Jurisprudentie verjaring gemeentegrond
Uitspraak bij inbezitneming grond: dochterbedrijf niet aansprakelijk voor onrechtmatige bezitsdaad moederbedrijf
Uitspraak Rb Noord-Holland 6 november 2019
ECLI:NL:RBNHO:2019:11477
Op 6 november 2019 deed de rechtbank Noord-Holland een interessante uitspraak omtrent verjaring van grond en de mogelijkheid tot schadevergoeding.[1] De uitspraak is op 11 maart 2022 gepubliceerd. Het gaat in deze zaak om een geschil tussen de gemeente Haarlemmermeer en de besloten vennootschap Kruimelpark. Partijen zijn het niet eens of sprake is geweest van inbezitneming en verjaring van een strook gemeentegrond. De gemeente vordert schadevergoeding in natura danwel geld als blijkt dat het beroep op verjaring wordt gehonoreerd. In deze zaak geeft de rechter een interessant oordeel over de inbezitneming van een toerit én wordt duidelijk dat een dochterbedrijf niet automatisch aansprakelijk is voor de onrechtmatige bezitsdaden die door het moederbedrijf als rechtsvoorganger zijn gepleegd.
Conclusie
Deze uitspraak van de rechtbank biedt meer duidelijkheid over de wijze waarop verjaring van gemeentegrond en de vordering tot schadevergoeding in de praktijk moet worden toegepast. De nadruk blijft rusten op de uiterlijke kenmerken en de verkeersopvattingen. Daarnaast blijkt uit het oordeel van de rechter dat de bezitsdaden van de rechtsvoorganger niet automatisch kunnen worden toegerekend aan Kruimelpark, ook niet als de rechtsvoorganger een 100%-moederbedrijf blijkt te zijn. De gemeente was het eigendom van de strook grond in 2009 al door verjaring verloren aan de rechtsvoorganger van Kruimelpark. De gemeente kan Kruimerpark niet aansprakelijk stellen voor de als gevolg van de inbezitneming door de rechtsvoorganger ontstane schade, bestaande uit het verlies van het eigendom door verjaring.
Beroep op bevrijdende verjaring klein landbouwperceel
Uitspraak Hof ‘s-Hertogenbosch, 15 maart 2022
Partijen: Gemeente Oirschot (geïntimeerde) t. Maatschap (boerenbedrijf) en haar maten (appellanten)
Feiten en omstandigheden:
Het gaat hier om een perceel van de gemeente dat voorheen onderdeel was van een groter perceel en eigendom is geweest van de grootvader van appellant. In de jaren 50 is het perceel door onteigening eigendom geworden van de Rijkswaterstaat t.b.v. de aanleg van de A58. Na aanleg van de A58 is het perceel in gebruik gebleven bij het boerenbedrijf van de grootvader voor de teelt van mais en gras. Het perceel heeft een landbouwbestemming. In 2014 is het perceel geleverd aan de gemeente. In 2018 heeft appellant per brief laten weten dat hij een beroep doet op bevrijdende verjaring t.a.v. het perceel. De gemeente heeft dit standpunt betwist en heeft vervolgens per brief verzocht een pachtovereenkomst voor het perceel te ondertekenen dan wel te ontruimen. Appellant heeft daar geen gevolg aan gegeven. In de procedure in eerste aanleg is de vordering van de gemeente tot ontruiming van het perceel afgewezen.
Rechtsvraag: is hier sprake van inbezitneming?
Oordeel van de rechter: hoger beroep wordt verworpen.
Het hof toetst aan de hand van de verkeersopvattingen of sprake is van inbezitneming. Daarvoor gebruikt hij de maatstaf van HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826, NJ 1993/178 (r.o. 3.2). Toepassing van deze maatstaf brengt mee dat niet gesproken kan worden van bezit van perceel door appellant en zijn rechtsvoorgangers. De argumenten van het hof zijn:[1]
- Of Rijkswaterstaat en de gemeente al dan niet iets met het perceel hebben gedaan is niet relevant. Het staat de eigenaar van een perceel vrij dit aan te wenden op de wijze die hem goeddunkt, met inbegrip van het niet gebruiken ervan.
- De feitelijke handelingen van appellant (onderhouden en verbouwen van producten) rechtvaardigen niet de conclusie dat sprake is van inbezitneming. Voor de opgave aan de RVO geldt mutatis mutandis
- Het gebruik van een perceel door een derde overeenkomstig zijn aard en bestemming behoeft niet noodzakelijk voort te komen uit een eigendomspretentie. Daar is meer voor nodig.
- Appellant en zijn rechtsvoorgangers zijn het perceel na de onteigening blijven gebruiken zoals dat daarvoor ook al het geval was (telen van mais en gras). Een neutrale buitenstaander zou daaruit niet, naar objectieve maatstaven op basis van uiterlijke feiten, afleiden dat appellant het perceel in bezit had genomen.
[1] R.o. 3.10.
Burenruzie tussen woonbooteigenaren
Uitspraak Hof Den Haag, 15 maart 2022
Partijen: particulieren die buren van elkaar zijn
Feiten en omstandigheden:
De partijen zijn buren van elkaar en hun woonarken liggen een aantal meters uit elkaar. Appellant stelt dat hij op grond van verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond onder het water die zich tussen de woonarken van partijen bevindt (hierna: de strook). Hij voert daartoe aan:
- Dat hij sinds de eigendomsverkrijging van zijn perceel in 1974 altijd gebruik heeft gemaakt van de strook om zijn boten af te meren.
- Bovendien heeft hij in 1980 op de wallekant een kleine boothelling aangelegd, die hem de gelegenheid biedt om boten in en uit het water te halen. De wallekant maakt overduidelijk deel uit van de tuin/het perceel van appellant en het is voor passanten vanaf het water direct en duidelijk zichtbaar dat de wallekant geen openbare aanlegplaats is.
- Boten van derden heeft hij in die jaren nooit toegelaten om aan te leggen aan de wal.
- Al bijna 46 jaar bevinden zich onafgebroken enkele kabels boven het water waarmee de ark van appellant aan de oever is bevestigd. Om die reden is de grond onder het water op de plaats waar de kabels zich bevinden, eigendom van appellant.
- In zijn tweede grief beroept appellant zich op een aantal foto’s waaruit volgens appellant blijkt dat de grens door alle voorgaande eigenaars van het perceel van verweerder is gerespecteerd.
Verder was verweerder in eerste aanleg veroordeeld om de bomen te verwijderen bij het betonijzeren hek die zich op zijn erf en binnen een afstand van twee meter van de erfgrens met appellant bevonden. Verweerder vordert in incidenteel appel het vonnis van de rechtbank te vernietigen en schadevergoeding voor het verwijderen van de bomen.
Rechtsvraag: is hier sprake van inbezitneming? Is art. 5:42 lid 3 BW van toepassing en heeft verweerder recht op schadevergoeding voor het verwijderen van de bomen?
Conclusie: hetgeen appellant heeft aangevoerd kan niet leiden tot de conclusie dat appellant de strook in bezit heeft gekregen en is van bevrijdende verjaring geen sprake.
Incidenteel appel: schadevergoeding voor verwijdering bomen
Het hof vernietigt het vonnis dat ziet op de verwijdering van de bomen. Het hof overweegt dat in art. 5:42 lid 3 BW is bepaald dat de nabuur zich niet kan verzetten tegen de aanwezigheid van bomen, heesters of heggen die niet hoger reiken dan de scheidsmuur tussen de erven. Verweerder heeft aangeboden ervoor te zorgen dat de bomen niet hoger zouden worden dan de scheidsmuur, voor zover er volgens de rechtbank bomen in de verboden zone zouden staan. De rechtbank had hieraan niet voorbij mogen gaan. Dat betekent ook dat appellant, door het vonnis te executeren terwijl een hoger beroep liep, een risico heeft genomen. Appellant heeft achteraf bezien onrechtmatig jegens verweerder gehandeld en dient hij de voor verweerder geleden schade te vergoeden. Dat verweerder schade heeft geleden ter grootte van het door hem gevorderde bedrag (3.464,34 euro) is echter niet komen vast te staan. Tegenover de betwisting door appellant heeft verweerder zijn vordering onvoldoende onderbouwd; de overgelegde offerte komt ook weinig aannemelijk voor. Het hof schat daarom de hoogte van de schadevergoeding op de voet van art. 6:97 BW op 500 euro.[1]
[1] R.o. 6.10.
De ‘onrechtmatig toestand’ als redding voor de schadeplichtige bij verjaring?
Uitspraak Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 18 januari 2022
Op 4 september 2015 introduceerde de Hoge Raad de ‘onrechtmatige toestand’ als heet hangijzer om rekening mee te houden bij de beoordeling van verjaringszaken.[1] Kort gezegd komt het er op neer dat degene die zich op verjaring ex artikel 3:105 BW beroept, slechts op het tijdstip dat de verjaringstermijn wordt voltooid bezitter hoeft te zijn van de grond. De verkrijger hoeft dus niet gedurende 20 jaren het bezit te hebben van de grond. Voldoende is dat het bezit voortvloeit uit een onrechtmatige toestand die in totaal 20 jaren heeft geduurd, welke termijn aanvangt zodra opheffing gevorderd kan worden van deze onrechtmatig toestand. De Hoge Raad past hiermee artikel 3:314 lid 2 over de aanvang van de verjaringstermijn op een nieuwe wijze toe. Sinds deze uitspraak van de Hoge Raad is het in de jurisprudentie stil gebleven rondom de ‘onrechtmatige toestand’. Hierdoor leek het een eenmalige creatieve lezing van de wet, zonder verdere gevolgen voor de verjaringspraktijk. Bijna 6,5 jaar later wordt de ‘onrechtmatige toestand’ opnieuw toegepast door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in zijn arrest van 18 januari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:107. In dit artikel bespreken we kort het arrest van het hof en staan we stil bij de gevolgen voor de praktijk.
Conclusie
Artikel 3:314 lid 2 luidt:
“1 De termijn van verjaring van een rechtsvordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop de onmiddellijke opheffing van die toestand gevorderd kan worden.
- De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.”
De uitspraak van het gerechtshof leidt, samen met de uitspraak van de Hoge Raad van 4 september 2015, tot de conclusie dat de verjaringstermijn van artikel 3:105 BW gaat lopen vanaf het moment waarop de verkrijger de grond onrechtmatig in gebruik neemt. Voor een succesvol beroep op verjaring is dus slechts vereist dat hij op het moment dat de termijn van 20 jaren verstrijkt, bezitter is conform de eisen die daaraan in de jurisprudentie worden gesteld.
Het gevolg van deze uitspraak is dat de oorspronkelijk eigenaar eerder in zal moeten grijpen om verlies van grond door verjaring te voorkomen. Ook betekent dit dat de vordering tot schadevergoeding die de eigenaar als gevolg van de verjaring mogelijk op de verkrijger heeft, eerder verjaard zal zijn. In lopende verjaringszaken kan het dus betekenen dat de kans op schadevergoeding al verkeken is.
Zoals ook blijkt uit de jurisprudentie wordt het door overheden vaak gedoogd als particulieren gebruik maken van publieke grond. Het is dan ook de vraag wanneer je in dergelijke gevallen kunt spreken van een ‘onrechtmatige toestand’ als bedoeld in artikel 3:314 lid 2 BW. Waarschijnlijk volgt het antwoord op deze vraag in een volgende uitspraak. Wij houden u op de hoogte.
[1] HR 4 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743
Strenge eisen inbezitneming grond
Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24 augustus 2021
r.o. 2.13
“Het plaatsen van een afrastering om dieren binnen te houden is geen bezitsdaad.”
r.o. 2.15
“[geïntimeerden] c.s. stelt tot slot dat zijn bezit blijkt uit het onderhoud dat hij heeft gepleegd aan de sloot. Dat onderhoud was volgens hem noodzakelijk omdat de stichting geen enkel onderhoud pleegde. Het onderhouden van een sloot is geen bezitsdaad.”
Parkeermakering, lantaarnpalen, vlaggenmasten en reclamezuil niet voldoende voor bezit
Uitspraak Rechtbank Noord-Holland, 11 augustus 2021
r.o. 4.13
“Daar komt bij dat enkel de parkeermarkering in combinatie met de lantaarnpalen, vlaggenmast(en) en reclamezuil geen blijk geven van een zodanige machtsuitoefening ten aanzien van de strook grond dat naar verkeersopvatting de Gemeente als oorspronkelijk bezitter daarvan niet meer als zodanig kan gelden. Voorop wordt gesteld dat de strook grond (oorspronkelijk) publiek eigendom is en in dergelijke gevallen niet snel sprake is van een intentie van eigenaren van aangrenzende percelen tot houden voor zichzelf. Hierbij is in aanmerking genomen dat de strook grond in het geheel niet is omheind (laat staan op een ondoordringbare wijze), zodat de strook grond publiekelijk toegankelijk is vanaf de openbare weg. Van een ondubbelzinnige pretentie de strook grond voor zichzelf te houden en het bezit daarvan aan de Gemeente als rechthebbende ervan te ontnemen, is dan ook geen sprake.”
Strenge eisen aan bezitsdaden op publieke grond
Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27 juli 2021
r.o. 5.8
“Op de door B overgelegde foto uit 1993 is niet te zien dat de strook grond in gebruik is bij B; er is geen erfafscheiding waar te nemen, geen beplanting en geen haag. Enkel is langs de rand van de weg een brievenbus zichtbaar. Van inbezitneming kan op basis van deze feitelijke omstandigheden niet worden gesproken. Maar ook de foto’s uit 1996 die door B ter onderbouwing zijn overgelegd, rechtvaardigen niet de conclusie dat sprake is van inbezitneming. Deze foto’s tonen lage, losse beplantingen ter afpaling van de tuin met een stenen rand. Een roosterhek is niet zichtbaar. Dat de beplanting in de loop der tijd zal zijn gegroeid, maakt het oordeel niet anders. Houderschap gaat niet door enkel tijdsverloop vanwege een natuurlijk groeiproces van planten over in bezit. Wat hier ook verder van zij, uit de foto’s uit 1996 blijkt niet dat de strook grond door de aanpassingen van B ontoegankelijk is geworden voor de provincie. Van afsluiting is geen sprake. Via de oprit is de strook in ieder geval vrij toegankelijk gebleven. Dat B de oprit die ten dele over de strook grond loopt gebruikt en naar zijn inzichten aanvankelijk met grind heeft ingericht en daarna eenvormig heeft bestraat, is op zichzelf en in samenhang met de overige handelingen beschouwd ook onvoldoende als inbezitneming van de strook grond. Op basis van artikel 14 Wegenwet moeten uitwegen over publieke wegbermen ook geduld worden; een verharding ten behoeve van de uitweg is in beginsel een vorm van wettelijk toegestaan en dus rechtmatig gebruik van publieke grond.”
“De plaatsing van een eigen put dan wel kolk door B op de strook grond is niet een zodanige machtsuitoefening dat dit, gelet op de overige omstandigheden, een ander oordeel rechtvaardigt.”
Natuurlijk groeiproces van planten niet voldoende voor overgang houderschap naar bezit
Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27 juli 2021
“ Van afsluiting is geen sprake geweest en daarmee niet van exclusief gebruik door A, dat de beplanting in de loop der tijd vervolgens is veranderd – thans met losse taxusbomen, klimop en buxus – en/of ten dele is uitgegroeid tot een manshoge, ondoordringbare haag, maakt het oordeel niet anders. Houderschap gaat niet door enkel tijdsverloop vanwege een natuurlijk groeiproces van planten over in bezit. Dat de provincie niet schriftelijk kenbaar heeft gemaakt aan A het gebruik van de grond te gedogen, maakt verder niet dat de provincie in deze procedure geen aanspraak meer op haar eigendom kan maken. Zij is niet gehouden een eventueel gedogen van gebruik van haar grond, schriftelijk te bevestigen laat staan dat zij bij het nalaten ervan enkel om die reden haar aanspraak op die grond zou verliezen.”
Plaatsen van zandbak bezitsdaad?
Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27 juli 2021
r.o. 3.5
“Het hof is van oordeel dat [appellante], door het plaatsen van een zandbak op de stook grond in 1973, het gedeelte van de strook grond met de lengte van de zandbak in bezit heeft genomen. Doordat de zandbak achter in de tuin van [appellante] tegen de schuur van [naam1] aan stond, maakte hij optisch deel uit van de tuin van [appellante]. De wand van de schuur leek de grens te markeren. [appellante] is daar ook vanuit gegaan en heeft daarom zonder overleg met [naam1] de zandbak op die grond gemaakt. Zij heeft zich gedragen als eigenaar van de grond onder de zandbak. Zij werd daardoor de bezitter van die grond. Hier is namelijk méér gebeurd dan alleen het inrichten van andermans tuin, doordat de zandbak precies aansloot bij de ogenschijnlijke erfgrens.”
