, of als de verhuurder een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op deze zaak vestigt, dan gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst die na het moment van overdracht opeisbaar worden over op de verkrijger (art. 7:226 lid 1 BW).

Dwingend recht

De regel ‘koop breekt geen huur’ is bij gebouwde onroerende zaken van dwingend recht (art. 7:226 lid 4 BW). Dit betekent dat er in de huurovereenkomst niet van deze regel mag worden afgeweken. Dit leidt ertoe dat de huurovereenkomst deels een goederenrechtelijk karakter krijgt. Bij overdracht van het gehuurde gaat de huurovereenkomst van rechtswege over op de verkrijger.

Overdracht door de verhuurder

Uit artikel 7:226 BW volgt dat de rechten en plichten die opeisbaar worden na het moment van overdracht van de zaak alleen overgaan op de verkrijger als de verhuurder de zaak overdraagt. Als de schuldeiser van de verhuurder de zaak overdraagt, dan geldt de regel ‘koop breekt geen huur’ ook (art. 7:226 lid 2 BW). Dit geldt ook in geval van executie door een beslaglegger of hypotheekhouder, tenzij de huurovereenkomst is ingegaan na het leggen van beslag of het vestigen van een hypotheekrecht waarbij een huurbeding is opgenomen (art. 3:264 BW).

In bepaalde situaties is de verhuurder niet tevens de eigenaar van de zaak, bijvoorbeeld als een beheerder of tussenpersoon op eigen titel een huurovereenkomst sluit. Als de verhuurder en de eigenaar van de zaak twee verschillende partijen zijn en de zaak wordt overgedragen door de eigenaar, dan geldt de regel ‘koop breekt geen huur’ niet.[1] Een verkrijger die een zaak overneemt van een eigenaar die niet tevens de verhuurder van die zaak is, is derhalve in beginsel niet gebonden aan de rechten en plichten uit de huurovereenkomst die betrekking heeft op de zaak.

Opeisbaarheid rechten en plichten

De regel ‘koop breekt geen huur’ geldt alleen voor rechten en plichten die opeisbaar worden vanaf het moment van overdracht. Voor zover het gaat om rechten en plichten die na overdracht van het gehuurde opeisbaar worden, is de nieuwe eigenaar de aan te spreken contractspartij. Is er sprake van een gebrek dat is ontstaan voor de overdracht, dan dient de voorgaande verhuurder dat gebrek nog te herstellen. Is er sprake van een huurachterstand, dan kan alleen de voorgaande verhuurder de betaling daarvan vorderen. Rechten en plichten die al opeisbaar zijn voordat de zaak wordt overgedragen kunnen wel worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar, maar daar is een aparte overdracht voor nodig.

Onmiddellijk verband met het gebruik of de tegenprestatie

Alleen de bedingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de zaak en/of de door de huurder te betalen tegenprestatie gaan over op de nieuwe eigenaar (art. 7:226 lid 3 BW).  Dit betekent kortgezegd dat de nieuwe eigenaar slechts gebonden is aan de kernbedingen van de huurovereenkomst. Een koopoptie of een voorkeursrecht van koop houdt geen onmiddellijk verband met het gebruik of de tegenprestatie, waardoor de nieuwe eigenaar hier in beginsel niet aan gebonden is.      

De bepaling dat de nieuwe eigenaar alleen gebonden is aan bedingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik of de tegenprestatie geldt alleen in gevallen waarin overdracht plaatsvindt onder bijzondere titel (conform de regels van art. 3:84 BW). Is er sprake van overdracht onder algemene titel, dan gaat niet alleen de zaak of de huurovereenkomst over maar wordt de gehele rechtsverhouding overgedragen. In die situatie zijn partijen niet gebonden aan de restricties van art. 7:226 BW.

Overdracht van een deel van het gehuurde

De ‘koop breekt geen huur’-regel is ook van toepassing als slechts een deel van het gehuurde wordt overgedragen.[2] Dit leidt ertoe dat de huurovereenkomst doorgaans gesplitst moet worden, zodat deze van toepassing is op het deel van het gehuurde dat niet wordt overgedragen en op het deel dat wel wordt overgedragen. Dit kan er in geval van een gebrek toe leiden dat de huurder beide verhuurders zal moeten aanspreken. De verhuurders dienen dan onderling een verdeling af te spreken.

Werking ‘koop breekt geen huur’

Uit bovenstaande blijkt dat de ‘koop breekt geen huur’-regel een beperktere werking heeft dan vaak wordt gedacht. Zo gaan alleen rechten en plichten die opeisbaar worden na overdracht van het gehuurde en die onmiddellijk verband houden met het gebruik van het gehuurde en/of de tegenprestatie over op de opvolgend eigenaar. Bovendien geldt de regel alleen als de verhuurder het gehuurde overdraagt. Desalniettemin kunt u door deze regel geconfronteerd worden met verhuurdersverplichtingen als u een zaak overneemt waar een huurovereenkomst op rust. 

mr P. de Haan

Heeft u te maken met overdracht van een verhuurde zaak of andere vragen met betrekking tot huurrecht, dan adviseren wij u graag. Neem contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100 of dien uw vraag in via onze adviesdesk.


 

[1] Zie HR 25 september 2020, ECLI:NL:HR:2020:1499. De Hoge Raad merkt hier echter op dat de aan art. 7:226 BW ten grondslag liggende beschermingsgedachte ertoe kan leiden dat bepaalde verplichtingen die de eigenaar jegens de huurder van de zaak heeft, overgaan op de verkrijger.

[2] HR 6 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2560.