Nieuwe ontwikkelingen in het huurrecht: Opkoopbescherming en tijdelijke verhuur

Nieuwe ontwikkelingen in het huurrecht: Opkoopbescherming en tijdelijke verhuur

Wetsvoorstel Opkoopbescherming en Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur

Het afgelopen jaar heeft verscheidene veranderingen in het huurrecht met zich meegebracht. Niet alleen kregen huurders en verhuurders te maken met de coronamaatregelen en de nieuwe vraagstukken over de huurovereenkomst die daaruit volgen, ook heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties meerdere nieuwe regels bekendgemaakt en aangekondigd. Op 23 november 2020 heeft de minister een nieuw wetsvoorstel aangekondigd, dat op dit moment voorligt ter consultatie. Het betreft het wetsvoorstel Opkoopbescherming en Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur. In dit artikel zal ik de maatregelen die worden voorgesteld door de minister bespreken.

Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur

Door de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt is het sinds 2016 mogelijk een huurovereenkomst voor korte duur te sluiten waarbij er geen huurbescherming van toepassing is. Bij zelfstandige woonruimte kan deze overeenkomst voor maximaal twee jaar worden gesloten, bij onzelfstandige woonruimte is deze termijn vijf jaar. Eerder heb ik in dit artikel de Tijdelijke Wet Verlenging Tijdelijke Huurovereenkomsten besproken. Deze wet maakte het mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden. Hoewel het einde van de coronacrisis nog niet in zicht is, is deze tijdelijke wet inmiddels geëindigd. Sinds 1 november 2020 kan er geen gebruik meer gemaakt worden van de mogelijkheid tot een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst.

Verlenging tijdelijke huurovereenkomst

Met het nieuwe wetsvoorstel Opkoopbescherming en Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur wil de minister het mogelijk maken dat een tijdelijke huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte kan worden gesloten voor drie jaar (in plaats van twee), of dat een tijdelijke huurovereenkomst kan worden verlengd tot een maximumduur van drie jaar. Verlenging is slechts mogelijk onder de contractuele voorwaarden van de initiële huurovereenkomst. Worden er nieuwe voorwaarden afgesproken, dan is er feitelijk sprake van een nieuwe huurovereenkomst die van rechtswege geldt voor onbepaalde tijd.  Daarnaast is verlenging pas mogelijk nadat de verhuurder het einde van de huurovereenkomst heeft aangezegd conform de huidige regels. Voor onzelfstandige woonruimte blijft de maximumduur voor een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming vijf jaar.

Contractuele minimumduur

Verder beoogt de minister met het wetsvoorstel een minimumduur van de huurovereenkomst te introduceren, waarbinnen de huurder de overeenkomst niet kan opzeggen. In het wetsvoorstel is opgenomen dat verhuurder en huurder deze minimumtermijn overeen kunnen komen. Dit is dus geen verplichting. Wel stelt het wetsvoorstel grenzen aan deze minimumduur. Bij een overeenkomst met een looptijd van één tot twee jaar kan de termijn waarbinnen de huurder niet kan opzeggen niet langer zijn dan drie maanden, bij een overeenkomst met een looptijd van twee tot drie jaar kan dit niet langer zijn dan zes maanden en bij een overeenkomst met een looptijd van drie jaar of langer kan dit niet langer zijn dan 12 maanden. Daarnaast maakt het wetsvoorstel het mogelijk om ook bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd een minimumduur overeen te komen waarbinnen de huurder niet kan opzeggen.

Opkoopbescherming

Het tweede aspect van het wetsvoorstel betreft de opkoopbescherming. Het wetsvoorstel maakt mogelijk dat gemeenten op basis van de huisvestingverordening voorwaarden kunnen stellen aan het kopen van woonruimte om deze vervolgens te verhuren (buy to let). Voor een woonruimte die valt onder één van de door de gemeente te bepalen categorieën geldt dat verhuur gedurende de eerste vier jaar verboden wordt, tenzij de eigenaar van de woonruimte hiervoor een vergunning heeft verkregen. Die vergunning wordt slechts in een aantal gevallen verleend. Voor dit alles geldt dat ‘de gemeenteraad slechts van zijn bevoegdheden gebruik maakt indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving’ (Wetsvoorstel art. 40 Huisvestingswet 2014). De regels inzake de opkoopbescherming zijn vooralsnog tijdelijk van aard: na drie jaar volgt een evaluatie.

Tot slot: Stand van zaken wetsvoorstel

Op dit moment is de internetconsulatie voor het wetsvoorstel geopend. Tot 22 december 2020 kunnen marktpartijen reageren op het voorstel. Gezien de ingrijpende wijzigingen die dit wetsvoorstel met zich meebrengt worden er veel reacties verwacht. Wanneer de parlementaire behandeling van het voorstel op de agenda komt te staan is, mede gelet op de aankomende verkiezingen, nog onduidelijk.

Het is maar de vraag of de nieuwe maatregelen een positief effect gaan hebben op de woningmarkt. Ook is nog niet duidelijk wat er terecht komt van de eerder aangekondigde (maar tot op heden niet verder uitgewerkte) maatregelen, en of de huidige tekst van het wetsvoorstel Opkoopbescherming en Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur in stand blijft na de reacties van marktpartijen. Wij houden u hiervan op de hoogte.

Heeft u vragen over dit artikel of over andere huurrecht gerelateerde zaken? Lees hier meer over huurrecht of neem contact met ons op.

mr. Peter de Haan