Aanwezigheid rioolbuis in grond staat niet in de weg aan inbezitneming
Uitspraak Rechtbank Gelderland, 23 juni 2021
r.o. 4.6
“De rechtbank oordeelt als volgt. Gemeente Lingewaard heeft onvoldoende weersproken dat de beukenhaag een hoge, ondoordringbare en dichte haag is, waardoor de strook grond visueel één geheel vormt met de tuin van [eis.conv./verw.reconv.]. De strook grond is voor derden – en dus ook voor Gemeente Lingewaard – zonder toestemming van [eis.conv./verw.reconv.] niet te betreden. Gemeente Lingewaard heeft geen vrije toegang tot de strook grond en in zoverre is haar macht daarover geëindigd. Het planten van de beukenhaag als afscheiding tussen de tuin en het trottoir van de [straat/straten] is naar het oordeel van de rechtbank dan ook een daad van inbezitneming. Hieraan doet niet af dat Gemeente Lingewaard de duikers en rioolbuis onder de strook grond nog onderhoudt, omdat niet gesteld of gebleken is dat zij voor het uitvoeren van dat onderhoud de strook grond betreedt.”
Bevrijdende verjaring hekwerk en beroep op schadevergoeding verjaard
Uitspraak Rechtbank Oost-Brabant, 19 mei 2021
Partijen: Gemeente Deurne t. particuliere eigenaren
Feiten en omstandigheden:
Het gaat hier om een strook grond, gelegen aan de openbare weg. Gedaagden hebben de strook grond in gebruik genomen. De gemeente doet een beroep op revindicatie (art. 5:2 BW) en vordert ontruiming. Verder beroept de gemeente op schadevergoeding (art. 6:162 BW) als geoordeeld zou worden dat gedaagden door verjaring eigenaren zijn geworden van de strook grond. De schade bestaat uit de waarde van de strook (370 m2 x 35,40 = 13.098,00). Gedaagden doen een beroep op bevrijdende verjaring. Zij stellen dat inmiddels 45 jaar sprake is van onafgebroken bezit. Er is reeds 45 jaar lang een hekwerk aanwezig dat hun tuin samen met de litigieuze strook geheel omheint en afsluit van de buitenwereld. In het hekwerk zitten twee poorten die op slot kunnen. Op hun tuin en de litigieuze strook staan vooral planten met een hoge levensduur.
Rechtsvraag: is er sprake van bevrijdende verjaring en heeft de gemeente recht op schadevergoeding bij verlies door verjaring?
Oordeel van de rechter:
Bevrijdende verjaring?
Gelet op de overgelegde verklaringen en foto’s is voldoende aangetoond dat een hekwerk sinds circa 1975 deel heeft uitgemaakt om de omheining van de tuin en altijd sprake is geweest van onafgebroken omheining. Met het plaatsen van het hekwerk is voor derden tot uitdrukking gebracht dat zij pretendeerden rechthebbende te zijn van het omheinde terrein. Hiermee is sprake van ondubbelzinnig bezit. Dat er eventueel over het hekwerk geklommen kon worden of daaronder door gegaan kon worden, maakt het niet anders. Dit geldt eveneens voor het feit dat de mogelijkheid bestaat dat een derde via de poorten, waarvan gedaagden heeft betoogd dat deze op slot kunnen, de tuin kan betreden. Een (al dan niet laag) afgescheiden hekwerk met poorten is immers in beginsel aan te merken als een eigendomspretentie naar de buitenwereld toe. De verwijzing van de gemeente naar HR 27 februari 2009 (ECLI:NL:PHR:2009:BH1634), waarin volgens haar wordt geoordeeld dat er geen sprake is van bezit omdat er een deur in een muur zit, treft geen doel. Het ging die zaak om een nooddeur waar anderen gebruik van konden maken. Een vergelijkbare situatie doet zich hier niet voor.[1] De rechtbank is van oordeel dat de verjaringstermijn van twintig jaar inmiddels is verstreken.
Conclusie: vanaf circa 1995 is een van de rechtsvoorgangers eigenaar geworden door bevrijdende verjaring.[2]
Betaling van schadevergoeding?
De schadeveroorzakende gebeurtenis is het moment dat de bezitter de eigendom van de strook grond heeft verkregen door de (bevrijdende) verjaring, in casu circa 1995. De vordering is dus in circa 2015 verjaard en niet gesteld of gebleken is dat de verjaring is gestuit.[3]
Verder wordt nog opgemerkt dat de vordering op schadevergoeding hoe dan ook voor afwijzing gereed ligt, omdat gedaagden niet degenen zijn die de grond onrechtmatig in bezit hebben genomen. Dit is gebeurd door hun rechtsvoorgangers. Gedaagden hebben weliswaar een onrechtmatige toestand in stand gehouden, maar dit levert naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf niet een onrechtmatige daad jegens de Gemeente Deurne op.[4]
[1] R.o. 4.3.
[2] R.o. 4.4.
[3] R.o. 4.8.
[4] R.o. 4.8.
Verjaring en erfdienstbaarheid van weg tussen buren
Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18 mei 2021
Toepassing begrip ‘ontoegankelijkheid’ en foutief oordeel schadevergoeding door kantonrechter
Uitspraak Hof Den Bosch, 30 maart 2021
Kan een economisch eigenaar bezitter zijn & lage erfafscheiding bezitsdaad of slechts tuinversiering?
De rechtbank den Haag deed op 31 maart 2021 een interessante uitspraak in een verjaringszaak tussen een particulier en de gemeente Noordwijk. In de zaak speelt de vraag of de economische eigenaar van het aangrenzende perceel de strook grond in bezit kan nemen. Daarnaast doet de rechtbank een interessante uitspraak over de lage erfafscheiding.
In deze uitspraak van de rechtbank den Haag worden een aantal interessante oordelen gegeven. Zo kunnen we hier uit afleiden dat een economisch eigenaar geen bezitter is, tenzij er sprake is van een uitzonderingssituatie. Ook kunnen we concluderen dat een lage erfafscheiding niet altijd als een bezitsdaad, maar ook als tuinversiering wordt aangemerkt én kunnen we stellen dat voor het aannemen van middelijk bezit een actieve rol van de middelijk bezitter nodig is.
Uitspraak Rechtbank Noord-Holland d.d. 17 februari 2021 - Rechtbank staat stil bij de kwaliteit van de feitelijke inrichting van de grond die in gebruik is
In deze zaak tussen twee buren staat de rechtbank stil bij de feitelijke inrichting van de in gebruik genomen grond. Daarbij let de rechtbank ook op de kwaliteit van die inrichting.
“5.6. [eiser] heeft in dit verband aangevoerd dat de strook grond al sinds 1989 met paaltjes en schapengaas is afgescheiden van het perceel van [gedaagde] en dat hij de strook grond in gebruik heeft gehad. Ter onderbouwing heeft hij foto’s overgelegd waaruit volgt dat hij in 1991 met een tractor over de grond rijdt en dat zich in 2007 en 2009 onderdelen van een moestuin (stalen bogen waarover een afdekzeil gespannen kan worden) op de strook grond bevinden alsmede door [eiser] gezaaide bloemen.
5.7. De kantonrechter is van oordeel dat hetgeen [eiser] heeft aangevoerd onvoldoende is om te komen tot de conclusie dat hij de strook grond in bezit heeft genomen. Reden daarvoor is dat de palen en het schapengaas die de strook grond afscheiden van het perceel van [gedaagde] niet door [eiser] maar door [voormalig eigenaar] zijn aangebracht op het moment dat [eiser] de eigendom van zijn percelen verkreeg. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij dat hek heeft laten staan om te voorkomen dat zijn honden van het terrein af zouden kunnen. Het is, met andere woorden, dus niet [eiser] geweest die de strook grond door het plaatsen van een hek in bezit nam, maar het is [voormalig eigenaar] (en vervolgens [gedaagde] ) geweest die een deel van het eigen terrein hebben omheind. Uit de foto’s volgt dat de paaltjes en het schapengaas van een zodanige kwaliteit zijn dat deze de toegang tot de strook grond vanaf het perceel van [gedaagde] wel belemmeren maar niet onmogelijk maken. Dat [eiser] de strook grond tenminste tien jaar heeft gebruikt, is onvoldoende gebleken. De enkele foto uit 1990 waarop met de tractor over de grond wordt gereden, is daarvoor niet genoeg.
De aanwezigheid van een moestuin op de strook grond in 2007 en 2009 is daarvoor evenmin genoeg. Nog daargelaten dat [gedaagde] onbetwist heeft aangevoerd dat deze moestuin van [voormalig eigenaar] was en door hem werd bewerkt, maakt de moestuin (althans wat daarvan op de foto te zien is) een verwaarloosde en haveloze indruk. Het zaaien van bloemenzaad kan evenmin worden aangemerkt als een bezitsdaad. Ten slotte blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s dat de strook grond al jaren ongebruikt is: er is sprake van een stuk verwilderde natuur waarin struiken en bomen vrijuit groeien.”
Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 23 februari 2021 - Verjaring onterecht gebruikt om grond over te dragen?
Conclusie
Volgens het gerechtshof is het feitelijk mogelijk om, ook als niet aan de wettelijke eisen is voldaan, via de rechtsfiguur van verjaring het eigendom van grond kadastraal over te dragen. Omdat zuiver gezien niet aan de eisen van verjaring is voldaan, is dit wat mij betreft geen juiste oplossing. De gemeente had er beter voor kunnen kiezen om een vaststellingsovereenkomst te sluiten, met daarin afspraken die betrekking hebben op de overdracht van de grond. Zo hadden ze er bijvoorbeeld voor kunnen kiezen om de saneringsverplichting als tegenprestatie op te nemen, waardoor de grond onder de titel ‘koop’ overgedragen had kunnen worden. Dit was zuiverder geweest.Uitspraak rechtbank Den Haag d.d. 21 oktober 2020 - is de rechtsopvolger houder of bezitter?
In deze zaak gaat het om een strook gemeentegrond achter een woning. Bij de uitvoering van een snippergroenproject wordt de bewoner aangeschreven over het gebruik. De rechtsvoorgangers van de bewoners hebben met de gemeente afspraken gemaakt over het gebruik van de strook. De rechtsvoorgangers hebben de strook grond omheind met een laag hek. Er was ook sprake van een hoogteverschil tussen de strook grond en de achtergelegen groenstrook en sloot. De huidige bewoners hebben de inrichting van de strook grond na de aankoop van de woning gewijzigd, de grond opgehoogd en damwanden geplaatst. In 2012 is de grond voor het laatst opgehoogd en is er een veranda geplaatst. De huidige bewoners stellen dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook. Zij wisten niet van het bestaan van de bruikleenovereenkomst en hebben de grond te goeder trouw in bezit genomen bij de aankoop van woning. De gemeente wijst het beroep op verjaring af omdat de bewoners, net als de rechtsvoorgangers, slechts houder van de grond zouden zijn.
Oordeel Rechtbank
“4.6. Aan het gebruik van de strook grond door de rechtsvoorgangers van [gedaagde c.s.] lag een gebruiksovereenkomst met [eiser] ten grondslag. De rechtsvoorgangers van [gedaagde c.s.] waren daarom bij de eigendomsoverdracht van perceel [perceel] 105 aan [gedaagde c.s.] geen bezitter van de strook grond, maar houder. Het gaat er vervolgens om of [gedaagde c.s.] zich tegenover [eiser] dusdanig anders is gaan gedragen dan hun rechtsvoorgangers dat aangenomen moet worden dat [eiser] haar bezit heeft verloren.
4.7. [gedaagde c.s.] heeft in dat verband aangevoerd dat het perceel [perceel] 105 en de strook grond meerdere keren zijn opgehoogd en dat de erfafscheiding en de inrichting van de tuin zijn gewijzigd. De kantonrechter acht deze wijzigingen in de gegeven context niet doorslaggevend, omdat het onderhoud van de tuin door [gedaagde c.s.] past in de situatie waarin [eiser] het gebruik om niet aan de rechtsvoorgangers van [gedaagde c.s.] heeft toegestaan en, gelet op het hoogteverschil, ook door de andere bewoners aan de [percelen] is toegepast en door [eiser] is gedoogd. Uit de ophoging van het perceel en de strook grond, het aanleggen van een damwand en het omheinen van de tuin volgt in de gegeven omstandigheden niet dat [eiser] er rekening mee moest houden dat [gedaagde c.s.] op enig moment de strook grond voor zichzelf is gaan houden, omdat dit wijzigingen zijn die ook door een bruiklener aangebracht zouden kunnen worden. Dit kan anders liggen ten aanzien van de door [gedaagde c.s.] op de strook grond gebouwde opstal (veranda), omdat het aanbrengen van opstallen bij de ingebruikgeving door [eiser] niet was toegestaan. Vast staat echter dat de opstal pas in 2012 is geplaatst, zodat de verjaringstermijn, voor zover sprake is van inbezitneming te goeder trouw, nog niet is verstreken. Concrete andere relevante gedragingen zijn door [gedaagde c.s.] niet aangevoerd of onderbouwd.
4.8. Het voorgaande betekent dat van inbezitneming van de strook grond vóór 2012 geen sprake is. Voor zover [gedaagde c.s.] in 2012 de strook grond wel in bezit heeft genomen, is die verjaringstermijn nog niet verlopen en is [gedaagde c.s.] evenmin door verjaring eigenaar van de strook grond geworden.
Conclusie
Dat bij de overdracht van een onroerende zaak niet meer geleverd kan worden dan wat de verkoper daadwerkelijk in bezit heeft, is alom bekend. Dit betekent ook dat als de verkoper houder is van een stuk grond, hij niet meer kan overdragen dan dit houderschap. De rechtsopvolgers worden, enkel door het ontbreken van afspraken tussen hen en de eigenaar, niet vanzelf bezitter van hetgeen de verkopers hielden. Daarvoor is nodig dat de rechtsopvolgers zich daadwerkelijk als bezitters gaan gedragen, op een manier waaruit de gemeente niets anders kan afleiden dan dat de grond, anders dan onder de bruikleenovereenkomst, door de rechtsopvolgers voor zich zelf als bezitter wordt gehouden. Dat de rechtsopvolgers niet op de hoogte waren van de bruikleenovereenkomst tussen de gemeente en de verkopers, doet hier niets aan af. Uit de uitspraak blijkt dat van belang is dat het feitelijke gebruik past binnen de voorwaarden van de bruikleen. Als in strijd met de bruikleenovereenkomst wordt gehandeld, bijvoorbeeld door het plaatsen van een opstal, kan dit volgens de rechter wel worden aangemerkt als een bezitsdaad.
Uitspraak rechtbank Limburg d.d. 7 oktober 2020 - Gemeente doet beroep op verjaring
In deze zaak gaat het om een strook grond tussen de gevel van een woning en de weg. De grond is kadastraal gezien onderdeel van het woonperceel, maar feitelijk lijkt de grond onderdeel te zijn van de openbare weg. De Gemeente stelt primair dat zij eigenaar is geworden van de strook grond door verjaring. Subsidiair stelt de Gemeente dat de strook grond deel uitmaakt van de openbare weg. Op grond van de Wegenwet moeten eigenaren van een strook grond verkeer over de weg dulden, alsook de uitvoering van bepaalde werken op of aan de weg toestaan. De gemeente wil op de strook parkeerplaatsen aanleggen.
Uit deze uitspraak kunnen wij afleiden dat in het veelvuldig voorkomende geval, waarbij een strook grond dat in particulier eigendom is, maar feitelijk onderdeel uitmaakt van de stoep, voor de gemeente niet mogelijk is om met succes een beroep op verjaring te doen. Daarnaast biedt een beroep op de Wegenwet ook geen soelaas. Volgens de rechtbank is in dergelijke gevallen immers geen sprake van een openbare weg in de zin van deze wet, waardoor de gemeente niet kan stellen dat de grondeigenaar eventuele werkzaamheden aan de stoep niet mag verhinderen op grond van verplichtingen uit die wet.
