Gemeenten in spagaat door huurwoningen met oude huurovereenkomsten

Gemeenten in spagaat door oneigenlijke dienstwoningen met oude huurovereenkomsten

Regelmatig komen er artikelen voorbij over het spotgoedkoop wonen in gemeentelijk vastgoed.[1] Ook in onze praktijk komen wij dit regelmatig tegen. Het gaat vaak om oude huurovereenkomsten van woningen, waar de gemeente mee in haar maag zit. Vanuit onze praktijk komen wij in de gemeentelijke portefeuilles ook voormalige dienstwoningen tegen, waarbij het gemeentepersoneel bij het eindigen van de betrekking in de woning is blijven wonen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij bruggen, sluizen, molens en begraafplaatsen. In dit artikel zullen we alleen ingaan op de categorie oneigenlijke dienstwoningen en huurwoningen. Bij de eigenlijke dienstwoningen is er namelijk geen sprake van een huurovereenkomst, maar maakt het onderdeel uit van de arbeidsovereenkomst. Vanwege de regel ‘koop breekt geen huur’ (artikel 7:226 BW) veranderde er voor de bewoners van deze oneigenlijke dienstwoningen/huurwoningen niets en werd de gemeente van rechtswege verhuurder van de woningen.

Lage huurprijzen die niet voldoen aan de eis van kostprijsdekkende huur

De huurovereenkomsten lopen nog door, maar bij sommige gemeenten is de huurprijs niet elk jaar geïndexeerd. Hierdoor betalen de huurders een lage huur in vergelijking met de huidige markthuren. Om te kunnen voldoen aan de eis van kostprijsdekkende huur zou de huur opgeschroefd moeten worden, maar de onderliggende huurcontracten bieden hiervoor nauwelijks mogelijkheid. Dit kan pas bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Het is dus wachten tot de huurders uit eigen beweging vertrekken, maar zij zullen niet snel die neiging voelen om een andere woning te zoeken vanwege de hogere huur- en koopprijzen van andere woningen.

Oneigenlijke dienstwoningen en huurwoningen vaak aangemerkt als ‘niet-strategisch vastgoed’

Daarnaast hebben de meeste gemeenten de afgelopen jaren hun beleid aangepast naar een faciliterende vastgoedportefeuille, waardoor deze woningen die niet meer aansluiten bij het huidige beleid. Vaak behoren deze woningen tot de categorie ‘niet-strategisch vastgoed’, waar de strategie ‘afstoten’ aan wordt gekoppeld. Dit afstoten kan op diverse manieren, namelijk door verkoop aan de zittende huurder, aan een woningcorporatie, aan commerciële partijen of aan particulieren.

Weinig interesse in koop oneigenlijke dienstwoningen en huurwoningen

De praktijk wijst uit dat deze partijen niet snel geïnteresseerd zijn in deze woningen. De zittende huurder zal niet snel geïnteresseerd zijn in de aankoop van de woning doordat hij of zij dan maandelijks meer gaat betalen door de rente over de gestegen woningwaarde.

Voor eventuele andere kopers geldt dat zij de woning zullen moeten kopen met instandhouding van de huurovereenkomst. Ook hier geldt de regel ‘koop breekt geen huur’. De woningcorporaties hebben door de verhuurdersheffing minder geld in kas voor het doen van investeringen. Commerciële partijen zullen ook niet snel geneigd zijn om deze verhuurde woningen over te nemen, aangezien het door de lage huurprijzen niet snel zal voldoen aan hun interne rendementseisen. Door deze interne rendementseisen zal een laag bod (maximale investering minus de aankoopkosten) overblijven.

De particuliere koper zal de woning niet snel kopen, omdat de woning niet direct of op korte termijn beschikbaar is voor eigen gebruik. Als de particuliere koper de woning als belegging wil kopen, blijkt deze op dezelfde wijze te denken als de commerciële partijen en zal hij of zij de woning alleen tegen een lage prijs willen kopen om te voldoen aan de benodigde rendementseisen, vanwege de bijkomende kosten.

Met terugwerkende kracht indexeren of nieuwe huurovereenkomst aanbieden?

Afstoten is dus geen haalbare oplossing. Er zijn wel enkele andere opties waar de eigenaar gebruik van kan maken. Een van de oplossingen, indien er een indexeringsclausule is opgenomen, is het met terugwerkende kracht indexeren. Dit is toegestaan voor een periode van 5 jaar. Een andere oplossing is het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst met een aangepaste huurprijs, maar het nadeel hiervan is wel dat de huurder niet verplicht is hiermee akkoord te gaan.

Optie tot inkomensafhankelijke huurverhogingen

Daarnaast wordt het vanaf 1 juli 2022 door de wetgever mogelijk gemaakt om inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen en huursprongen voor zeer lage huren door te voeren. Op deze wijze krijgt de verhuurder meer mogelijkheden om de huur meer te laten stijgen, zodat eerder de maximale huurgrens wordt bereikt.

Jelle Postma

Advies nodig bij oneigenlijke dienstwoningen en huurwoningen?

Om de beste oplossing te bieden in deze situatie zal dit per object bekeken moeten worden. Metafoor kan u hierbij van advies voorzien en begeleiden in het traject. Neem contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100 of dien uw vraag in via onze adviesdesk.

[1] https://www.ijmuidercourant.nl/cnt/DMF20210624_64985271