Kan een gemeente kopers van kavels verplichten systemen aan te schaffen in het kader van duurzaamheid?

Kan een gemeente kopers van kavels verplichten systemen aan te schaffen in het kader van duurzaamheid?

Duurzaamheid speelt tegenwoordig een steeds belangrijkere rol in het gemeentelijk beleid rondom vastgoed en grondzaken. De betrokken gemeente heeft in haar duurzaamheidsbeleid opgenomen dat zij bij uitbreidingsplannen over gaan tot plaatsing van regenwateropvang en – hergebruiksystemen. De vraag is nu of de gemeente kopers kan verplichten om een dergelijk systeem aan te schaffen en te installeren of dat er sprake is van een rechtshandeling die valt onder het verbod in artikel 122 Woningwet.

Kosten van regenwatercircuit verplicht voor koper?

De gemeente heeft bouwkavels met een regenwatercircuit geleverd. De kosten voor dit regenwatercircuit kwamen voor de koper. Tevens was koper op grond van de algemene verkoopvoorwaarden verantwoordelijk voor een deugdelijke installatie, dan wel een goed functionerend systeem.

Aangezien er meerdere klachten over het functioneren en de kosten van het regenwatersysteem waren, heeft de gemeenteraad in 2018 besloten om kopers van nieuwe kavels een regenwatersysteem als optie aan te bieden. De verplichting om een regenwatersysteem af te nemen is daarbij komen te vervallen.

Nietige voorwaarde in koopovereenkomst en algemene verkoopvoorwaarden?

In deze zaak gaat het om koper A en B, hierna gezamenlijk te noemen ‘kopers’. Zij hebben beide een bouwkavel van de gemeente geleverd gekregen die voorzien moest worden van een regenwatersysteem.

In geschil is of de gemeente rechtsgeldig de voorwaarde in de koopovereenkomst en in de Algemene Verkoopvoorwaarden heeft opgenomen om verplicht een regenwatersysteem af te nemen.

Kopers vorderen primair dat voorgenoemde bepalingen nietig zijn. Subsidiair vorderen zij dat deze bepalingen worden vernietigd. Daarnaast vorderen zij terugbetaling van de kosten die zijn gemaakt voor de aanschaf en installatie van het regenwatersysteem. Primair op grond van onverschuldigde betaling en subsidiair op grond van ongedaanmaking van de prestatie die kopers hebben verricht naar aanleiding van de nietige, dan wel vernietigende koopovereenkomst met de gemeente. Meer subsidiair vorderen kopers terugbetaling van het bedrag ter vergoeding van schade die zij hebben geleden op basis van onrechtmatige daad.

Handelen in strijd met artikel 122 Woningwet

Kopers zijn van mening dat de gemeente in strijd met artikel 122 Woningwet heeft gehandeld door hen bij de aankoop van een bouwkavel te verplichten een regenwatersysteem af te nemen en deze aan te sluiten op de te bouwen woning. Kopers voeren aan dat in het Bouwbesluit voorwaarden met betrekking tot duurzaamheid zijn opgenomen. Zij verwijzen hier naar de artikelen 5.8 en 5.9 van het Bouwbesluit. Op grond van artikel 122 Woningwet mocht de gemeente daarom niet via de civielrechtelijke weg nadere eisen stellen en op die manier kopers verplichten een hoger duurzaamheidsniveau te behalen dan waartoe bouwers van een nieuwbouwwoning op basis van het Bouwbesluit aan gehouden waren. Op grond van artikel 3:40 Burgerlijk Wetboek zouden de bepalingen met betrekking tot het aanschaffen en installeren van een regenwatersysteem nietig dan wel vernietigbaar zijn.

De gemeente deelt het standpunt van kopers niet. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van kopers in hun vorderingen, althans tot ontzegging van de vorderingen aan hen.

Verweer gemeente

De gemeente voert als verweer dat zij inderdaad geen nadere technische voorschriften mag stellen ten aanzien van onderwerpen waarin het Bouwbesluit in voorziet. Echter is de gemeente van mening dat duurzaamheid geen onderwerp is dat (uitputtend) in het Bouwbesluit is geregeld. De artikelen waar door kopers naar wordt verwezen gaan over milieu bij nieuwbouw. Er wordt wel gesproken over duurzaam bouwen, maar volgens de gemeente ziet dat enkel op het verminderen van de milieueffecten van het materiaalgebruik bij nieuwbouw.  

