Jurisprudentie verjaring

Jurisprudentie over verjaring van grond

Hof Den Bosch 21 april 2015 –> bezitsdaden

ECLI:NL:GHSHE:2015:1487

In deze uitspraak oordeelt het hof dat in een situatie, waar de groenstrook van het perceel van de gemeente voor de woningen een natuurlijke omzoming van de achtertuinen vormde, het in die groenstrook aanbrengen van een afscheiding van paaltjes met gaas of draad om de bewegingsvrijheid van honden en/of kinderen te beperken, niet valt te scharen onder uiterlijk waarneembare gedragingen waaruit naar verkeersopvatting ondubbelzinnig een gaan houden voor zichzelf met onttrekking van bezit aan de gemeente kan worden afgeleid. Voor het plaatsen van een kippenhok, speelhuis voor kinderen en/of een houtopslag, het in privé aanbrengen van beplantingen en het onderhouden daarvan en van de door de gemeente aangebrachte beplanting en het aanbrengen van doorgangen in de afscheiding, geldt naar het oordeel van het hof eveneens dat daaruit nog niet ondubbelzinnig blijkt van een pretentie om de strook grond aan het eigendomsrecht van de gemeente te onttrekken en voor zichzelf te gaan houden.

In cassatie gaat de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad mee in het oordeel van het hof (zie ECLI:NL:GHSHE:2015:1487)

Hoge Raad 4 september 2015 –> onrechtmatige toestand.

ECLI:NL:HR:2015:2463

In deze uitspraak worden de begrippen ‘ondubbelzinnigheid’ en ‘interversieverbod’ zowel door de Hoge Raad als door de Procureur-Generaal uitgebreid besproken. Daarnaast introduceert de Hoge Raad in deze uitspraak ‘de onrechtmatige toestand’. In artikel 3:314 lid 2 Burgerlijk Wetboek is over de aanvang van de verjaringstermijn opgenomen: Deze verjaringstermijn tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt’.

De Procureur-Generaal zegt in zijn conclusie hierover het volgende:

Van de in art. 3:314 lid 2 BW bedoelde onrechtmatige toestand kan ook sprake zijn wanneer het houden van het goed onrechtmatig is jegens de rechthebbende. Hierbij kan gedacht worden aan een situatie waarbij diegene de grond onder zich heeft, hetzij als bezitter, hetzij enkel als houder, bijvoorbeeld uit hoofde van een rechtsverhouding die inmiddels is geëindigd. Degene die zich beroept op verkrijging door extinctieve verjaring, behoeft dus niet gedurende twintig jaren het bezit te hebben gehad van het goed. Vereist is slechts dat hij bezitter is op het tijdstip waarop de verjaringstermijn wordt voltooid, waarbij voldoende is dat zijn bezit voortvloeit uit een toestand die gedurende de verjaringstermijn van twintig jaren heeft voortbestaan, welke termijn aanvangt op het tijdstip dat onmiddellijke opheffing van die toestand gevorderd had kunnen worden.

In deze zaak stelde de gemeente zich op het standpunt dat het gebruik van de strook gemeentegrond onrechtmatig was. Indien de gemeente de stelling had ingenomen dat zij het gebruik al die tijd heeft gedoogd, dan wel dat sprake was van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst en zij het niet als ‘onrechtmatig’ gebruik aanmerkte, was de uitspraak wellicht anders geweest.

Hoge Raad 18 september 2015 –> Ondubbelzinnig bezit

ECLI:NL:HR:2015:2743

In deze uitspraak geeft de Hoge Raad nadere invulling aan het begrip ‘ondubbelzinnig bezit’. De theoretische mogelijkheid dat ook een huurder op een bepaalde wijze de feitelijke macht over de bewuste strook grond kan uitoefenen, leidt nog niet tot ontkennende beantwoording van de vraag of de bewoner deze strook grond in bezit heeft genomen. Die mogelijkheid is pas van belang indien er – in het bijzonder voor de Gemeente als rechthebbende – objectieve aanwijzingen waren om de machtsuitoefening door de bewoner ook daadwerkelijk als die van een huurder aan te merken. Bovendien moet de Gemeente zich daarop hebben beroepen.