Arrest Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 22 september 2020 - Wederom een goed leesbare uitspraak over verjaring
In deze wederom goed leesbare uitspraak, staat de vraag centraal of het eigendom van een strook grond en water verjaard is. In de uitspraak zijn foto’s opgenomen, die de werkelijke situatie weergeven. Tussen beide percelen ligt een vaart. De strook grond ligt tussen de openbare weg en de vaart. Aan de ene kant staat een wit hek dat de scheiding vormt tussen het buurperceel en het trottoir en de openbare weg. Dit witte hek stopt bij het begin van de grond. Vanaf de punt van het witte hek tot aan de vaart staan haaks twee bomen en struiken. Op de grond stond een laadpaal en ligt grind. Op het erf van de gebruiker ligt ook grind en dat vormt visueel één geheel.
Toen de gebruiker zijn perceel in 2001 kocht, zag de inrichting van de strook er heel anders uit. Er stond een schuur naast de vaart op het perceel van de gebruiker. Voor die schuur en voor de grond stond een bruin houten hek. Dit hek sloot aan op het witte hek van de buren dat er nog steeds staat. Achter het witte hek was de grond toen ook onbebouwd.
Deze uitspraak biedt geen nieuwe inzichten, maar is in lijn met de ‘strenge’ jurisprudentie op het gebied van verjaring. Het is goed om te zien dat er steeds meer voor leken goed leesbare uitspraken gepubliceerd worden. Dit kan helpen bij de uitleg van deze lastige materie aan personen zonder juridische kennis.
Uitspraak Rechtbank Rotterdam over eigendomspretentie, verjaring en vordering van schadevergoeding
Op 17 augustus 2020 verscheen er een uitspraak van Rechtbank Rotterdam d.d. 22 juli 2020 op rechtspraak.nl. In deze zaak is een strook grond als sinds 1955 door de grootvader van de huidige bewoner in gebruik. Grootvader was tot 1987 erfpachter van het naastgelegen woonperceel, welk perceel hij in 1987 in eigendom verkreeg. In 1999 is door een notaris namens de moeder van de huidige bewoner reeds een beroep op verjaring in een brief aan de gemeente gedaan. De gemeente heeft in reactie hierop in 1999 betwist dat er sprake was van verjaring. Er zou immers sprake zijn van een mondeling gebruiksovereenkomst. Na de briefwisseling heeft er in 2000 een bespreking plaatsgevonden op het kantoor van de notaris. Tijdens deze bespreking zou de moeder van de huidige bewoner hebben aangegeven de grond van de gemeente te willen kopen. De gemeente heeft destijds een schriftelijke aanbod tot koop gedaan, waar door de moeder van de huidige bewoner nimmer op gereageerd is. In 2016 heeft de huidige bewoner bij de gemeente middels een formulier aangegeven dat de grond reeds 75 jaar in gebruik is en door zijn grootvader werd ‘gepacht’. De gemeente heeft naar aanleiding hiervan te kennen gegeven de grond niet te willen verkopen en heeft de bewoner een huurovereenkomst aangeboden. De bewoner heeft geen gebruik gemaakt van dit aanbod. De gemeente vordert bij de rechtbank ontruiming van de strook grond en eist, indien sprake is van verjaring, schadevergoeding.
De rechtbank oordeelt dat de grond in bezit is bij de huidige bewoner. De gemeente stelt dat er geen sprake is van eigendomspretentie aan de zijde van de bewoner maar de rechtbank oordeelt anders. Het oordeel van de rechtbank over de termijn van verjaring is opmerkelijk.
Arrest Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 4 augustus 2020
Op 6 augustus 2020 verscheen er een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden d.d. 4 augustus 2020 op rechtspraak.nl. De meeste gerechtelijke uitspraken zijn voor niet-juristen moeilijk te lezen. Deze uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden is opvallend goed leesbaar. Juridische begrippen als ‘verkrijgende’ ‘bevrijdende’ verjaring en ‘de verkeersopvatting’ worden in deze uitspraak in ‘Jip en Janneke’ taal uitgelegd.
Het gaat om een geschil tussen twee buren, de ene buur (hierna de bezitter) stelt dat het eigendom van de grond door verjaring is overgegaan. De andere buur (de eigenaar) verweert zich en stelt dat er sprake is van houderschap en niet van bezit en eist voorts schadevergoeding voor het geval er wel sprake zou zijn van verjaring.
Concluderend kunnen we stellen dat de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden ook voor een leek op juridisch gebied goed leesbaar is. De inhoud van de uitspraak sluit aan bij de huidige jurisprudentie op het gebied van verjaring. Het bevestigt ook nog eens dat indien een leek in een eerste reactie op een aanschrijving over het gebruik van grond aangeeft dat dit met toestemming van de eigenaar geschiedt, dit niet altijd in de weg hoeft te staan bij de toewijzing van een beroep op verjaring. Van belang is daarbij onder welke omstandigheden dit is gezegd en hoe de eigenaar op deze stelling reageert.
Uitspraak rechtbank Amsterdam d.d. 29 juli 2020
Het gaat in deze zaak om een geschil tussen een particulier en een woonstichting. Beide partijen hebben een recht van erfpacht op grond van de gemeente Amsterdam. De bewoner heeft stuk grond in gebruik genomen, waarop de woonstichting een recht van erfpacht heeft. De bewoner trof bij aankoop van het recht van erfpacht waarop de woning en tuin gelegen zijn een tuin die liep tot aan een stenen muur. Daarnaast was er aan beide zijden van de tuin, vanaf de gevel tot aan de stenen muur, een erfafscheiding aanwezig bestaande uit paaltjes met gaas. Op de grond die grenst aan de stenen muur is door de rechtsvoorganger van de bewoner een terras aangelegd. De huidige bewoner heeft op de grond in 2001 twee schuren gebouwd. De bewoner stelt door verjaring het eigendom te hebben verkregen van het recht van erfpacht op deze grond. Bij de beoordeling van het beroep op verjaring maakt de rechtbank een onderscheid tussen de grond onder de schuren en de overige grond tussen de kadastrale grens en de stenen muur.
Hoewel een recht van erfpacht volgens de wet door verjaring kan ontstaan, wordt dit in de jurisprudentie niet snel aangenomen. Dit blijkt ook het artikel van Mr. L. van Egteren, ‘inbezitneming van beperkte zakelijke genotsrechten’, welk artikel in 2018 in het Maandblad voor Vermogensrecht verscheen.
Daarnaast blijkt uit het oordeel van de rechtbank dat een erfafscheiding aan beide zijden van de grond bestaande uit paaltjes en gaas, geen ondubbelzinnige bezitneming inhoudt, vanwege het open en niet-permanente karakter van dit soort afscheidingen.
Tot slot geeft de rechter een duidelijk oordeel over het bestaan van goede trouw aan de zijde van de inbezitnemer. Dit oordeel is in lijn met de recente jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Uitspraak rechtbank Midden-Nederland 17 juni 2020 (kantonrechter)
In deze zaak gaat het om een geschil over een stuk grond dat voorheen eigendom was van NS. Toen de grond van de NS was, gebruikte één van de partijen bij het geschil de grond al vanaf 1987, vlak nadat NS de spoorlijn ophief en de grond braak kwam te liggen. NS heeft nooit iets gedaan tegen dit gebruik en heeft de grond in 2014, samen met meer gronden, verkocht aan een vastgoedhandelaar. Later is deze verkocht aan de buren van de gebruiker. De gebruiker stelt in 2007 door verjaring het eigendom van de grond te hebben verkregen. De buurman die nu eigenaar is, verweert zich hiertegen en eist schadevergoeding in het geval er wel sprake is van verjaring.
De rechtbank neemt bij zijn oordeel of sprake is van bezit mee dat het voor de NS duidelijk kenbaar was dat de grond in bezit was genomen. De feitelijke ligging van de grond blijkt daarbij van groot belang te zijn:
“……De Grond ligt aan een openbare weg en is grotendeels zichtbaar voor voorbijgangers, zo blijkt uit de plattegrond en de foto’s. Door de afbakening van de Grond en het gebruik als oprit, tuin, houtopslag en grasland voor o.a. schapen, heeft [eiser] de NS voldoende belet om haar eigen recht van bezit uit te oefenen. De NS had tegen de handelingen van [eiser] op kunnen komen. Niet is gesteld of gebleken dat de NS dat heeft gedaan. De kantonrechter stelt daarom vast dat de daden van [eiser] ook voldoende openbaar en niet-dubbelzinnig waren om te kunnen gelden als bezitsdaden.”
De rechtbank wijst verjaring toe en merkt nog op dat gedragingen van eiser richting de huidige eigenaar na het verlopen van de verjaringstermijn niet relevant zijn, omdat het gaat om de verhouding tussen de NS en de eiser tussen 1987 en 2007. Dat eiser in 2016 toestemming zou hebben gevraagd aan de huidige eigenaar voor het verdere gebruik van de grond doet volgens de rechter aldus niet ter zake.
Over de vordering tot schadevergoeding overweegt de rechter het volgende:
“In deze zaak gaat de uitspraak van de Hoge Raad naar het oordeel van de kantonrechter niet op. [gedaagde] was immers geen eigenaar van de Grond, het was de NS die haar eigendom aan [eiser] is verloren. [gedaagde] is nooit eigenaar geworden van de Grond. Hoewel [gedaagde] pleit voor een ruimere lezing van de uitspraak van de Hoge Raad, ziet de kantonrechter niet in op welke wijze op grond van deze uitspraak een vorderingsrecht aan [gedaagde] kan toekomen; [eiser] heeft geen onrechtmatige daad jegens [gedaagde] gepleegd. Juridisch is daarmee de kous af tussen partijen. Dat [eiser] nog geprobeerd heeft een oplossing in der minne te bereiken door aan te bieden de door [gedaagde] aan [bedrijfsnaam] B.V. voor de Grond betaalde vierkante meterprijs te vergoeden (welk aanbod is afgewezen en inmiddels komen te vervallen), was dus onverplicht.”
Kortom, alleen de NS, die in 2007 door verjaring haar grond verloren heeft aan eiser, had mogelijk een vordering tot schadevergoeding jegens eiser. De huidige eigenaar niet, want dit heeft de grond nooit van NS geleverd gekregen, NS was immers niet langer bevoegd om de grond te verkopen.
Dat alleen degene die haar eigendom voor verjaring verliest schade lijdt en schadevergoeding kan vorderen werd al aangenomen door de Rechtbank Noord-Holland in de uitspraak van 29 augustus 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:7555.
Uitspraak gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 16 juni 2020
Het gaat in deze zaak om een geschil tussen twee buren over de verjaring van een stuk grond. In de uitspraak wordt stil gestaan bij de bewijswaardering van getuigen verklaringen. Daarnaast wordt de vraag beantwoord of de eigenaar misbruik maakt van zijn eigendomsrecht door verwijdering van de heg en de poer te vorderen, terwijl er door het aanbrengen van deze zaken geen verandering is gebracht in de feitelijke gebruikssituatie die al jaren voortduurt.
Uitspraak Gerechtshof Den Haag 16 juni 2020
Het gaat in deze zaak om een geschil over de erfgrens tussen twee buurpercelen. In deze casus staan de veldwerken van het kadaster centraal. Interessant is om te lezen hoe de rechtbank en het hof hier mee om gaan. Daarnaast worden de bezitsdaden die zijn gepleegd niet voldoende geacht voor verjaring, omdat deze daden voor de rechtsvoorganger van eisers (die ontruiming vragen en dus eigenaar zijn) zijn gepleegd. Dit blijkt uit de uitspraak van de rechter in eerste aanleg.
Verkrijgende verjaring na afsluiting hek
Uitspraak Rechtbank Noord-Holland, 6 november 2019
Partijen: gemeente Haarlemmermeer t. Kruimelpark B.V.
Feiten en omstandigheden:
Het gaat in deze zaak om de vraag of Kruimelpark door verjaring eigenaar is geworden van een strook grond die volgens de openbare registers eigendom is van de gemeente. De strook grond grenst direct aan het perceel van Kruimelpark. De gemeente vordert Kruimelpark te veroordelen om de strook grond geheel dan wel gedeeltelijk (gedeelte dat niet door het hek is afgesloten) te ontruimen. Als deze vorderingen worden afgewezen, vordert de gemeente schadevergoeding in natura dan wel in geld.
Rechtsvraag: is er sprake van verkrijgende verjaring? Zo ja, is Kruimelpark gehouden om schadevergoeding in natura dan wel geld te betalen aan de gemeente?
Conclusie: Vanaf 1989 is sprake geweest van onafgebroken bezit van het gedeelte dat is afgescheiden met een hek. In 2009 heeft de rechtsvoorganger van Kruimelpark de strook grond in eigendom verkregen.[1] De vordering van de gemeente die ziet op de ontruiming van de strook grond gelegen vóór het hek wordt toegewezen. De gevorderde dwangsom wordt echter afgewezen, omdat de strook grond voor het hek onderdeel uitmaakt van de openbare weg, waarop parkeerplaatsen zijn aangebracht. Hiervan mag Kruimelpark dus net als ieder ander overeenkomstig haar bestemming gebruik van maken.[2]
Schadevergoedingsvorderingen gemeente
De vordering op schadevergoeding strandt op het feit dat het niet Kruimelpark maar de rechtsvoorganger was, aan wie de gemeente haar eigendom heeft verloren.[3] Kruimelpark is slechts in 2011 eigenaar geworden van het perceel. Evenmin kunnen de bezitsdaden van de voorgangers niet automatisch worden toegerekend aan kruimelpark. Het enkele feit dat de rechtsvoorganger een 100% dochter is van Kruimelpark en Kruimelpark sinds haar oprichting gevestigd is op hetzelfde adres, is hiervoor onvoldoende. Dit geldt ook voor de blote stelling dat Kruimelpark voordat zij eigenaar werd van het perceel, moet hebben geweten van de onrechtmatigheid van het bezit van de strook grond.[4] Bovenstaande argumenten zijn evenmin onvoldoende om uit te gaan van vereenzelviging. Van vereenzelviging kan slechts onder uitzonderlijke omstandigheden sprake zijn.[5]
[1] R.o. 4.22.
[2] R.o. 4.25.
[3] R.o. 4.27-28.
[4] R.o. 4.29.
[5] R.o. 4.30.
Uitspraak gerechtshof Amsterdam d.d. 9 april 2019
Op 7 juli 2020 werd een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 april 2019 gepubliceerd. De uitspraak is interessant omdat de casus veel weg heeft van een ‘standaard’ dossier oneigenlijk grondgebruik. De overwegingen van het gerechtshof zijn daarnaast volledig in lijn met de huidige jurisprudentie op het gebied van verjaring van gemeentegrond.
Het gaat in deze zaak om een geschil tussen de gemeente Heerhugowaard en een bewoner. De gemeente heeft in 1984 aan bewoners een vergunning verleend voor de bouw van een garage naast de woning. Om de bouw van de garage mogelijk te maken, heeft de gemeente grond aan de bewoner verkocht. Na de bouw van de garage heeft de bewoner een strook grond aan de voorzijde van de garage betegeld om te gebruiken als inrit. Daarnaast heeft hij de struiken die op deze grond stonden weggehaald. De bewoner stelt, in reactie op de aanschrijving van de gemeente in 2015 over het gebruik van de grond, dat hij toestemming van de gemeente heeft gekregen voor dit gebruik bij het verlenen van de vergunning.
Het hof oordeelt in de eerste plaats dat de bewoner houder van de grond is, nu hij zelf heeft aangegeven dat hij toestemming van de gemeente heeft gekregen om de grond als inrit te gebruiken. Over de door de bewoner gepleegde ‘bezitsdaden’ overweegt het hof het volgende:
Daar komt nog bij dat de voorstrook geen afgesloten strook grond vormt (uit de overgelegde foto’s lijkt, integendeel, te volgen dat ook de door [appellant sub 1] vanaf zijn woning kennelijk opgetrokken zijmuur enkel over zijn eigen kadastrale perceel loopt) en aan de voorzijde voor iedereen zonder enige belemmering voluit toegankelijk is. Voorts gaat het in het onderhavige geval om een perceel grond van een particuliere eigenaar dat grenst aan grond van de gemeente. Die situatie kan – mede gelet op de aard en de ligging van de percelen – niet zonder meer op één lijn worden gesteld met het geval dat twee percelen van particulieren aan elkaar grenzen, onder meer niet omdat, naar feit van algemene bekendheid is, publieke grond – al dan niet oogluikend toegestaan – door particulieren niet zelden (mede) wordt benut voor publieke doeleinden, zoals in het onderhavige geval als parkeergelegenheid. Dergelijke gedragingen zullen daarom niet snel de conclusie (kunnen) wettigen dat de gemeente daaruit niet anders kan afleiden dan dat de gebruiker eigenaar van de betreffende strook grond pretendeert te zijn. Uit de omstandigheid dat [appellant sub 1] de voorstrook van eigen tegels heeft voorzien en deze heeft onderhouden, kan geen andere conclusie worden getrokken.