De gemeente stelt dat indien er vanuit zou zijn gegaan dat duurzaamheid een onderwerp is waarin het Bouwbesluit voorziet, dan zou er bij de toetsing aan artikel 122 Woningwet gekeken moeten worden wat er daadwerkelijk in het Bouwbesluit is geregeld. Het Bouwbesluit bevat geen regels met betrekking tot het duurzaam hergebruik van regenwater door middel van een regenwatersysteem. De gemeente betoogt dat het bouwbesluit slechts ziet op technische voorschriften. Een voorschrift over een regenwatersysteem kan niet als technisch voorschrift worden aangemerkt, omdat het regenwatersysteem al was geplaatst voor de verkoop van de kavels. Het kan daarom niet gezien worden als technisch voorschrift waaraan voldaan moet zijn bij het bouwen.

Rechtsvraag

De vraag die centraal staat in deze zaak is of het door de gemeente contractueel verplicht stellen van een regenwatersysteem bij de verkoop van woningbouwkavels een rechtshandeling is die valt onder het verbod van artikel 122 Woningwet.

Beoordeling van het geschil

De rechtbank is van oordeel dat het verplicht stellen van een regenwatersysteem een onderwerp is waarin het Bouwbesluit voorziet gelet op het bepaalde in artikel 122 Woningwet. Artikel 122 Woningwet luidt als volgt:

De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2, is voorzien of die met betrekking tot het bouwen bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn geregeld.

De rechtbank merkt op dat artikel 122 Woningwet er met name op is gericht om te voorkomen dat de gemeente bij gronduitgifte gebruik maakt van haar monopoliepositie.

Op grond van artikel 2 lid 5 Woningwet kunnen in het Bouwbesluit uitsluitend bouwtechnische voorschriften worden gegeven op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Het aspect van milieu is later door de wetgever toegevoegd. Uit de parlementaire wetsgeschiedenis blijkt:

Het wetsvoorstel betekent dat buiten twijfel wordt gesteld dat gemeenten langs privaatrechtelijke weg geen aanvullende technische voorschriften uit het oogpunt van milieu mogen opleggen. Gegeven het feit dat in het voorliggende wetsvoorstel is bepaald dat voorschriften worden gegeven, moet ervan worden uitgegaan dat de gegeven voorschriften als uitputtend moeten worden beschouwd.”

De rechtbank is van oordeel dat het verplichten van een regenwatersysteem een technisch voorschrift is dat valt onder milieu. De overweging van de rechtbank hierover is dat het onderwerp milieu niet te beperkt moet worden uitgelegd en dat voorschriften die betrekking hebben op duurzaam bouwen daar ook onder vallen. De rechtbank onderbouwt haar standpunt op dit punt aan de parlementaire geschiedenis bij de wetswijziging van de Woningwet waarbij het aspect milieu is toegevoegd. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat het aspect milieu ziet op “technische voorschriften uit het oogpunt van milieu, verband houdend met duurzaam bouwen”. De voorschriften die in het Bouwbesluit zijn opgenomen met betrekking tot milieu hebben als doel het duurzaamheidsgehalte van de te bouwen bouwwerken te vergroten. Het tijdstip van aanleggen van het regenwatersysteem is niet beslissend voor het oordeel of er sprake is van een technisch voorschrift.

Gemeente streefde naar verdergaand kwaliteitsniveau dan wetgever heeft beoogd

De gemeente heeft door het verplicht stellen van de afname van een regenwatersysteem gestreefd naar een verdergaand kwaliteitsniveau dan de wetgever heeft beoogd en publiekrechtelijk is geregeld. Hierdoor heeft de gemeente hogere eisen gesteld aan duurzaamheid en/of milieubelasting dan wettelijk is voorgeschreven. Dit is op grond van artikel 122 Woningwet niet toegestaan. De gemeente heeft hier gehandeld in strijd met een wetsbepaling die van dwingend recht is. Dit heeft tot gevolg dat deze rechtshandeling nietig is. Het gaat hier om partiele nietigheid, dat wil zeggen dat enkel de bepalingen die zien op het verplicht afnemen van een regenwatersysteem nietig zijn.

Gemeente dient aanschafkosten en installatiekosten te vergoeden

De rechtbank is van oordeel dat het voorschrijven van een regenwatersysteem aan te merken is als technisch voorschrift. De rechtbank heeft geoordeeld dat de voorwaarde van de gemeente, inhoudende een afnameverplichting van een regenwatersysteem en de bijbehorende bepaling uit de algemene verkoopvoorwaarden nietig zijn. De gemeente dient aanschafkosten en installatiekosten van het regenwatersysteem aan kopers te vergoeden op grond van onverschuldigde betaling.

Heeft uw gemeente vragen over het opnemen van duurzaamheidsmaatregelen in een koopovereenkomst? Wij adviseren u graag over de juridische haalbaarheid hiervan. Wij kunnen de voorgenomen maatregelen toetsen aan de huidige wet- en regelgeving. Dien uw vraag in via de adviesdesk en wij helpen u graag.