De Procureur-Generaal over de kwestie: Verkrijgende verjaring moet alleen uitgesloten worden geacht indien de eigenaar in de verdedigbare veronderstelling verkeert dat de persoon die zijn onroerende zaak gebruikt dit doet als zakelijk of persoonlijk gerechtigde. Dat is niet het geval indien de eigenaar geen enkele reden heeft om te denken dat de bewoner als huurder, erfpachter etc. gebruik maakt van zijn grond.

Hij concludeert dat het bezit alleen dubbelzinnig kan zijn indien naar verkeersopvatting enige aanleiding bestaat voor de aanname dat bij het uitoefenen van de feitelijke machtsuitoefening over het goed ook kan worden gehandeld krachtens een al dan niet vermeend beperkt of persoonlijk recht.

Hoge Raad 1 maart 2013 –> bezit ook mogelijk bij een huurder?

ECLI:NL:PHR:2013:BY6754  (conclusie PG)

In deze uitspraak staat de vraag centraal of een huurder van een woning een strook gemeentegrond direct grenzend aan de gehuurde tuin in bezit kan nemen. De Procureur-Generaal zegt hierover in zijn conclusie bij het arrest dat het hof heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk geoordeeld heeft dat volgens de verkeersopvatting het bestaan van de huurovereenkomst (met betrekking tot de woning) aan het aannemen van een eigendomspretentie bij de bewoners (met betrekking tot een naastgelegen, niet verhuurde strook) in de weg staat.

De bewoner stelt zich op het standpunt dat de woningbouwstichting door verjaring het eigendom van de grond heeft verkregen op grond van ‘middellijk bezit’, doordat de bewoner daarover voor haar de feitelijke macht uitoefende. De vraag of sprake is van middellijk bezit dient te worden beantwoord aan de hand van verkeersopvatting. De enkele omstandigheid dat sprake is van een verhuurrelatie brengt niet met zich dat door de huurder gepleegde machtsuitoefeningen ten aanzien van een aanpalend perceel naar verkeersopvatting aan de verhuurder dienen te worden toegerekend (lees: dat hem het bezit moet worden opgedrongen). Voor middellijke bezitsverkrijging is vereist dat sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat de feitelijke ingebruikneming door de huurder op grond van vertegenwoordiging of een rechtsverhouding als bedoeld in art. 3:110 BW aan de verhuurder kan worden toegerekend.

Hof Amsterdam 26 januari 2016 –> Verjaring van recht van opstal

ECLI:NL:GHAMS:2016:229

In deze uitspraak wordt door het Hof Amsterdam verjaring van een opstalrecht aangenomen. Overeenkomstig artikel 5:101 lid 1 BW is een opstalrecht een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. De bewoner doet een beroep op het opstalrecht van het hebben van beplantingen, waarbij hij verwijst naar twee berkenbomen. Het hof is van oordeel dat een dergelijk opstalrecht door verjaring kan worden verkregen.

Voor een beroep op verkrijgende verjaring is bezit nodig. De bezitter is in dit geval degene die de aan het recht van opstal verbonden bevoegdheden feitelijk uitoefent. De bewoner heef aangevoerd dat zij zich ten opzichte van de strook heeft gedragen als bezitter van de brandgang door het hebben van beplantingen, te weten de genoemde twee berken. De termijn begint te lopen op het moment van de inbezitname, in de onderhavige zaak het moment waarop de bewoner zijn woning betrok.

Hof Den Bosch 11 oktober 2016 –> aanscherpen eisen inbezitneming van gemeentegrond

ECLI:NL:GHSHE:2016:4559

Deze uitspraak vormt het startschot van een reeks uitspraken waarin het hof Den Bosch oordeelt dat er strenge eisen gelden als het gaat om verjaring van gemeentegrond.

