Onder- en overmaat verrekenen bij kaveluitgifte, of niet?

Onder- en overmaat verrekenen bij kaveluitgifte, of niet?

De vraag naar woningen en kavels is op dit moment enorm. Gemeenten proberen er dan ook alles aan te doen om het woningtekort te verminderen door bijvoorbeeld bouwkavels uit te geven. Het proces van de uitgifte van kavels kost tijd en behoeft nauwkeurigheid en deskundigheid. In veel gevallen kiezen gemeenten ervoor om een standaard koopovereenkomst voor bouwkavels op te stellen. Eén van de artikelen die bijna in elke standaard koopovereenkomst voor bouwkavels staat, gaat over onder- en overmaat van de bouwkavel.

Artikelen over onder- en overmaat

Tijdens het adviseren van gemeenten bij het proces van kaveluitgifte komen wij veel verschillende artikelen over onder- en overmaat tegen. Eén van deze artikelen is bijvoorbeeld:

‘Verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals deze in de koopovereenkomst is aangegeven, geeft geen aanleiding tot verrekening.’

Dit artikel klinkt goed, zou je zeggen. Natuurlijk moet je ervoor zorgen dat de bouwkavels goed ingemeten zijn, maar dan heb je na de levering met een voorlopige oppervlakte geen gedoe over verrekening van vierkante meters als het kadaster langs is geweest om de definitieve oppervlakte te bepalen.

Zo simpel is het echter niet altijd. In veel gevallen waar een uitspraak gedaan moet worden over het probleem van over- of ondermaat is de conclusie dat als er te weinig grond is geleverd, de verkoper daar toch de rekening van krijgt. Ondanks bovenstaand voorbeeldartikel over onder- en overmaat. Andersom geldt ook dat als er te veel grond is geleverd, de koper hiervan toch nog de rekening krijgt. Dit is vaak het geval wanneer de afwijking van de uiteindelijk geleverde vierkante meters onredelijk groot is.

Uitspraak geschil grootte bouwkavel

Begin dit jaar is een uitspraak gedaan over een geschil over de grootte van een bouwkavel. Bij de verkoop van een bouwkavel  van ca. 620 m2 werd bij de kadastrale aanwijs de grens onjuist aangewezen, waardoor het overgedragen perceel na de aanwijs 185 m2 groter was dan volgens de koopovereenkomst en leveringsakte zou zijn overgedragen. Bij de aanwijs en uitmeting van de kadastrale grenzen waren de verkoper (de gemeente) en de koper aanwezig.

De verkoper (de gemeente) heeft laten weten dat er volgens haar iets fout is gegaan bij het inmeten van het perceel en heeft de koper verzocht om mee te werken aan aanpassing van de kadastrale registratie. Koper beroept zich onder andere op de tekst in de koopovereenkomst en akte van levering waarin staat dat het perceel zo groot is als bij latere kadastrale uitmeting zal blijken en op het artikel over onder- en overmaat.

In deze situatie is er geen discussie over de exacte oppervlakte van de bouwkavel maar over het antwoord op de vraag wie eigenaar is van de strook grond van 185 m2 naast de kavel. De conclusie die getrokken kan worden is dat de gemeente eigenaar is (gebleven) van de strook grond, doordat er onder andere een duidelijke situatietekening bij de koopovereenkomst zat en er in dit geval een verschil is tussen de juridische grens en de kadastrale grens die tussen partijen is overeengekomen.

Hoe kunnen gemeenten geschillen over onder- en overmaat voorkomen?

Bij een artikel over onder- en overmaat is het goed om na te denken of het wel reëel en juridisch houdbaar is om niet te verrekenen. Wordt bijvoorbeeld gerekend met een vierkante meter prijs dan is het verstandig om bij een afwijking van meer dan 5% van de totale oppervlakte wel de mogelijkheid te bieden om te verrekenen.

Rianne de Vries

Wil je advies over het opnemen van een artikel over onder- en overmaat in een overeenkomst neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100. Of dien uw vraag in via onze adviesdesk.