Het feit dat dergelijke stroken grond vaak worden aangewend voor publieke doeleinden, hetgeen al dan niet oogluikend wordt toegestaan door gemeenten, is door het gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 7 januari 2020 (link naar uitspraak op website Metafoor) herhaald. Met de publicatie van het arrest van 9 april 2019 is dus duidelijk geworden dat dit gerechtshof deze maatstaf al veel eerder toepaste.
Uitspraak Rechtbank Zeeland-West-Brabant 1 april 2020
In deze zaak gaat het om een stuk grond dat voor een deel eigendom is van de gemeente. Bij de beoordeling van de rechter wordt het feit dat het om gemeentegrond gaat, waardoor van inbezitneming niet snel sprake is, meegenomen:
“Het gaat dus om het bij zijn perceel trekken van het stukje grond door [x] ten tijde van of kort na de nieuwbouw in 1993. Dit tot zich nemen en gebruiken is niet te kwalificeren als een daad van ondubbelzinnig bezit, aangezien hieruit niet blijkt van gedragingen waaruit voor de gemeente duidelijk was dat hij, [x] , de pretentie had daadwerkelijk eigenaar te zijn van het stukje grond. Dit geldt eens te meer, nu het stukje grond eigendom was van de gemeente en deel uitmaakte van een perceel dat braak lag. Uit het beplanten van een klein deel van een aan de gemeente toebehorend perceel, dat op dat moment geen bijzonder doel diende en waarvan de gemeente gedoogde dat het door allerlei omwonenden werd gebruikt voor allerlei activiteiten, kan niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende worden afgeleid. Dat het stukje grond aan twee zijden van het perceel van (thans) [eiser] was afgescheiden door een heg en/of schutting maakt dit niet anders.”
Daarnaast is wat de rechter in deze uitspraak overweegt over de totstandkomingsvoorwaarden van een vaststellingsovereenkomst, waarbij de gemeente tevens partij is, interessant om te lezen.
Rechtbank Midden-Nederland oordeelt over verjaring en schadevergoeding
ECLI:NL:RBMNE:2020:966
ECLI:NL:RBMNE:2020:965
Op 12 maart 2020 deed de rechtbank Midden-Nederland uitspraak in een tweetal verjaringszaken. De zaken spelen zich af in dezelfde straat waarin twee buren een strook grond van de provincie Flevoland in gebruik hebben. De rechtbank houdt in zijn vonnis rekening met de strenge eisen die in de jurisprudentie gesteld worden aan het in bezitnemen van grond met een publieke bestemming, maar oordeelt toch dat aan deze eisen is voldaan. Daarnaast geeft de rechtbank antwoord op de vraag of de bewoners een onrechtmatige daad jegens de provincie hebben gepleegd door de grond in bezit te houden.
De uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland is een heldere weergave van de wijze waarop in de lagere rechtspraak geoordeeld wordt als het gaat om inbezitneming en verjaring van grond met een publieke bestemming en de toepassing van de vordering tot schadevergoeding. De vraag is natuurlijk of het gerechtshof een ander oordeel zou hebben gegeven in deze beide zaken. De rechtbank lijkt aan het feit dat de bezitsdaden in het zicht van de provincie zijn gepleegd, veel gewicht toe te kennen.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelt: het planten van een laurierhaag op gemeentegrond is geen ondubbelzinnig bezit
Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch deed in 2015 en 2016 al een aantal uitspraken waarin werd geoordeeld dat er strikte eisen gelden als het gaat om het in bezit nemen van publieke grond. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch lijkt er in het arrest van 24 maart 2020 nog een schep bovenop te doen.
Het oordeel van het hof is klip en klaar. Het hof stelt het plaatsen van laurierstruiken – die uitgroeien tot een manshoge en ondoordringbare haag – op één lijn met het aanbrengen en onderhouden van losse beplanting. Dit komt in de praktijk veel voor en wordt vaak door de gemeente gedoogd, zeker als de inrichting van de grond past bij de door de gemeente aan de grond gegeven bestemming. Dat deze losse beplanting uitgroeit tot een manshoge en ondoordringbare erfafscheiding die bij de tuin lijkt te horen maakt het oordeel niet anders. Dit zou immers ook zo zijn geweest als de gemeente zelf de laurierhaag zou hebben geplant.
Het hof is van oordeel dat in deze situatie sprake is van een ‘dubbelzinnige’ situatie. De dubbelzinnigheid zal er dan in gelegen zijn dat feitelijke situatie er hetzelfde zou hebben uitgezien als de gemeente de laurierstuiken jaren geleden zou hebben geplant. Volgens het hof was er gelet op de feitelijke situatie voor de gemeente geen reden om in te grijpen. Dat de gemeente met beide buren in 2000 al een gebruiksovereenkomst heeft gesloten en de situatie bij deze betreffende bewoners heeft laten voortduren maakt dit volgens het hof niet anders.
Hoewel het hof in dit arrest de criteria voor het ‘in bezit nemen van gemeentegrond’ verder lijkt aan te scherpen, lijkt het in deze situatie te gaan om een smalle strook grond die over de volle breedte is beplant met een laurierhaag en dus niet om een groter stuk grond dat door de bewoners in zijn geheel bij de tuin is getrokken en vervolgens is omheind met een ondoordringbare erfafscheiding. Ik vermoed dat het oordeel in dat geval wellicht anders zou zijn geweest. Van een ‘dubbelzinnige situatie’, zoals het hof in dit arrest bedoelt, is dan naar mijn mening geen sprake.
Niet alleen eerste inbezitnemer, maar ook degene die de grond in bezit houdt, handelt onrechtmatig
Op 26 februari deed de rechtbank Rotterdam een heldere uitspraak over schadevergoeding na verjaring van gemeentegrond. Deze uitspraak geeft weer wat meer invulling aan de wijze waarop de door de Hoge Raad bij het arrest van 24 februari 2017 geïntroduceerde vordering tot schadevergoeding na verjaring, in de praktijk moet worden toegepast. Concluderend kunnen we stellen dat niet enkel de eerste inbezitnemer – maar ook degene die de grond in bezit houdt – onrechtmatig handelt, dat de gemeente eigen schuld heeft bij het ontstaan van de schade als in haar organisatie aantoonbaar wetenschap bestond van de inbezitneming, dat het bestaan van eigen schuld leidt tot een verrekening van 50% van de schade en ten slotte, dat door de verkrijger gepleegd onderhoud niet op de te betalen schadevergoeding in mindering wordt gebracht.
Verjaring te goeder trouw sneller aangenomen? Het hof Arnhem-Leeuwarden – 21 januari 2020
Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft een tweetal arresten gewezen waarin verjaring te goeder trouw ex. Artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek wordt toegewezen.
dat het verschil in bestrating op de oprit kan worden opgevat als een feitelijke situatie die voldoende duidelijkheid verschaft over de erfgrens. Volgens het hof was er in deze zaak sprake van een duidelijk verschil in bestrating, en de rechtsvoorgangers hebben een bordje met een ‘P’ en de naam van hun bedrijf geplaatst. Ook hier geldt dat de plaatselijke situatie voor de huidige bewoners voldoende reden opleverde op om te mogen aannemen dat het perceel de veronderstelde omvang had en als zodanig geheel toebehoorde aan de verkopers. Dat zij bij de aankoop van de woning in 2000 geen onderzoek hebben gedaan naar de kadastrale kaarten, staat volgens het hof niet in de weg aan een beroep op de goede trouw.
Verjaring te goeder trouw sneller aangenomen? Het hof Arnhem-Leeuwarden – 4 februari 2020
In het arrest van 4 februari 2020 gaat het hof nog iets verder. In deze zaak staat vast dat de kopers bij de aankoop van de woning in beschikten over de kadastrale kaart, doordat deze onderdeel uitmaakte van de verkoopbrochure. Volgens het hof leidt dit er echter niet toe dat er geen sprake is van goede trouw, ook al was op de kaart te zien dat de grens eigenlijk in een recht lijn behoort te lopen. Het ging in deze zaak om een vrij smalle strook van ca. 20 vierkante meter. De strook vormde één geheel met de rest van de tuin en was afgesloten met een poort. Het hof oordeelt dat de eis van goede trouw niet zo ver gaat niet zo ver dat van de kopers “gevergd moet worden dat – waar de feitelijke situatie geen vragen oproept – zij de kadastrale kaart nauwgezet onderzoekt, vergelijkt met de werkelijk situatie en op basis van een relatief beperkte afwijking al over zou moeten gaan tot nader (kadastraal) onderzoek naar het eigendomsrecht.”
Het bestaan van goede trouw stond in deze zaak tevens in de weg aan het toewijzen van de vordering tot schadevergoeding als gevolg van het verlies van eigendom door verjaring.
Verschil oordeel particuliere grond versus publieke grond – Gerechtshof Den Bosch – 7 januari 2020
In 2016 verschenen er al een aantal arresten van het gerechtshof Den Bosch waarin werd aangenomen dat van verjaring van het eigendom van gemeentegrond niet snel sprake is. Deze lijn is sindsdien ook door de andere gerechtshoven en door de Hoge Raad doorgezet in de jurisprudentie. Het gerechtshof Amsterdam deed op 7 januari 2020 een uitspraak waarin nogmaals werd bevestigd dat van in bezitneming van gemeentegrond niet snel sprake is en dat deze situatie niet zonder meer op één lijn kan worden gesteld met de situatie waarin het gaat om twee aan elkaar grenzende particuliere percelen. In het slot van rechtsoverweging 3.8 oordeelt het hof:
“Daar komt nog bij dat het in het onderhavige geval om een perceel grond gaat van een particuliere eigenaar dat grenst aan grond van de Gemeente. Die situatie kan niet zonder meer op één lijn worden gesteld met het geval dat twee percelen van particulieren aan elkaar grenzen, onder meer niet omdat, naar feit van algemene bekendheid is, publieke grond – al dan niet oogluikend toegestaan – door particulieren niet zelden (mede) wordt benut voor publieke doeleinden, zoals in het onderhavige geval in het kader van het mogelijk maken van parkeergelegenheid. Dergelijke gedragingen zullen daarom niet snel de conclusie (kunnen) wettigen dat de Gemeente daaruit niet anders kan afleiden dan dat de gebruiker eigenaar van de betreffende strook grond pretendeert te zijn.”
In deze zaak werden de door de bewoners verschillende machtsuitoefeningen verricht: sinds 1979 het bestraten en gebruiken van de strook grond als inrit en parkeerplaats en in 1994 het plaatsen van een muur aan beide zijden van de strook grond. In 2001/2005 is tot slot aan de voorzijde een poort geplaatst. Volgens het hof is de grond met het plaatsen van de poort pas in bezit genomen, omdat de grond vanaf dat moment daadwerkelijk ontoegankelijk was gemaakt. Sinds het plaatsen van de poort zijn er echter nog geen 20 jaren verstreken, waardoor van verjaring volgens het hof geen sprake is.
De vraag is hoe deze uitspraak zich verhoudt tot het arrest van de Hoge Raad van 4 september 2015 (ECLI:NL:HR:2015:2463), waarin werd aangenomen dat er ook sprake kan zijn van extinctieve verjaring wanneer er al vóórdat de bewoners bezitter van de strook werden, sprake was van een onrechtmatige toestand waarvan de onmiddellijke opheffing door de Gemeente kon worden gevorderd, waarvan het bezit de voortzetting is en er sinds het ontstaan van een dergelijke toestand al twintig jaren zijn verstreken. Beargumenteerd zou kunnen worden dat er geen sprake is geweest van een onrechtmatige toestand, omdat de gemeente het gebruik van de grond voor publieke doeleinden (parkeerplaats) oogluikend heeft toegestaan.
Rechtbank Noord-Holland oordeelt wederom over schadevergoeding na verjaring van grond – 13 november 2019
In deze zaak gaat het om een schiereiland, genoemd “De laars” dat in zijn geheel in gebruik is genomen door woonbootbewoners. Zij hebben hier vanaf de jaren 70 een permanente ligplaats ingenomen. In de jaren die daarop volgden hebben de bewoners onder andere looppaden, steigers, aanmeervoorzieningen, schuurtjes, beplanting en erfafscheidingen aangebracht op De Laars. In 1985 is de bestemming van de Laars aangepast naar gebruiks- en verblijfsgebied. Aan de bewoners is op enig moment een overdraagbare ligplaatsvergunning verleend en er zijn huisnummers gegeven. Het middenterrein hebben de bewoners gezamenlijk als parkeerterrein onderhouden en uitgebreid.
Vanaf 1990 zijn de bewoners verenigd in Bewonersvereniging De Laars. Vanaf de jaren 80 hebben de bewoners zich ingezet om aangesloten te worden op de nutsvoorzieningen. Zij hebben destijds de eigenaar van het perceel benaderd met het verzoek toestemming te geven voor de aansluitingen. De eigenaar heeft deze toestemming geweigerd, maar via een gerechtelijke procedure hebben de bewoners vervangende toestemming van de rechtbank verkregen. Later ( 1996 – 1999) is tussen de eigenaar en de bewoners gesproken over de aankoop van de grond, maar tot een overeenkomst is het nooit gekomen.
De eigenaar eist thans ontruiming van De Laars, dan wel indien er sprake is van verjaring, een schadevergoeding op te maken bij staat.
De bewoners doen een beroep op verjaring, zowel voor de tuintjes behorende bij de woonboten, als het gezamenlijke binnenterrein.
Uitspraak van Hof Amsterdam van 30 juli 2019
Op 30 juli heeft het Hof Amsterdam een uitspraak gedaan in Hoger Beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Noord Holland van 24 januari 2018.
Hoe zat het ook al weer?
De Rechtbank Noord Holland heeft in de uitspraak van 24 januari 2018 een oordeel geveld over de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen bij verlies van grond door verjaring.
De gemeente heeft in deze zaak gevorderd om voor recht te verklaren dat de bewoners onrechtmatig hebben gehandeld door de grond in bezit te nemen en hen te veroordelen tot een schadevergoeding in natura, inhoudende teruggave van de volledige strook grond. De rechtbank oordeelt dat de bewoners onrechtmatig hebben gehandeld. Daarnaast oordeelt de rechtbank dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van de gemeente, omdat zij wist dat de strook in bezit genomen was en heeft verzuimd om hiertegen op te treden. De vordering om de volledige strook grond terug te geven wijst de rechter dan ook af. Omdat de gemeente niet heeft verzocht om een schadevergoeding in geld en ook niet heeft verzocht om teruggave van een gedeelte van de grond, kan de rechtbank niet oordelen dat de bewoners een gedeelte van de schade dienen te vergoeden. De rechtbank wijst de de gevorderde schadevordering in natura niet toe omdat op een volgens de rechtbank essentieel punt de zaak bij de Hoge Raad (arrest HR 24 februari 2017) afwijkt van de vaststaande feiten en omstandigheden in deze procedure. Anders dan in de zaak bij de Hoge Raad wist de gemeente dat het echtpaar inbreuk maakte op haar eigendomsrechten maar liet de gemeente tot 2014 na hiertegen op te treden. Dit is volgens de rechtbank een aan de gemeente als eigenaar toerekenbare omstandigheid waarvan het verlies van eigendom mede het gevolg is. Daarmee ontbreekt het vereiste causale verband of althans is sprake van eigen schuld aan de kant van de gemeente. Hierop stuit toewijzing van de vordering tot schadevergoeding in de vorm van teruggave van de strook grond af. Toewijzing van deze vordering zou immers met zich mee brengen dat het echtpaar verplicht is om de volledige schade te vergoeden en die verplichting is er niet. Door de gemeente is niet aangevoerd dat zij bij wijze van schadevergoeding slechts een gedeelte van de grond wenst te verkrijgen, zodat de rechtbank geen veroordeling uitspreekt, waarbij slechts een deel van de strook grond moet worden overgedragen. Nu de gemeente alleen schadevergoeding vordert in de vorm van teruggave van de grond, heeft de rechtbank geen ruimte om het echtpaar te veroordelen tot een (gedeeltelijke) schadevergoeding in geld.