Het hof overweegt dat een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet rechthebbende niet snel mag worden aangenomen.

Dat is des te meer het geval als het gaat om de veelvuldig voorkomende situatie waarin een strook grond die eigendom is van een gemeente en grenst aan een particulier perceel, in gebruik wordt genomen door de particulier. In veel gevallen zal dat gebruik plaatsvinden zonder een aanwijsbare juridische basis daarvoor, waarna de desbetreffende gemeente dat gebruik vervolgens gedoogt. In dit verband zal een rol spelen dat de bevoegdheid van de eigenaar tot het exclusieve gebruik van zijn eigendom ten aanzien van de hier bedoelde stroken publieke grond minder sterk op de voorgrond treedt dan de exclusieve gebruiksbevoegdheid van een particulier ten aanzien van zijn perceel.

Het particuliere gebruik van de stroken publieke grond zal in de regel dan ook niet op bezwaren van de eigenaar (de gemeente) stuiten, zo lang dat gebruik (bijvoorbeeld) niet afdoet aan de verkeersveiligheid en het ook niet verhindert dat de gemeente toegang heeft tot de strook grond als dat vanuit haar overheidstaak nodig is (zoals in de situatie dat dieper in de grond leidingen van nutsvoorzieningen en dergelijk lopen).

Het particulier gebruik van de hier bedoelde stroken grond kan zelfs leiden tot een situatie die voordelig is, voor zowel de eigenaar van het belendende perceel als voor de gemeente. Dat – bijvoorbeeld – een particulier niet alleen zijn tuin, maar ook de aangrenzende strook van de gemeente onderhoudt en eventueel zelfs met planten verfraait, zal bijdragen aan het genot van de eigen woning met tuin. De gemeente kan het onderhoud en de verfraaiing van de strook positief opvatten, als een particuliere bijdrage aan het openbaar groen in de gemeente, en zal het waarschijnlijk ook op prijs stellen dat zij de strook niet behoeft te onderhouden.”

Dat de gemeente niet optreedt tegen particulier gebruik van stroken als hier bedoeld mag daarom niet snel worden uitgelegd als een blijk van desinteresse van de gemeente voor haar eigendommen, ook niet als de gemeente gebruik gedoogt dat een particuliere eigenaar niet van zijn buurman zou dulden.

Als in situaties als deze het gedogen té snel het risico in zich bergt dat het leidt tot verlies van eigendom aan de zijde van de gemeente, kan dat de uitoefening van overheidstaken waarvoor de toegang tot de strook en/of het gebruik ervan noodzakelijk is, bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken. Deze consequentie zou voor de gemeente ook aanleiding kunnen zijn om dat gebruik – en vergelijkbaar gebruik in alle andere gevallen – voortaan niet meer te gedogen. Particulier én gemeente missen dan de beperkte, maar niet te verwaarlozen voordelen van het tot dan toe gedoogde gebruik van de strook publieke grond.”

Zie in dit kader ook de uitspraken van het hof Den Bosch van 18 oktober 2016, waaronder ECLI:NL:GHSHE:2016:4676.

Hoge Raad 24 februari 2017 –> nadere invulling begrip kenbaarheid + introductie schadevergoeding na verjaring gemeentegrond

ECLI:NL:HR:2017:309

In deze uitspraak geeft de Hoge Raad nadere invulling aan het begrip ‘kenbaarheid’ door te oordelen dat niet vereist dat de gemeente daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is tenietgegaan.

“Voldoende is dat een en ander naar buiten toe – en dus ook voor de eigenaar – kenbaar was. Daaraan doet niet af dat de Gemeente van die bezitsdaden niet dan na onderzoek op de hoogte kon raken. Hoezeer het ook voor eigenaren van met name moeilijk begaanbare of moeilijk toegankelijke percelen bezwarend kan zijn deze periodiek op bezitsinbreuken te controleren, in de gelding van meerbedoelde wettelijke vereisten voor bezit kan die omstandigheid geen verandering brengen. Eerst indien moeilijke begaanbaarheid of moeilijke toegankelijkheid aan de kenbaarheid van de bezitsdaden in de weg staat, is van bezit van een inbreukmaker geen sprake.”

