Geschil over het verkrijgen van een recht van erfpacht door verjaring

Geschil over het verkrijgen van een recht van erfpacht door verjaring

Uitspraak rechtbank Amsterdam d.d. 29 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3701

Casus

Het gaat in deze zaak om een geschil tussen een particulier en een woonstichting. Beide partijen hebben een recht van erfpacht op grond van de gemeente Amsterdam. De bewoner heeft stuk grond in gebruik genomen, waarop de woonstichting een recht van erfpacht heeft. De bewoner trof bij aankoop van het recht van erfpacht waarop de woning en tuin gelegen zijn een tuin die liep tot aan een stenen muur. Daarnaast was er aan beide zijden van de tuin, vanaf de gevel tot aan de stenen muur, een erfafscheiding aanwezig bestaande uit paaltjes met gaas. Op de grond die grenst aan de stenen muur is door de rechtsvoorganger van de bewoner een terras aangelegd. De huidige bewoner heeft op de grond in 2001 twee schuren gebouwd. De bewoner stelt door verjaring het eigendom te hebben verkregen van het recht van erfpacht op deze grond. Bij de beoordeling van het beroep op verjaring maakt de rechtbank een onderscheid tussen de grond onder de schuren en de overige grond tussen de kadastrale grens en de stenen muur.

Oordeel rechtbank

De vraag of er sprake is van het bezit van het recht van erfpacht, wordt door de rechtbank als volgt beantwoord:

“De intentie van de gebruiker tot het houden voor zichzelf kan niet worden afgeleid uit het enkele gebruik van een onroerende zaak die in eigendom tot een ander behoort…..Het enkele gebruik als terras, ook indien daarvoor tegels zijn aangelegd, sluit immers niet uit dat de eigenaar toegang had tot het stuk grond en houdt niet in dat de macht van de oorspronkelijke eigenaar is gebroken. Zelfs als zou komen vast te staan dat de tuin van het Perceel [gedaagde 1] werd afgescheiden van de tuinen van de [adres 4] en [nummer] door middel van paaltjes die doorliepen tot aan de muur, zoals gesteld door [gedaagde 1] en verklaard door [naam 2] , betekent dat nog geen ondubbelzinnige bezitneming die de macht van de eigenaar (van de Percelen De Key) breekt. Dit vanwege het open en niet-permanente karakter van die afscheiding en omdat zij geen afscheiding van het Perceel De Key 1 inhoudt.

Over de grond onder de schuren oordeelt de rechtbank als volgt:

“[gedaagde 1] kan met het plaatsen van de schuren worden aangemerkt als bezitter van deel A, omdat door de plaatsing van de schuren sprake is van een afscheiding die gebruik door anderen van de grond daaronder uitsluit.”

De rechtbank oordeelt voorts dat de bewoner ten aanzien van de locatie van de erfgrens te goeder trouw is, nu zowel uit de beschrijving van het perceel in de leveringsakte als de feitelijke situatie bij de aankoop van het recht van erfpacht, geen aanleiding gaven om eraan te twijfelen dat het stuk grond behoorde tot het perceel waarop de bewoner het recht van erfpacht verkreeg.

Conclusie

Hoewel een recht van erfpacht volgens de wet door verjaring kan ontstaan, wordt dit in de jurisprudentie niet snel aangenomen. Dit blijkt ook het artikel van Mr. L. van Egteren, ‘inbezitneming van beperkte zakelijke genotsrechten’, welk artikel in 2018 in het Maandblad voor Vermogensrecht verscheen.[1]

Daarnaast blijkt uit het oordeel van de rechtbank dat een erfafscheiding aan beide zijden van de grond bestaande uit paaltjes en gaas, geen ondubbelzinnige bezitneming inhoudt, vanwege het open en niet-permanente karakter van dit soort afscheidingen.

Tot slot geeft de rechter een duidelijk oordeel over het bestaan van goede trouw aan de zijde van de inbezitnemer. Dit oordeel is in lijn met de recente jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Mvr. Mr. D.(Deirdre) Swiers

[1] L. van Egteren, ‘inbezitneming van beperkte zakelijke genotsrechten’ , MvV 2018, nummer 3. ( Te raadplegen via: http://www.openaccessadvocate.nl/tijdschrift/maandbladvermogensrecht/2018/3/MvV_1574-5767_2018_016_003_002 )

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@www.metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100. Klik hier voor meer informatie over verjaring en hier voor recente jurisprudentie.