Over deze uitspraak schreef mr. Deirdre Swiers eerder een artikel.
Vervolg: Uitspraak Hof Amsterdam
De gemeente heeft tegen het vonnis van de rechtbank Hoger Beroep ingesteld. Het hof heeft op 30 juli 2019 uitspraak gedaan. De uitspraak is in week 33 gepubliceerd.
Zie hieronder de belangrijkste overwegingen van het Hof:
“3.4
…….. Daarbij heeft de Hoge Raad opgemerkt dat de benadeelde, indien het gaat om een onroerende zaak, in de regel niet, bij wijze van eigen schuld of ten betoge dat causaal verband ontbreekt, kan worden tegengeworpen dat deze heeft nagelaten regelmatig onderzoek te doen naar eventuele inbezitnemingen van zijn zaak door onbevoegden en dat van een grondeigenaar niet kan worden verlangd dat hij zijn percelen periodiek op bezitsinbreuken controleert als daarvoor geen concrete aanleiding bestaat – in het bijzonder niet voor zover die percelen moeilijk begaanbaar of moeilijk toegankelijk zijn – op straffe van het verval of de beperking van zijn aanspraken op schadevergoeding jegens degenen die de hem toebehorende grond wederrechtelijk in bezit hebben genomen. Daarom kan het achterwege laten van dergelijke periodieke inspecties in de regel niet worden aangemerkt als een aan de eigenaar toerekenbare omstandigheid waarvan het verlies van de eigendom mede het gevolg is, aldus nog steeds de overwegingen in het arrest van de Hoge Raad.
………..
3.6.
Bij de comparitie in eerste aanleg hebben [geïntimeerden] verklaard dat een medewerker van de gemeente, de heer [X] , op de hoogte was van het gebruik dat zij van de strook grond maakten. De gemeente heeft gesteld dat zij in 2014 is begonnen met het onderzoek in verband met de herinrichting van gemeentegrond en dat zij pas toen bekend is geworden met de inbezitneming van de strook grond door [geïntimeerden] In hoger beroep heeft de gemeente bovendien gesteld dat eventuele kennis van de heer [X] niet aan haar kan worden toegerekend, omdat deze medewerker niet behoort tot het college van burgemeester en wethouders of een ander bestuursorgaan. [geïntimeerden] hebben dit niet bestreden. Tegen deze achtergrond en anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat de gemeente geen eigen schuld kan worden tegengeworpen, noch de stelling dat causaal verband ontbreekt. De omstandigheden dat [geïntimeerden] (overigens evenals destijds hun buren) een niet onaanzienlijk deel van de gemeentelijke groenvoorziening ter plaatste bij hun tuin hadden getrokken en de aangrenzende gemeentelijke groenvoorziening wel steeds door gemeente(ambtenaren) is onderhouden, kunnen niet worden aangemerkt als concrete aanleiding voor de gemeente om periodiek onderzoek te verrichten naar bezitsinbreuken, als bedoeld door de Hoge Raad in voornoemd arrest.
3.7.
Zoals de Hoge Raad heeft overwogen, ligt het ook in de onderhavige zaak voor de hand dat [geïntimeerden] , overeenkomstig de vordering van de gemeente, worden veroordeeld de door hen wederrechtelijk in bezit genomen strook grond aan de gemeente over te dragen. Dit acht het hof een passende wijze van schadevergoeding. Daaraan doet niet af dat [geïntimeerden] hebben gesteld dat schadevergoeding in geld de hoofdregel is en dat zij – kennelijk – daaraan de voorkeur geven. Een belangenafweging is niet aan de orde. Wel ziet het hof aanleiding de termijn voor ontruiming van de strook grond te stellen op vier maanden. Eenzelfde termijn zal worden gehanteerd voor de medewerking door [geïntimeerden] aan de overdracht van de strook grond aan de gemeente.”
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 februari 2017 overwogen dat de bezitter die door verjaring de grond heeft verkregen en geconfronteerd wordt met een vordering tot schadevergoeding, in principe niet kan tegenwerpen dat de gemeente ‘eigen schuld heeft aan het ontstaan van die schade.
De rechtbank heeft volgens het Hof dan ook onterecht geoordeeld dat de gemeente in deze zaak wel ‘eigen schuld’ had bij het ontstaan van de schade. Volgens het hof is de omstandigheid dat de gemeente ( de groenvoorziening) onderhoud pleegde aan de aangrenzende gemeentegrond en zodoende kon weten dat het echtpaar gemeentegrond in bezit had genomen, niet worden aangemerkt als concrete aanleiding voor de gemeente om onderzoek te doen naar bezitsinbreuken en dus ook geen reden vormt om aan te nemen dat de gemeente eigen schuld had aan het ontstaan van de schade door dit onderzoek achterwege te laten. Daarnaast oordeelt het hof dat teruglevering van de grond een gepaste wijze van schadevergoeding is in dit soort gevallen, dat schadevergoeding in geld de hoofdregel is, doet hier niets aan af.
Slot
Dit is de eerste (gepubliceerde) uitspraak in Hoger Beroep waarin de schadevergoeding bij verjaring inhoudelijk beoordeeld wordt. De verwachting is dat er in het komende jaar velen zullen volgen. De rechtbank Noord-Holland heeft het arrest van de Hoge Raad volgens het Hof Amsterdam verkeerd toegepast. De uitspraak van de rechtbank is ten aanzien van dat oordeel dan ook vernietigd.
Uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 28 mei 2019
Op 22 juli is een uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 28 mei gepubliceerd. Het betreft een hoger beroep zaak tegen een vonnis in kort geding. Het kort geding ging over het eigendom van een strookje grond op een landtong. Omdat de kantonrechter niet met voldoende zekerheid kon vaststellen dat de eiser eigenaar is van de strook grond, is zijn vordering om het door de buren in 2017 geplaatste hekwerk te verwijderen, afgewezen. In Hoger beroep wordt pas stil gestaan bij de vraag wie nu eigenaar is van de strook grond op de landtong.
De appellant stelt primair de grond bij de aankoop te hebben verkregen en subsidiair dat hij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaar geworden is.
Het hof oordeelt als volgt:
Ten aanzien van de levering van de strook grond stelt het hof vast dat aan de hand van de leveringsakte en de kadastrale kaart voldoende aannemelijk is dat aan appellant niet geleverd is een stuk water of grond recht achter de woning van de buren.
Daarnaast overweegt het hof dat het beroep van appellant op artikel 3:29 BW niet slaagt. Artikel 3:29 BW bepaalt dat bij natuurlijke aanwas of afkalving de grens van een langs een water liggend erf zich verplaatst met de oeverlijn. Dit is in deze zaak niet relevant, omdat een grens die over land is getrokken, niet verplaatst als een nabij gelegen oeverlijn aanwast of afkalft. Voorshands moet het hof oordelen dat volgens de kadastrale kaart van 1992 en de situatieschets de perceelgrens niet om de landtong heen loopt, maar over land. De getekende kadastrale perceelgrens is immers recht waar de oeverlijn van de landtong hoeken en afrondingen heeft.
Ten aanzien van de verjaring te goeder trouw neemt het hof in aanmerking dat de tennisbaan, die wel aan de eigenaar van perceel 1376 ( appellant) toebehoort, binnen de kadastrale perceelgrens is aangelegd, dat het gebied bekend staat om haar eilandjes en bijzondere kadastrale grenzen, dat het woonhuis van de buren met mogelijke uitzicht- en eigendomsrechten in 1992 al gebouwd was en dat wanneer [appellanten] het kadaster zou hebben geraadpleegd, hij had kunnen zien dat de Strook niet van hem werd. Hij had er in elk geval niet op mogen rekenen dat hij op eigen terrein recht achter woning van de buren zou kunnen komen (anders dan achter woningen 248 – 254).
Ten aanzien van de bevrijdende verjaring oordeelt het hof ten slotte dat van ‘langdurig ondubbelzinnig en onafgebroken bezit’ geen sprake is.
Van toe-eigening door bebouwing is geen sprake. De tennisbaan ligt niet op de Strook. Het eerder door [appellanten] op de landtong geplaatste groene ‘hekje’ is niet op de Strook geplaatst; men moest (en kon) daar overheen stappen om op de Strook te komen. Over de beschoeiing en golfbrekers van vóór 1992 is in dit kort geding niet vast te stellen dat die zijn geplaatst door de voormalige eigenaren van perceel 1376 als waren zij zelf de eigenaar van de Strook. De buurman heeft aangevoerd dat vóór 1992 juist door de vorige eigenaren van zijn perceel is meebetaald. Dit heeft [appellanten] niet (voldoende gemotiveerd) betwist.
Sinds 31 januari 1992 heeft voor het eerst in 1997 beschoeiing en grondophoging plaatsgevonden). “Daargelaten of dit een bezitsdaad is, kwalificeert dit naar het voorlopig oordeel van het hof niet als daad die langdurig ondubbelzinnig en ononderbroken bezit heeft geconstitueerd, zelfs als er veronderstellenderwijs vanuit zou worden gegaan dat deze werkzaamheden zonder overleg met de toenmalige eigenaren van perceel 79 hebben plaatsgevonden en [appellanten] nadien nog op de Strook heeft gewandeld en daar onderhoud heeft doen plegen. Daarbij komt dat [geïntimeerden] stelt dat de eigenaren van perceel 79 toen aan die beschoeiing hebben meebetaald; zodat dat (volgens die stelling) dus in overleg met hen is gedaan. Ook dit heeft [appellanten] in het kader van dit kort geding niet voldoende gemotiveerd betwist.”
Hoewel deze uitspraak geen nieuwe inzichten behelst ten aanzien van verjaring, is het toch interessant om te zien hoe het hof omgaat met de strenge eisen aan bezit als het gaat om grond dat grenst aan het water. Het plaatsen van een beschoeiing, het ophogen van de grond, het plaatsen van golfbrekers en het onderhouden van de grond is volgens het hof niet voldoende voor het aannemen van langdurig ondubbelzinnig en ononderbroken bezit.
Uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 mei 2019
Op 26 september is een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 mei 2019 gepubliceerd.
Het betreft een kwestie tussen 2 buren.
De rechtbank is van oordeel dat de buurman door verjaring eigenaar is geworden van een strook grond dat volgens het kadaster onderdeel uitmaakte van het perceel van de buren. De buurman de die grond door verjaring verloren is, doet een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 en eist schadevergoeding.
De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 24 februari 2017 opgemerkt dat de vordering tot schadevergoeding zelf ook onderhevig is aan verjaring. Dit betekent dat de oorspronkelijke eigenaar de vordering moet indienen uiterlijk vijf jaar na het bekend worden met (i) de schade en (ii) de daarvoor aansprakelijke persoon, of maximaal twintig jaar na de gebeurtenis waardoor de schade is ontstaan. De Hoge Raad overweegt dat de schade niet ontstaat zodra de grond in bezit is genomen, maar zodra het eigendom verloren gaat door de bevrijdende verjaring na twintig jaar bezit.
Rechtbank Midden-Nederland oordeelt op basis van het arrest van de Hoge Raad als volgt:
“2.11.
Zoals onder 2.9 is overwogen is de strook grond in 2001 door verjaring eigendom van [gedaagde] geworden. [eiser] of zijn rechtsvoorganger moet dat op dat moment geweten hebben. Het gaat namelijk om een stuk grond dat onderdeel uitmaakt van hun eigen tuin. [eiser] heeft bovendien verklaard dat hij al die tijd al het idee had dat de grens niet op de juiste plek lag, en in de loop der tijd verschoven was. Verder heeft hij verklaard dat hij weliswaar mee heeft betaald aan de aanleg van een schutting maar dat hij toen ook al met [gedaagde] van mening verschilde over de vraag waar de grens lag. [eiser] was dus op de hoogte van het feit dat dit stuk grond door [gedaagde] werd gebruikt. De rechtsvordering uit onrechtmatig daad is dan ook verjaard in 2006, vijf jaar na het eerder genoemde moment in 2001.”
Ik vraag mij af of dit een juiste interpretatie is van de overweging van de Hoge Raad. Hoewel verjaring van rechtswege intreedt, en degene wiens grond wordt gebruikt ook eerder had kunnen optreden, kun je niet zomaar aannemen dat hij wist dat de grond verjaard was of dat hij wist op welk moment de verjaringstermijn zou zijn aangevangen dan wel zou zijn voltooid. Als de huidige rechthebbende immers het perceel later heeft gekocht, weet hij wellicht niet dat een gedeelte van zijn tuin bij de buurman in gebruik is, dan wel hoe lang dat al voortduurt. Het was logischer geweest als de rechtbank had overwogen dat de buurman die zijn grond door verjaring verliest eigen schuld heeft aan het ontstaan van de schade, omdat hij al twijfelde over de juistheid van de grens maar heeft verzuimd hier iets tegen te doen. Dit zou dan meer in lijn liggen met de uitspraak die de rechtbank Noord-Holland op 24 januari 2018 heeft gedaan, waarin de rechtbank oordeelde dat de gemeente eigen schuld had bij het ontstaan van de schade omdat zij wist dat de grond in bezit was genomen maar hier niet tegen optrad.
Het zou de rechtszekerheid ten goede komen als er van uit zou worden gegaan dat de termijn van 5 jaar pas gaat lopen als beide partijen hebben aangegeven de verjaring niet te betwisten ( zoals een verklaring van verjaring die vaak wordt verstrekt), dan wel nadat de rechter heeft uitgesproken dat de grond verjaard is. Hoewel verjaring van rechtswege intreedt is immers pas duidelijk dat van verjaring sprake is, als er een discussie ontstaat over het eigendom van een stuk grond. Als tijdens deze discussie blijkt dat het bezit al langer dan 40 jaar is voortduurt, is de vordering om schadevergoeding te vorderen wel verjaard.
Uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 13 maart 2019
Op 13 maart jl. deed de kantonrechter uitspraak in een verjaringszaak tussen een eiser en de gemeente Langedijk. In deze kwestie heeft de eiser een strook grond van 120 m2 in gebruik. De eiser stelt in eerste instantie dat er in het verleden (mondelinge) afspraken met de gemeente zijn gemaakt over dit gebruik en heeft verzocht de grond te kopen of te huren. De gemeente en eiser willen vervolgens de mondelinge afspraken voor een deel van het perceel vastleggen in een huurovereenkomst. Op het moment dat de huurovereenkomst ter ondertekening aan eiser werd toegestuurd doet eiser een beroep op verjaring. De kantonrechter in Alkmaar deed uitspraak in deze kwestie.
Conclusie
Uit deze uitspraak blijkt dat het bij de beoordeling van een beroep op verjaring erg belangrijk is om te beoordelen of degene die een beroep doet op verjaring van grond, de pretentie had om eigenaar te zijn van de strook grond. Als degene die een beroep op verjaring doet een verzoek bij de gemeente heeft ingediend om de grond te kopen of te huren, is dit volgens de rechter onverenigbaar met de eigendomspretenties. Indien de verjaringstermijn voorafgaand aan een dergelijk verzoek tot koop of huur voltooid is, moet uit het verzoek blijken dat de verzoeker de grond kennelijk niet geleverd heeft gekregen door zijn rechtsvoorganger en de grond evenmin is gaan houden voor zichzelf.
Uitspraak van de rechtbank Limburg van 14 november 2018
In deze uitspraak wordt, nadat partijen reeds een procedure hebben gevoerd over de vraag of de grond door verjaring is overgaan, een losse procedure gevoerd waarin de vordering tot schadevergoeding conform de uitspraak van de Hoge Raad wordt ingesteld.
Uit deze uitspraak kunnen we het volgende afleiden:
- Er is sprake van onrechtmatig handelen indien de verkrijger niet te goeder trouw is geweest. Daarvoor is volgens de rechtbank nodig dat wordt aangetoond dat de verkrijger wist dat de betreffende strook grond aan een ander toebehoorde. De rechtbank is van oordeel dat hiervan sprake is omdat de grens meerdere malen in het bijzijn van de verkrijger is aanwezen, de oorspronkelijke door het kadaster in de grond geplaatste ijzeren paaltjes nog in de grond aanwezig zijn én aan de akte van levering een tekening is gehecht, die door de verkrijger voor akkoord is ondertekend en waarop het verloop van de kadastrale grens duidelijk te zien is.