Daarnaast introduceert de Hoge Raad in deze uitspraak de mogelijkheid voor de gemeente als grondeigenaar om schadevergoeding te vorderen als zij haar grond door verjaring aan de inbezitnemer door verjaring verliest. De Hoge Raad overweegt ten overvloede dat inbezitneming van grond, wetende dat deze grond van een ander is, onrechtmatig is jegens de oorspronkelijke eigenaar. Dit onrechtmatig handelen levert volgens de Hoge Raad voldoende grond op voor een vordering tot schadevergoeding. De Hoge Raad vult de eisen voor de vordering tot schadevergoeding, op basis van de onrechtmatige daad, grotendeels zelf in. Zo overweegt hij dat het in bezit nemen van andermans grond onrechtmatig is, tot schade leidt bij de oorspronkelijke eigenaar en dat deze schade in verband staat met het verlies van eigendom als gevolg van verjaring. Deze schadevergoeding niet altijd hoeft te bestaan uit een financiële vergoeding (ter hoogte van de grondwaarde), maar ook kan bestaan uit een vergoeding in natura bij wijze van teruggave van de grond. Tot slot overweegt de Hoge Raad dat een beroep op ‘eigen schuld’ door de bezitter die door verjaring het eigendom heeft verkregen, omdat de oorspronkelijke eigenaar heeft nagelaten zijn grond te beschermen, geen doel treft.  Van een grondeigenaar kan immers niet verwacht worden dat hij zijn percelen periodiek op bezitsdaden controleert als daar geen concrete aanleiding voor is. Dit mag in elk geval niet als gevolg hebben dat hij geen aanspraak meer zou kunnen maken op schadevergoeding jegens degene die zijn eigendom wederrechtelijk in bezit heeft genomen, aldus de Hoge Raad.

De vordering tot schadevergoeding is zelf ook onderhevig aan verjaring. Dit betekent dat de oorspronkelijke eigenaar de vordering moet indienen uiterlijk vijf jaar na het bekend worden met (i) de schade en (ii) de daarvoor aansprakelijke persoon, of maximaal twintig jaar na de gebeurtenis waardoor de schade is ontstaan. De Hoge Raad overweegt dat de schade niet ontstaat zodra de grond in bezit is genomen, maar zodra het eigendom verloren gaat door de bevrijdende verjaring na twintig jaar bezit.

Lees hier meer over dit arrest

Rechtbank Rotterdam 19 juli 2017 –> Toepassing mogelijkheid tot vorderen schadevergoeding

(niet gepubliceerd, maar hier te vinden)

In deze uitspraak pas de rechtbank de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen toe.

Het ging om een strook grond van 15m2, die door de bewoner in 1984 in bezit is genomen door het plaatsen van een omheining. De rechter oordeelt dat de inbezitnemer door verjaring het eigendom heeft verkregen van de strook gemeentegrond. Het feit dat de inbezitnemer wist dat de gemeente eigenaar is van de strook grond, leidt er echter toe dat de inbezitnemer inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de gemeente. Dit levert volgens de rechter een onrechtmatige daad op, waarvoor de inbezitnemer schadeplichtig is jegens de gemeente.

Over de vorm van de schadevergoeding overweegt de rechter dat schadevergoeding in geld de hoofdregel is, waarvan slechts om bijzondere redenen van afgeweken kan worden. Omdat de gemeente niet voldoende heeft onderbouwd waarom teruggave van de grond de voorkeur geniet boven een vergoeding in geld, bepaalt de rechter dat de grond niet terug gegeven hoeft te worden. De schade wordt door de rechtbank vastgesteld op de geldende verkoopprijs per m2. De inbezitnemer heeft immers de redelijkheid van deze grondprijs niet betwist.