- In r.o. 4.10 zet de rechtbank uiteen waar de onrechtmatige gedraging nauwkeurig uit dient te bestaan. Dit moet volgens de rechtbank gezocht worden in “het in bezit nemen van het goed én ook houden (het voortduren van dat bezit) waarbij het moment van verkrijgende verjaring als schadeveroorzakende gebeurtenis moet worden gezien.
Je zou dus kunnen stellen dat volgens de rechtbank Limburg de onrechtmatige gedraging dus ook kan bestaan uit het in bezit houden van de grond en handelt dus niet enkel de oorspronkelijk in bezit nemer onrechtmatig.
- Over de schade zegt de rechtbank in r.o. 4.16 nog het volgende. “Gelet hierop moet het plaatsen van de haag op de grond van een ander worden aangemerkt als onrechtmatig, met de jaren later intredende bevrijdende verjaring als schadeveroorzakende gebeurtenis. Dat [eiser] , zoals [gedaagde] bij dupliek nog heeft aangevoerd, geen schade heeft geleden omdat hij op zijn beurt perceel [kadasternummer 1] heeft gekocht van zijn rechtsvoorganger in de staat waarin het zich feitelijk bevond – dat wil zeggen: overeenkomstig de visuele grenzen en derhalve zonder de strook grond – is niet juist. Ondanks dat was [eiser] van die strook grond eigenaar en had hij, zoals ook in het betoog van [eiser] besloten ligt, de grond voor ommekomst van de verjaring jegens [gedaagde] als zijn eigendom kunnen opeisen, waarbij in de rede ligt dat hij dat zou hebben gedaan als hij ervan had geweten. [eiser] lijdt juist schade nu hem dat instrument niet meer ten dienste staat.”
Dat degene die zich op de schadevergoeding beroept, het perceel van zijn rechtsvoorganger in de huidige situatie (met de onjuiste feitelijke grens) heeft gekocht, brengt dus nog niet mee dat er geen schade is. Door de overdracht is immers het juridische eigendom van het volledige perceel overgegaan en daarmee ook het recht om strookje dat door de buren in bezit genomen is, op te vorderen. Door de voltooiing van de verjaringstermijn kan de eigenaar de strook grond niet meer opvorderen en lijdt hij schade.
- Tot slot onderbouwt de rechtbank in r.o. 4.17 waarom juist de schadevergoeding in natura, bij wijze van teruglevering de juiste vergoeding is in dit soort gevallen, waarbij de degene die de onrechtmatige daad heeft gepleegd, de strook grond nog steeds in bezit heeft. “Onder de gegeven omstandigheden acht de rechtbank het honoreren van schadevergoeding in de vorm van teruglevering van de grond aan [eiser] passend. Dat daarmee méér schade ongedaan wordt gemaakt dan door de werking van de verjaring is veroorzaakt, zoals [gedaagde] nog heeft betoogd, berust op een misvatting. Revindicatie zou juist hebben teweeggebracht dat bezit (genot) en eigendom weer in één hand waren gekomen en precies dat resultaat wordt nu – langs deze alternatieve weg – ook bewerkstelligd. De vordering ziet immers op teruggave van de volle eigendom. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben en retro-overdracht impliceert dan ook tevens herstel in het bezit en genot van de zaak.”
“Daarbij geldt dat een schadevergoeding in natura, strekkende tot terug-levering van het goed, alleen voor toewijzing in aanmerking komt indien de laedens het goed nog steeds in eigendom heeft.” (laatste zin r.o. 4.10)
Uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 november 2018
Deze uitspraak is interessant voor casussen waarbij grond wordt gebruikt voor landbouw. Uit de uitspraak van het hof blijkt namelijk dat:
Het enkele feit dat de eiser gedurende lange tijd de grond heeft bewerkt en gebruikt onvoldoende is om (ondubbelzinnige) bezit aan te nemen. Deze handelingen als zodanig hoeven niet te duiden op een bezitspretentie als eigenaar. Het bewerken van de grond betreft handelingen die net zo goed door een pachter, bruiklener, enz. kunnen worden verricht en hoeven dan ook niet te duiden op het gebruik van de grond in de hoedanigheid van eigenaar. Uit het enkel bewerken door van de grond hoefde het Waterschap naar het oordeel van het hof dan ook niet op te maken dat de eiser pretendeerde eigenaar te zijn. Dat hij meende eigenaar te zijn en dat hij de interne wil had om als eigenaar op te treden, is niet van belang. Het gaat om de uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvatting de wil kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Het gebruik van de strook grond als landbouwgrond is naar het oordeel van het hof slechts een op zichzelf staande machtsuitoefening, die onvoldoende is om aan te nemen dat het bezit van het Waterschap teniet is gegaan. Dat de eiser het riet en de muskusratten op de strook grond bestreed, dat een jachtopziener meende dat het jachtgebied van eiser doorliep tot de insteek en dat het Waterschap de strook grond pas na overleg met eiser gebruikte voor onderhoud, maakt het vorenstaande niet anders. Ook uit deze feiten met betrekking tot de strook grond kan – noch op zichzelf beschouwd, noch in combinatie met het gebruik als landbouwgrond – naar verkeersopvatting niet worden afgeleid dat eiser pretendeerde rechthebbende te zijn, nu ook dit handelingen zijn die door een pachter, bruiklener, enz. uitgevoerd kunnen worden.
Daarnaast oordeelt het hof, net als de kantonrechter, dat het ploegen, eggen, zaaien en oogsten van de strook grond niet als een voortdurende onrechtmatige toestand kan worden aangemerkt in de zin van artikel 3:314 lid 1 BW
Een onrechtmatige toestand in de zin van artikel 3:314 lid 1 BW houdt in dat er sprake moet zijn van een voortdurende inbreuk. Incidentele inbreuken vallen er niet onder, ook niet als ze in serie plaatsvinden. Bij terugkerende verschijnselen is artikel 3:314 lid 1 BW niet van toepassing. Vast staat dat eiser de strook grond niet continue heeft bewerkt, maar ook periodes braak heeft laten liggen. In het onderhavige geval is derhalve geen sprake van een continue onrechtmatige toestand maar veeleer van een situatie waarbij de inbreuk met tussenpozen plaatsvindt.
Rechtbank Noord-Holland 29 augustus 2018 –> bezitsdaden economisch eigenaar, voltooiing verjaring vóór overdracht aan eiser onrechtmatige daad en verhouding erfdienstbaarheid vs. Eigendomsrecht
In deze zaak komen de volgende aspecten aan bod: Economisch eigenaar kan bezitter zijn. Vordering tot teruglevering strook grond wegens onrechtmatig handelen (gebaseerd op het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309)) slaagt niet omdat eiseres niet degene is die schade heeft geleden en bovendien is vordering tot vergoeding schade verjaard.
Bezitsdaden door economisch eigenaar
” Bino betwist dat [gedaagde] bezitter van de strook is geweest en verwijst ter onderbouwing van die stelling naar het arrest van 21 juni 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA6254) waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat bij een overdracht van de eigendom van een goed in economische zin, maar niet in juridische zin, een rechtsverhouding ontstaat krachtens welke de verkrijger dat goed houdt voor de juridische eigenaar, maar niet voor zichzelf, zodat hij niet kan worden aangemerkt als bezitter in de zin van artikel 3:107, lid 1 BW. Aangezien [gedaagde] tot 2013 economisch eigenaar was, was hij tot dat moment geen bezitter van het perceel en kan hij ook niet bezitter van de strook zijn geweest, aldus Bino. Dit verweer faalt. In het arrest van 9 september 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ5989) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een dergelijke opvatting in haar algemeenheid niet kan worden aanvaard, omdat zich gevallen kunnen voordoen dat een koper krachtens de rechtsverhouding met een verkoper jegens deze gemachtigd is zich, vooruitlopend op de levering van het verkochte, de feitelijke macht over het verkochte te verschaffen en deze macht op een zodanige wijze uit te oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen de koper moet worden beschouwd als bezitter van het verkochte. Een dergelijk geval doet zich naar het oordeel van de rechtbank ook in deze zaak voor.”
Schadevergoeding na verjaring, wie heeft de schade geleden?
“Bino baseert die vordering op het arrest van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat degene die zijn eigendom door de werking van art. 3:105 BW heeft verloren een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen tegen degene die het eigendom heeft verkregen en bij wijze van schadevergoeding kan vorderen de wederrechtelijk in bezit genomen zaak weer aan hem in eigendom over te dragen. Deze vordering tot teruglevering zal worden afgewezen. Voor zover [gedaagde] door inbezitneming van de strook al onrechtmatig heeft gehandeld, is Bino niet degene die door die onrechtmatige daad schade heeft geleden, maar de Rabobank. Op het moment van verstrijken van de verjaringstermijn was de Rabobank immers nog eigenaar van de strook en niet Bino. Daar komt bij dat [gedaagde] terecht betoogt dat de vordering tot schadevergoeding in natura is verjaard. Artikel 3:310 lid 1 BW bepaalt immers dat een vordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaar vanaf het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies en dat de verjaring in elk geval is voltooid twintig jaar na de voltooiing van de verjaring van art. 3:314 lid 2 BW, zijnde de gebeurtenis waardoor de schade – het verlies van de eigendom – is veroorzaakt. Die termijn van 20 jaar is in 2015 al verstreken.”
Erfdienstbaarheid vs. Eigendomsrecht
“De rechtbank stelt voorop dat een erfdienstbaarheid naar haar aard inbreuk maakt op het eigendomsrecht een ander. Voor bevel tot het meewerken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid moet dan ook een gegronde reden bestaan en die ontbreekt hier. Bino legt aan haar vordering niet meer ten grondslag dat het onevenredig belastend voor haar is om de bestaande praktijk te wijzigen en een nieuwe nooddeur op een nieuwe locatie aan te brengen. Dat belang weegt niet op tegen het recht van [gedaagde] om ongestoord gebruik te kunnen maken van zijn eigendomsrecht. Uit de stelling van Bino blijkt dat zij alternatieve locaties heeft voor een nooddeur. Het enkele feit dat verplaatsing van de deur aanzienlijke kosten met zich meebrengt is onvoldoende om een inbreuk op het eigendomsrecht van [gedaagde] te rechtvaardigen, te meer nu Bino er zelf voor heeft gekozen deze deur op deze locatie zonder overleg met [gedaagde] in zijn vakantie te plaatsen. De vordering van Bino zal dan ook bij gebrek aan een deugdelijke grondslag worden afgewezen.”
Rechtbank Rotterdam 22 augustus 2018 –> strenge eisen aan machtsuitoefeningen door degene die zich op verjaring beroept
In deze zaak laat de rechter zien dat er strenge eisen worden gesteld aan de machtsuitoefeningen die nodig zijn om van inbezitneming te kunnen spreken. Geen sprake van een machtsuitoefening van de één die zodanig is dat de machtsuitoefening van de ander teniet wordt gedaan.
“4.8.
Nu derhalve niet vaststaat dat de in punt 4.4. hierboven genoemde onderdelen van de erfafscheiding zijn geplaatst door [eisers] of haar rechtsvoorgangers, kunnen deze niet gelden als een machtsuitoefening van de rechtsvoorgangers van [eisers] als bedoeld in art. 3:113 lid 1 BW. De aanwezigheid van de fysieke erfafscheidingen rechtvaardigen derhalve niet het oordeel dat de rechtsvoorgangers van [eisers] de strook grond of onderdelen daarvan in bezit hebben genomen.
4.9.
De overige machtsuitoefeningen die [eisers] heeft gesteld zijn:
(i) de aanleg en het onderhoud van de moestuin aan de zijde van perceel A langs het muurtje van basalt blokken en het bakstenen randje;
(ii) de strook grond tussen de stenen schuur op perceel B en de voormalige houten schuur op perceel A is door de rechtsvoorgangers van [eisers] afgetimmerd; en
(iii) de aanleg en het onderhoud van de druivenplanten die waren geplaatst langs de achtermuur van de voormalige schuren die tot 2006 op perceel B hebben gestaan (waar nu (5) de houten schutting en (6) het rasterhek staan).
4.10.
Ten aanzien van de aanleg en het onderhoud van (i) de moestuin en (iii) de druivenplanten geldt dat het enkele aanbrengen van beplanting en het onderhouden van de strook grond evenmin het oordeel rechtvaardigt dat sprake is van bezit met eigendomspretentie. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen van de één zijn immers niet voldoende om een einde te maken aan het bezit van de ander (art. 3:113 lid 2 BW).
4.11.
Met betrekking tot (ii) heeft [eisers] toegelicht dat er ter hoogte van (4) de achterwand van de stenen schuur op perceel B ten tijde van de eigendomsoverdracht van perceel A aan [eisers] een houten schuur stond. De strook grond tussen de stenen schuur op perceel B en de houten schuur op perceel A was geheel door houten betimmering afgesloten en derhalve bij geen van beide partijen of hun rechtsvoorgangers in gebruik geweest. Ook hieruit kan derhalve niet worden afgeleid dat [eisers] of haar rechtsvoorgangers zich over deze strook de feitelijke macht hebben verschaft.”
Gerechtshof Arnhem Leeuwarden 31 juli 2018 –> verjaring te goeder trouw
In deze zaak gaat het om de verkrijgende verjaring van een strook grond. De schutting is door A geplaatst op het eigen kadastrale perceel, maar niet op de kadastrale grens. Buurman B (negen jaar eigenaar) stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden van de strook grond tussen de schutting en de kadastrale grens. Voor een geslaagd beroep op verjaring is vereist: onafgebroken bezit gedurende tien jaren door bezitter te goeder trouw. Van onafgebroken bezit gedurende tien jaren van Buurman B en zijn of haar rechtsvoorganger samen is geen sprake omdat niet blijkt van pretentie van eigenaarschap door rechtsvoorganger. Enkele machtsuitoefeningen zijn voor het aannemen daarvan onvoldoende. Ook is geen sprake van goede trouw nu niet blijkt dat rechtsvoorganger eigendom pretendeerde, mede nu niet de rechtsvoorganger van B, maar A de schutting had geplaatst en niet voor de hand ligt dat A afstand wilde doen van de strook grond tussen schutting en kadastrale grens.
Rechtbank Limburg 25 juli 2018 –> juridisch kader verjaring en familieverhoudingen
In deze zaak speelt een geschil tussen verschillende familieleden en erfgenamen over het bezit van een weiland. In rechtsoverweging 4.2 zet de rechtbank het juridisch kader dat speelt bij verjaring duidelijk uiteen, waarbij ook het oude recht deels speelt. Daarnaast blijkt uit deze uitspraak dat het bestaan van familieverhoudingen tussen partijen met zich mee kan brengen dat het gebruik van de grond door een bepaald familielid enkel wordt gezien als een persoonlijk gebruikrecht, waardoor van in bezitneming geen sprake is:
“Daar komt nog bij dat [eiser] dient te stellen en zonodig te bewijzen dat zijn gebruik van deze percelen zodanig was dat de eigenaarspretenties die hij stelt te hebben voor iedereen kenbaar waren en dat dit gebruik het bezit van de (stief)ouders van partijen beëindigde. Het besluit van [eiser] tot gebruik bij uitsluiting van ieder ander creëert immers geen bezit. Daarvoor is vereist dat voor de (stief)ouders duidelijk moet zijn geweest dat [eiser] de intentie had de grond als bezitter (te kwader trouw) te gebruiken en daarvan op termijn door bevrijdende verjaring eigenaar te worden. Gelet op de familieverhoudingen (stief)ouder(s) en (stief)kind, in een gezin waarin de verhoudingen toen nog hartelijk waren (zie rov 4.4.) en men gewoon was samen te werken, heeft [eiser] op dit punt te weinig gesteld om tot zodanig bezit te kunnen concluderen. De stelling van gedaagden dat [eiser] de grond slechts in gebruik had op basis van een persoonlijk gebruiksrecht is in deze familieverhoudingen immers voor de hand liggend.”
Rechtbank Oost Brabant 18 juli 2018 –> schadevergoeding bij verjaring?
Op 18 juli jongstleden deed de rechtbank Oost Brabant een uitspraak over schadevergoeding bij verjaring. De uitspraak is gepubliceerd op 24 juli 2018 en vormt wederom een nadere invulling van de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen na verlies van eigendom van grond door verjaring. Uit deze uitspraak kan worden afgeleid dat niet iedere verkrijging door bevrijdende verjaring zonder meer een onrechtmatige daad oplevert.
Of er sprake is van een onrechtmatige daad is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. In deze kwestie achtte de rechtbank van belang dat de persoon die de grond door verkrijgende verjaring verkreeg, niet degene is die de grond in eerste instantie in bezit heeft genomen. De verkrijger heeft het bezit van de grond slechts overgedragen gekregen van zijn rechtsvoorganger bij de aankoop van het aangrenzende woonperceel.
Daarnaast merkt de rechtbank op dat hoewel de verkrijger niet te goeder trouw was, (omdat hij door raadpleging van de registers had kunnen weten dat zijn tuin in werkelijkheid vele male groter was dan hij volgens de akte in eigendom heeft verkregen), dit niet met zich mee brengt dat er sprake is van daadwerkelijk wetenschap van het feit dat de betreffende grond aan een ander toebehoorde. Volgens de rechtbank is in deze zaak dan ook geen sprake van een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, zoals de Hoge Raad heeft uiteengezet in zijn arrest van 24 februari 2017. De verkrijger heeft welliswaar een onrechtmatige toestand in stand gehouden door de grond van de gemeente in bezit te houden, maar dit levert volgens de rechtbank op zichzelf niet een onrechtmatige daad op, waardoor van eventuele schadevergoeding na verkrijging van de grond door verjaring geen sprake is.
De vraag die onbeantwoord blijft, is of het oordeel van de rechtbank anders zou zijn geweest indien de huidige bezitter, die een onrechtmatige situatie in stand houdt, wel onrechtmatig handelt, wanneer was komen vast te staan dat hij daadwerkelijk wetenschap had van het feit dat de gemeente eigenaar is van de grond. Uit de uitspraak van de rechtbank Noord Holland van 30 mei jongstleden blijkt dat het aan de gemeente is om aan te tonen dat er sprake is van ‘kwade trouw’ dan wel ‘daadwerkelijk wetenschap’ aan de zijde van de verkrijger.
Raad van State 18 juli 2018 –> publiekrechtelijke handhaving tegen gebruik gemeentegrond in strijd met bestemmingsplan
In deze zaak heeft het college van B&W bij een besluit gebruikers gelast het gebruik van de gemeentegrond ongedaan te maken en ongedaan te houden, te weten de erfafscheiding terug te plaatsen op de erfgrens en op de erfgrens te houden. De gebruikers doen als verweer een beroep op verjaring.
De Raad van State oordeelt dat de rechtbank in de gestelde verjaring terecht geen grond heeft gezien voor het oordeel dat het college niet in redelijkheid heeft kunnen overgaan tot handhavend optreden tegen het gebruik van het perceel. Daarbij is van belang dat voor de beantwoording van de vraag of het college in redelijkheid heeft kunnen overgaan tot handhavend optreden niet van belang is of de eigendom is overgegaan wegens de gestelde verjaring, nu het college ook tegen gebruik in afwijking van het bestemmingsplan zou kunnen optreden als het perceel waarop dat gebruik plaatsvindt eigendom zou zijn geworden van de gebruikers. Bovendien heeft de rechtbank terecht overwogen dat gelet op de door het college aan het besluit ten grondslag gelegde foto’s vooralsnog niet aannemelijk is geworden dat het gebruik van het perceel reeds geruime tijd voortduurt en het college om die reden van handhavend optreden had behoren af te zien. De enkele omstandigheid dat de gebruikers het hek heeft geplaatst ter voorkoming van overlast van jongeren maakt niet dat het college daartegen niet in redelijkheid handhavend kan optreden.
Bij het oneigenlijk gebruik van gemeentegrond kan de gemeente via de publiekrechtelijke weg optreden tegen het gebruik van de grond ‘in strijd met het bestemmingsplan’. Zij voorkomt hiermee echter niet dat de grond door verjaring overgaat. Publiekrechtelijke handhaving leidt derhalve niet tot eenzelfde resultaat als ontruiming via de privaatrechtelijke weg. Het feitelijk ongedaan maken van een overtreding, betekent niet zonder meer dat de gemeente haar eigendomsrecht weer ten volle kan benutten. Daarnaast is het de vraag of publiekrechtelijk handhaven tegen een situatie die al langere tijd bestaat wel te rechtvaardigen is.
Rechtbank Midden Nederland 18 juli 2018 –> ruilverkaveling en verjaring
In deze zaak heeft de gemeente het beroep op verjaring van een aantal bewoners afgewezen, omdat de betreffende stroken grond in het verleden betrokken zijn geweest bij een ruilverkaveling. De bewoners voeren hiertegen aan dat zij niet op de hoogte waren van de ruilverkaveling zodat zij zich hiertegen niet hebben kunnen verzetten en voorts dat het onredelijk is dat de gemeente in dezelfde straat in een aantal dossier verjaring wel heeft toegekend, omdat zij toen nog niet ontdekt had dat de ruilverkaveling speelde. De gedaagden stellen dat de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld.
De rechtbank oordeelt als volgt:
Gevolgen ruilverkaveling voor verjaring
“Op grond van artikel 208 lid 2 Liw (de voorloper van artikel 82 lid 2 Wilg) geldt de akte van toedeling als titel voor de daarin omschreven rechten en worden de daarin omschreven onroerende zaken en beperkte rechten door de inschrijving van de akte in de openbare registers verkregen. Door de ruilverkaveling is dan ook een nieuw recht ontstaan, een originaire eigendomsverkrijging, waarvan het bestaan en de inhoud onafhankelijk is van het bestaan en de inhoud van eerdere rechten. Zowel een al voltooide verjaring als een voor de ruilverkaveling aangevangen termijn van verjaring is voor het door de ruilverkaveling ontstane eigendomsrecht dus zonder betekenis. Dat geldt ook als in de feitelijke situatie van een perceel niets verandert.”
Na de verkrijging van de gemeente als gevolg van de ruilverkaveling, gaat een nieuwe termijn van 20 jaar lopen.
Kenbaarheid ruilverkaveling
De rechtbank stelt voorop dat uit de akte van toedeling blijkt dat het perceel als openbare weg aan de Gemeente in eigendom is toegewezen op grond van het besluit van Gedeputeerde Staten van Utrecht van 3 oktober 2006 (het besluit vaststelling begrenzingenplan). De wetgever heeft tegen dat besluit bestuursrechtelijk beroep voor particuliere eigenaren uitgesloten. In die zin hebben de gedaagden gelijk dat zij zich niet tegen het eventueel verlies van eigendom als gevolg van dit onderdeel van de ruilverkaveling hebben kunnen verzetten. Dit is echter een door de wet aan het begrenzingenplan verbonden gevolg. In zoverre is de eventuele onbekendheid van gedaagden met de ruilverkaveling niet relevant.
“Dit neemt niet weg dat de ruilverkaveling op de in de Liw beschreven wijze moet zijn bekend gemaakt en dat belanghebbenden de gelegenheid moeten hebben hun door die wet geboden mogelijkheden te benutten. Dat hieraan in het geval van de Herinrichting […] niet is voldaan, is gesteld noch gebleken. Uit de Liw volgt geen verplichting voor Gemeente Stichtse Vecht om hen over de ruilverkaveling aan te schrijven.”
gelijkheidsbeginsel
“In dat geval heeft Gemeente Stichtse Vecht namelijk ten onrechte haar eigendom van de strook bermgrond bij de [straatnaam 2] prijsgegeven door in dat geval het beroep op verjaring wel te honoreren. Vanwege de titelzuiverende werking van de ruilverkaveling kon dan immers ook ten aanzien van die strook grond geen succesvol beroep op bevrijdende verjaring worden gedaan (zie 2.10). Gesteld noch gebleken is dat Gemeente Stichtse Vecht ondanks bekendheid met haar eigendomsrecht in het geval van de [straatnaam 2] van dat recht afstand heeft willen doen. Het gelijkheidsbeginsel strekt niet zover dat Gemeente Stichtse Vecht in een gemaakte fout zou moeten volharden.”
Gerechtshof Den Bosch 17 juli 2018 –> geen afstand van bezit ex artikel 3: 117 BW en goede trouw.
In deze uitspraak heeft de eigenaar van een stuk grond een hekwerk geplaatst op zijn eigen perceel, waardoor er tussen zijn perceel en de daadwerkelijke kadastrale grens een strook grond achter bleef, welke strook jaren later door de buurman in bezit is genomen. De vraag die speelt is of de eigenaar door het plaatsen van het hekwerk afstand heeft gedaan van zijn bezit van de strook grond. Het gerechtshof oordeelt als volgt:
Afstand bezit ex. Art. 3:117 BW
“Eén van de wettelijke bepalingen inzake het bezit is artikel 3:117 BW, waaruit volgt dat een bezitter zijn bezit uitsluitend verliest wanneer hij het goed kennelijk prijsgeeft of wanneer een ander het bezit ervan verkrijgt (lid 1) en dat, zo lang niet een van deze twee gronden zich heeft voortgedaan, een aangevangen bezit voortduurt (lid 2). Bij dit laatste speelt de verkeersopvatting geen rol, wat betekent dat het bezit voortduurt ook al wordt niet langer enige feitelijke macht uitgeoefend over de zaak (zie Parl. Gesch. Boek 3, p. 442). In verband met het bepaalde in artikel 3:117 lid 1 BW is verder van belang dat het kennelijk prijsgeven van het bezit van een onroerende zaak niet mogelijk wordt geacht (in elk geval niet in de situatie dat de bezitter tevens eigenaar is).”
“Uit het bepaalde in artikel 3:117 lid 1 BW volgt immers (zie r.o. 3.4.2.) dat het plaatsen van het hek niet kan worden gezien als het kennelijk prijsgeven van het bezit van de daarachter gelegen strook grond, terwijl uit lid 2 van dezelfde bepaling volgt dat het bezit van die strook niet verloren kan zijn gegaan enkel door het niet langer uitoefenen van de feitelijke macht erover.”
Bezitsdaad planten leilinden
Het Hof oordeelt vervolgens dat het bezit enkel verloren kan gaan als de buurman de betreffende strook grond op enig moment in bezit heeft genomen, door bezitsdaden te verrichten. Het Hof is van mening dat het planten van leilinden gezien moet worden als een bezitsdaad:
“Het planten van de leilindes is daarentegen wél een gedraging waaruit een inbezitneming. kan worden afgeleid. Dat is het geval omdat, zoals ook als een feit van algemene bekendheid heeft te gelden, zulke leibomen plegen te worden geplant met de (kennelijke) bedoeling om ze langdurig te houden en te leiden naar hun beoogde specifieke en karakteristieke vorm en omdat aan het planten en leiden van deze bomen aanzienlijke kosten zijn verbonden, die in de regel alleen zullen worden gemaakt door de eigenaar van de ondergrond van de leibomen. Daar komt bij dat de leilindes, eenmaal geplant, goed zichtbaar (zullen) zijn geweest voor derden. Zij konden uit dat planten opmaken dat de buren pretendeerden rechthebbenden te zijn met betrekking tot de strook, althans een deel daarvan, en zij konden dan ook beseffen dat zij tijdig maatregelen moesten nemen om deze inbreuk op hun eigendomsrecht te beëindigen. Dit laatste gold des te meer nu de buren, op zichtbare wijze de bestaande verharding op hun perceel hebben verbreed tot verder op de strook grond en deze verharding ook hebben verlengd tot achterin hun tuin.
Het hof is van oordeel dat uit de hier genoemde gedragingen, bezien in onderling verband, volgt dat zij de strook grond tot aan de haag in bezit hebben genomen.
Dat de buren de inbezitneming niet hebben doen blijken uit het aanbrengen van een ondoordringbare erfafscheiding, zoals daarvoor veelal pleegt te worden geëist, acht het hof in dit geval irrelevant, omdat een dergelijke afscheiding reeds aanwezig was, onder meer in de vorm van de door de wederpartij geplante haag en het door haar aangebrachte hekwerk. Gegeven het bestaan van deze afscheiding en de door de rechtsvoorgangers aangebrachte afscheidingen vormden het planten van de leilindes en de uitbreiding van de verharding voldoende aanwijzing voor derden dat de buren de strook grond tot aan de haag voor zichzelf hielden.”
Goede Trouw
Tot slot geeft het hof in deze zaak een oordeel over goede trouw. Gelet op de feitelijke situatie ter plaatse, de omvang van de strook in relatie tot de omvang van het aangekochte perceel en het ontbreken van relevante informatie van rechtsvoorgangers en derden, bestond er voor de in bezit nemers geen aanleiding of verplichting om uit eigen beweging het kadaster (en de kadastrale kaart en de door het kadaster vervaardigde en bewaarde veldwerktekeningen) te raadplegen en dit te controleren. Niet van belang is of de in bezit nemers naar aanleiding van kadastrale grensreconstructies die na de in bezitneming hebben plaatsgevonden en naar aanleiding van dienaangaande opgemaakte veldwerktekeningen hebben beseft (of konden beseffen) dat de strook grond geen deel uitmaakte van het aan hen verkochte en geleverde perceel. Het hof herhaalt dat in dit geval beslissend is of de goede trouw – al dan niet – heeft bestaan op het moment van de bezitsverkrijging. Feiten en omstandigheden van latere datum kunnen geen afbreuk doen aan een eenmaal bestaande goede trouw.
Rechtbank Noord Holland 30 mei 2018 –> Kwade trouw vereist voor aannemen onrechtmatige daad en schadevergoeding?
Op 30 mei jongstleden deed de rechtbank Noord Holland weer een uitspraak waarin de schadevergoeding bij verjaring aan de orde kwam. De uitspraak is gepubliceerd op 11 juni 2018. In deze zaak gaat het om een geschil tussen 2 particulieren en is de gemeente geen partij. Dit neemt niet weg dat de rechter in rechtsoverweging 4.22 t/m 4.24 een interessante uitspraak doet. De rechtbank Noord Holland geeft in deze uitspraak nadere invulling aan de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen na verlies van eigendom door verjaring. Uit deze uitspraak kan worden afgeleid dat van een onrechtmatige daad met als gevolg schadevergoeding niet vanzelfsprekend sprake is. Door de rechtbank wordt hieraan in deze zaak als nadere eis gesteld dat er sprake moet zijn van kwade trouw aan de zijde van de in bezit nemer die door verjaring het eigendom verkrijgt. Het is aan de partij die zich op de onrechtmatige daad beroept om te onderbouwen dat van kwade trouw aan de zijde van de in bezit nemer sprake is.
Hof den Bosch 30 januari 2018 –> Aanscherpen eisen inbezitneming van gemeentegrond
Het hof den Bosch borduurt in deze uitspraak voort op de lijn die het in haar uitspraken van oktober 2016 heeft ingezet over verjaring van gemeentegrond. In deze uitspraak wordt hier door het hof nog het volgende aan toegevoegd: “Ook als zou worden aangenomen dat [appellanten c.s.] (en zijn rechtsvoorgangers) het perceeldeel vóór 1999 feitelijk hebben gebruikt, door het toe te voegen tot hun tuin, door daarop andere beplanting aan te brengen dan op het overige deel van het gemeenteperceel, door het perceeldeel te onderhouden en door daarop een hek te plaatsen voor zover het perceeldeel zichtbaar is vanaf de openbare weg, is dat onvoldoende om tot het oordeel te komen dat toen sprake is geweest van het bezit van het perceeldeel. Uit deze feitelijke situatie hoefde de gemeente naar verkeersopvatting niet af te leiden dat [appellanten c.s.] en/of zijn rechtsvoorgangers het perceeldeel ondubbelzinnig en uitsluitend voor zichzelf hielden en dat stilzitten door de gemeente kon meebrengen dat de eigendom van de strook grond op den duur gevaar liep. Datzelfde is het geval geweest vanaf het moment dat het hekwerk op het perceeldeel dat zichtbaar is vanaf de openbare weg is geplaatst. Dit is een zodanig beperkt gebruik van de strook, dat uit het plaatsen en houden van het hekwerk niet kan worden afgeleid dat [appellanten c.s.] en zijn rechtsvoorgangers het perceeldeel als geheel voor zichzelf zijn gaan houden. Het perceeldeel was en is nog steeds voor eenieder, in het bijzonder de gemeente, toegankelijk doordat het niet is omheind.”