Lees hier meer over deze uitspraak

Rechtbank Noord-Holland 24 januari 2018 –> Toepassing mogelijkheid tot vorderen schadevergoeding

ECLI:NL:RBNHO:2018:512

In deze uitspraak oordeelt de rechtbank dat er sprake is van verjaring. Het lijkt of de rechtbank in deze zaak voorbij gaat aan de lijn die door het hof in de uitspraken van 21 april 2015 en oktober 2016 is ingezet.  Daarnaast velt de rechtbank een oordeel over de vordering van de gemeente om voor recht te verklaren dat de bewoners onrechtmatig hebben gehandeld door de grond in bezit te nemen en hen te veroordelen tot een schadevergoeding in natura, inhoudende teruggave van de volledige strook grond. De rechtbank oordeelt dat de bewoners onrechtmatig hebben gehandeld. Daarnaast oordeelt hij dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van de gemeente, omdat zij wist dat de strook in bezit genomen was en heeft verzuimd om hiertegen op te treden. De vordering om de volledige strook grond terug te geven wijst de rechter dan ook af. Omdat de gemeente niet heeft verzocht om een schadevergoeding in geld en ook niet heeft verzocht om teruggave van een gedeelte van de grond, kan de rechtbank niet oordelen dat de bewoners een gedeelte van de schade dienen te vergoeden.

Lees hier meer over deze uitspraak

Hof den Bosch 30 januari 2018 –> Aanscherpen eisen inbezitneming van gemeentegrond

ECLI:NL:GHSHE:2018:347

Het hof den Bosch borduurt in deze uitspraak voort op de lijn die het in haar uitspraken van oktober 2016 heeft ingezet over verjaring van gemeentegrond. In deze uitspraak wordt hier door het hof nog het volgende aan toegevoegd:

“Ook als zou worden aangenomen dat [appellanten c.s.] (en zijn rechtsvoorgangers) het perceeldeel vóór 1999 feitelijk hebben gebruikt, door het toe te voegen tot hun tuin, door daarop andere beplanting aan te brengen dan op het overige deel van het gemeenteperceel, door het perceeldeel te onderhouden en door daarop een hek te plaatsen voor zover het perceeldeel zichtbaar is vanaf de openbare weg, is dat onvoldoende om tot het oordeel te komen dat toen sprake is geweest van het bezit van het perceeldeel. Uit deze feitelijke situatie hoefde de gemeente naar verkeersopvatting niet af te leiden dat [appellanten c.s.] en/of zijn rechtsvoorgangers het perceeldeel ondubbelzinnig en uitsluitend voor zichzelf hielden en dat stilzitten door de gemeente kon meebrengen dat de eigendom van de strook grond op den duur gevaar liep. Datzelfde is het geval geweest vanaf het moment dat het hekwerk op het perceeldeel dat zichtbaar is vanaf de openbare weg is geplaatst. Dit is een zodanig beperkt gebruik van de strook, dat uit het plaatsen en houden van het hekwerk niet kan worden afgeleid dat [appellanten c.s.] en zijn rechtsvoorgangers het perceeldeel als geheel voor zichzelf zijn gaan houden. Het perceeldeel was en is nog steeds voor eenieder, in het bijzonder de gemeente, toegankelijk doordat het niet is omheind.

Hof Amsterdam 9 januari 2018 –> Het hof past een zwaardere toets toe indien particuliere grond grenst aan grond van de gemeente

ECLI:NL:GHAMS:2018:34

De eigenaar van een eetcafé doet tegenover de  gemeente  een beroep op zowel bevrijdende als verkrijgende verjaring m.b.t. strook grond, dienend als deel van het terras. Het hof zet de criteria voor inbezitneming duidelijk uiteen en geeft daarnaast een oordeel over de stelplicht en bewijslast. Het Hof oordeelt dat er sprake is van een zwaardere toets indien particuliere grond grenst aan grond van de gemeente.