Rechtbank Noord-Holland 24 januari 2018 –> Toepassing mogelijkheid tot vorderen schadevergoeding
In deze uitspraak oordeelt de rechtbank dat er sprake is van verjaring. Het lijkt of de rechtbank in deze zaak voorbij gaat aan de lijn die door het hof in de uitspraken van 21 april 2015 en oktober 2016 is ingezet. Daarnaast velt de rechtbank een oordeel over de vordering van de gemeente om voor recht te verklaren dat de bewoners onrechtmatig hebben gehandeld door de grond in bezit te nemen en hen te veroordelen tot een schadevergoeding in natura, inhoudende teruggave van de volledige strook grond. De rechtbank oordeelt dat de bewoners onrechtmatig hebben gehandeld. Daarnaast oordeelt hij dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van de gemeente, omdat zij wist dat de strook in bezit genomen was en heeft verzuimd om hiertegen op te treden. De vordering om de volledige strook grond terug te geven wijst de rechter dan ook af. Omdat de gemeente niet heeft verzocht om een schadevergoeding in geld en ook niet heeft verzocht om teruggave van een gedeelte van de grond, kan de rechtbank niet oordelen dat de bewoners een gedeelte van de schade dienen te vergoeden.
Hof Amsterdam 9 januari 2018 –> Het hof past een zwaardere toets toe indien particuliere grond grenst aan grond van de gemeente
De eigenaar van een eetcafé doet tegenover de gemeente een beroep op zowel bevrijdende als verkrijgende verjaring m.b.t. strook grond, dienend als deel van het terras. Het hof zet de criteria voor inbezitneming duidelijk uiteen en geeft daarnaast een oordeel over de stelplicht en bewijslast. Het Hof oordeelt dat er sprake is van een zwaardere toets indien particuliere grond grenst aan grond van de gemeente.
Rechtbank Rotterdam 19 juli 2017 –> Toepassing mogelijkheid tot vorderen schadevergoeding
(niet gepubliceerd, maar hier te vinden)
In deze uitspraak pas de rechtbank de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen toe. Het ging om een strook grond van 15m2, die door de bewoner in 1984 in bezit is genomen door het plaatsen van een omheining. De rechter oordeelt dat de inbezitnemer door verjaring het eigendom heeft verkregen van de strook gemeentegrond. Het feit dat de inbezitnemer wist dat de gemeente eigenaar is van de strook grond, leidt er echter toe dat de inbezitnemer inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de gemeente. Dit levert volgens de rechter een onrechtmatige daad op, waarvoor de inbezitnemer schadeplichtig is jegens de gemeente. Over de vorm van de schadevergoeding overweegt de rechter dat schadevergoeding in geld de hoofdregel is, waarvan slechts om bijzondere redenen van afgeweken kan worden. Omdat de gemeente niet voldoende heeft onderbouwd waarom teruggave van de grond de voorkeur geniet boven een vergoeding in geld, bepaalt de rechter dat de grond niet terug gegeven hoeft te worden. De schade wordt door de rechtbank vastgesteld op de geldende verkoopprijs per m2. De inbezitnemer heeft immers de redelijkheid van deze grondprijs niet betwist.
Hoge Raad 24 februari 2017 –> nadere invulling begrip kenbaarheid + introductie schadevergoeding na verjaring gemeentegrond
In deze uitspraak geeft de Hoge Raad nadere invulling aan het begrip ‘kenbaarheid’ door te oordelen dat niet vereist dat de gemeente daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is tenietgegaan. “Voldoende is dat een en ander naar buiten toe – en dus ook voor de eigenaar – kenbaar was. Daaraan doet niet af dat de Gemeente van die bezitsdaden niet dan na onderzoek op de hoogte kon raken. Hoezeer het ook voor eigenaren van met name moeilijk begaanbare of moeilijk toegankelijke percelen bezwarend kan zijn deze periodiek op bezitsinbreuken te controleren, in de gelding van meerbedoelde wettelijke vereisten voor bezit kan die omstandigheid geen verandering brengen. Eerst indien moeilijke begaanbaarheid of moeilijke toegankelijkheid aan de kenbaarheid van de bezitsdaden in de weg staat, is van bezit van een inbreukmaker geen sprake.” Daarnaast introduceert de Hoge Raad in deze uitspraak de mogelijkheid voor de gemeente als grondeigenaar om schadevergoeding te vorderen als zij haar grond door verjaring aan de inbezitnemer door verjaring verliest. De Hoge Raad overweegt ten overvloede dat inbezitneming van grond, wetende dat deze grond van een ander is, onrechtmatig is jegens de oorspronkelijke eigenaar. Dit onrechtmatig handelen levert volgens de Hoge Raad voldoende grond op voor een vordering tot schadevergoeding. De Hoge Raad vult de eisen voor de vordering tot schadevergoeding, op basis van de onrechtmatige daad, grotendeels zelf in. Zo overweegt hij dat het in bezit nemen van andermans grond onrechtmatig is, tot schade leidt bij de oorspronkelijke eigenaar en dat deze schade in verband staat met het verlies van eigendom als gevolg van verjaring. Deze schadevergoeding niet altijd hoeft te bestaan uit een financiële vergoeding (ter hoogte van de grondwaarde), maar ook kan bestaan uit een vergoeding in natura bij wijze van teruggave van de grond. Tot slot overweegt de Hoge Raad dat een beroep op ‘eigen schuld’ door de bezitter die door verjaring het eigendom heeft verkregen, omdat de oorspronkelijke eigenaar heeft nagelaten zijn grond te beschermen, geen doel treft. Van een grondeigenaar kan immers niet verwacht worden dat hij zijn percelen periodiek op bezitsdaden controleert als daar geen concrete aanleiding voor is. Dit mag in elk geval niet als gevolg hebben dat hij geen aanspraak meer zou kunnen maken op schadevergoeding jegens degene die zijn eigendom wederrechtelijk in bezit heeft genomen, aldus de Hoge Raad. De vordering tot schadevergoeding is zelf ook onderhevig aan verjaring. Dit betekent dat de oorspronkelijke eigenaar de vordering moet indienen uiterlijk vijf jaar na het bekend worden met (i) de schade en (ii) de daarvoor aansprakelijke persoon, of maximaal twintig jaar na de gebeurtenis waardoor de schade is ontstaan. De Hoge Raad overweegt dat de schade niet ontstaat zodra de grond in bezit is genomen, maar zodra het eigendom verloren gaat door de bevrijdende verjaring na twintig jaar bezit.
Hof Den Bosch 11 oktober 2016 –> aanscherpen eisen inbezitneming van gemeentegrond
Deze uitspraak vormt het startschot van een reeks uitspraken waarin het hof Den Bosch oordeelt dat er strenge eisen gelden als het gaat om verjaring van gemeentegrond. Het hof overweegt dat een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet rechthebbende niet snel mag worden aangenomen. “Dat is des te meer het geval als het gaat om de veelvuldig voorkomende situatie waarin een strook grond die eigendom is van een gemeente en grenst aan een particulier perceel, in gebruik wordt genomen door de particulier. In veel gevallen zal dat gebruik plaatsvinden zonder een aanwijsbare juridische basis daarvoor, waarna de desbetreffende gemeente dat gebruik vervolgens gedoogt. In dit verband zal een rol spelen dat de bevoegdheid van de eigenaar tot het exclusieve gebruik van zijn eigendom ten aanzien van de hier bedoelde stroken publieke grond minder sterk op de voorgrond treedt dan de exclusieve gebruiksbevoegdheid van een particulier ten aanzien van zijn perceel. Het particuliere gebruik van de stroken publieke grond zal in de regel dan ook niet op bezwaren van de eigenaar (de gemeente) stuiten, zo lang dat gebruik (bijvoorbeeld) niet afdoet aan de verkeersveiligheid en het ook niet verhindert dat de gemeente toegang heeft tot de strook grond als dat vanuit haar overheidstaak nodig is (zoals in de situatie dat dieper in de grond leidingen van nutsvoorzieningen en dergelijk lopen). Het particulier gebruik van de hier bedoelde stroken grond kan zelfs leiden tot een situatie die voordelig is, voor zowel de eigenaar van het belendende perceel als voor de gemeente. Dat – bijvoorbeeld – een particulier niet alleen zijn tuin, maar ook de aangrenzende strook van de gemeente onderhoudt en eventueel zelfs met planten verfraait, zal bijdragen aan het genot van de eigen woning met tuin. De gemeente kan het onderhoud en de verfraaiing van de strook positief opvatten, als een particuliere bijdrage aan het openbaar groen in de gemeente, en zal het waarschijnlijk ook op prijs stellen dat zij de strook niet behoeft te onderhouden.” Dat de gemeente niet optreedt tegen particulier gebruik van stroken als hier bedoeld mag daarom niet snel worden uitgelegd als een blijk van desinteresse van de gemeente voor haar eigendommen, ook niet als de gemeente gebruik gedoogt dat een particuliere eigenaar niet van zijn buurman zou dulden. Als in situaties als deze het gedogen té snel het risico in zich bergt dat het leidt tot verlies van eigendom aan de zijde van de gemeente, kan dat de uitoefening van overheidstaken waarvoor de toegang tot de strook en/of het gebruik ervan noodzakelijk is, bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken. Deze consequentie zou voor de gemeente ook aanleiding kunnen zijn om dat gebruik – en vergelijkbaar gebruik in alle andere gevallen – voortaan niet meer te gedogen. Particulier én gemeente missen dan de beperkte, maar niet te verwaarlozen voordelen van het tot dan toe gedoogde gebruik van de strook publieke grond.” Zie in dit kader ook de uitspraken van het hof Den Bosch van 18 oktober 2016, waaronder ECLI:NL:GHSHE:2016:4676.
Hof Amsterdam 26 januari 2016 –> Verjaring van recht van opstal
In deze uitspraak wordt door het Hof Amsterdam verjaring van een opstalrecht aangenomen. Overeenkomstig artikel 5:101 lid 1 BW is een opstalrecht een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. De bewoner doet een beroep op het opstalrecht van het hebben van beplantingen, waarbij hij verwijst naar twee berkenbomen. Het hof is van oordeel dat een dergelijk opstalrecht door verjaring kan worden verkregen. Voor een beroep op verkrijgende verjaring is bezit nodig. De bezitter is in dit geval degene die de aan het recht van opstal verbonden bevoegdheden feitelijk uitoefent. De bewoner heef aangevoerd dat zij zich ten opzichte van de strook heeft gedragen als bezitter van de brandgang door het hebben van beplantingen, te weten de genoemde twee berken. De termijn begint te lopen op het moment van de inbezitname, in de onderhavige zaak het moment waarop de bewoner zijn woning betrok.
Hoge Raad 18 september 2015 –> Ondubbelzinnig bezit
In deze uitspraak geeft de Hoge Raad nadere invulling aan het begrip ‘ondubbelzinnig bezit’. De theoretische mogelijkheid dat ook een huurder op een bepaalde wijze de feitelijke macht over de bewuste strook grond kan uitoefenen, leidt nog niet tot ontkennende beantwoording van de vraag of de bewoner deze strook grond in bezit heeft genomen. Die mogelijkheid is pas van belang indien er – in het bijzonder voor de Gemeente als rechthebbende – objectieve aanwijzingen waren om de machtsuitoefening door de bewoner ook daadwerkelijk als die van een huurder aan te merken. Bovendien moet de Gemeente zich daarop hebben beroepen. De Procureur-Generaal over de kwestie: Verkrijgende verjaring moet alleen uitgesloten worden geacht indien de eigenaar in de verdedigbare veronderstelling verkeert dat de persoon die zijn onroerende zaak gebruikt dit doet als zakelijk of persoonlijk gerechtigde. Dat is niet het geval indien de eigenaar geen enkele reden heeft om te denken dat de bewoner als huurder, erfpachter etc. gebruik maakt van zijn grond. Hij concludeert dat het bezit alleen dubbelzinnig kan zijn indien naar verkeersopvatting enige aanleiding bestaat voor de aanname dat bij het uitoefenen van de feitelijke machtsuitoefening over het goed ook kan worden gehandeld krachtens een al dan niet vermeend beperkt of persoonlijk recht.
Hoge Raad 4 september 2015 –> onrechtmatige toestand.
In deze uitspraak worden de begrippen ‘ondubbelzinnigheid’ en ‘interversieverbod’ zowel door de Hoge Raad als door de Procureur-Generaal uitgebreid besproken. Daarnaast introduceert de Hoge Raad in deze uitspraak ‘de onrechtmatige toestand’. In artikel 3:314 lid 2 Burgerlijk Wetboek is over de aanvang van de verjaringstermijn opgenomen: ‘Deze verjaringstermijn tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt’. De Procureur-Generaal zegt in zijn conclusie hierover het volgende: Van de in art. 3:314 lid 2 BW bedoelde onrechtmatige toestand kan ook sprake zijn wanneer het houden van het goed onrechtmatig is jegens de rechthebbende. Hierbij kan gedacht worden aan een situatie waarbij diegene de grond onder zich heeft, hetzij als bezitter, hetzij enkel als houder, bijvoorbeeld uit hoofde van een rechtsverhouding die inmiddels is geëindigd. Degene die zich beroept op verkrijging door extinctieve verjaring, behoeft dus niet gedurende twintig jaren het bezit te hebben gehad van het goed. Vereist is slechts dat hij bezitter is op het tijdstip waarop de verjaringstermijn wordt voltooid, waarbij voldoende is dat zijn bezit voortvloeit uit een toestand die gedurende de verjaringstermijn van twintig jaren heeft voortbestaan, welke termijn aanvangt op het tijdstip dat onmiddellijke opheffing van die toestand gevorderd had kunnen worden. In deze zaak stelde de gemeente zich op het standpunt dat het gebruik van de strook gemeentegrond onrechtmatig was. Indien de gemeente de stelling had ingenomen dat zij het gebruik al die tijd heeft gedoogd, dan wel dat sprake was van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst en zij het niet als ‘onrechtmatig’ gebruik aanmerkte, was de uitspraak wellicht anders geweest.
Hof Den Bosch 21 april 2015 –> bezitsdaden
In deze uitspraak oordeelt het hof dat in een situatie, waar de groenstrook van het perceel van de gemeente voor de woningen een natuurlijke omzoming van de achtertuinen vormde, het in die groenstrook aanbrengen van een afscheiding van paaltjes met gaas of draad om de bewegingsvrijheid van honden en/of kinderen te beperken, niet valt te scharen onder uiterlijk waarneembare gedragingen waaruit naar verkeersopvatting ondubbelzinnig een gaan houden voor zichzelf met onttrekking van bezit aan de gemeente kan worden afgeleid. Voor het plaatsen van een kippenhok, speelhuis voor kinderen en/of een houtopslag, het in privé aanbrengen van beplantingen en het onderhouden daarvan en van de door de gemeente aangebrachte beplanting en het aanbrengen van doorgangen in de afscheiding, geldt naar het oordeel van het hof eveneens dat daaruit nog niet ondubbelzinnig blijkt van een pretentie om de strook grond aan het eigendomsrecht van de gemeente te onttrekken en voor zichzelf te gaan houden. In cassatie gaat de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad mee in het oordeel van het hof (zie ECLI:NL:GHSHE:2015:1487)
Hoge Raad 1 maart 2013 –> bezit ook mogelijk bij een huurder?
ECLI:NL:PHR:2013:BY6754 (conclusie PG)
In deze uitspraak staat de vraag centraal of een huurder van een woning een strook gemeentegrond direct grenzend aan de gehuurde tuin in bezit kan nemen. De Procureur-Generaal zegt hierover in zijn conclusie bij het arrest dat het hof heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk geoordeeld heeft dat volgens de verkeersopvatting het bestaan van de huurovereenkomst (met betrekking tot de woning) aan het aannemen van een eigendomspretentie bij de bewoners (met betrekking tot een naastgelegen, niet verhuurde strook) in de weg staat. De bewoner stelt zich op het standpunt dat de woningbouwstichting door verjaring het eigendom van de grond heeft verkregen op grond van ‘middellijk bezit’, doordat de bewoner daarover voor haar de feitelijke macht uitoefende. De vraag of sprake is van middellijk bezit dient te worden beantwoord aan de hand van verkeersopvatting. De enkele omstandigheid dat sprake is van een verhuurrelatie brengt niet met zich dat door de huurder gepleegde machtsuitoefeningen ten aanzien van een aanpalend perceel naar verkeersopvatting aan de verhuurder dienen te worden toegerekend (lees: dat hem het bezit moet worden opgedrongen). Voor middellijke bezitsverkrijging is vereist dat sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat de feitelijke ingebruikneming door de huurder op grond van vertegenwoordiging of een rechtsverhouding als bedoeld in art. 3:110 BW aan de verhuurder kan worden toegerekend.
Vragen over verjaring? Neem dan contact met ons op.
Voorbeeld subtitel
