Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik

Enkel een stedenbouwkundig motief in dit geval niet voldoende

Inleiding

Een huurder van woonruimte wordt goed beschermd. Volgens vaste jurisprudentie gelden er strenge eisen aan de opzegging van huurovereenkomsten wegens dringend eigen gebruik. Recent oordeelde de rechtbank Rotterdam dat ook een enkel stedenbouwkundig motief zonder bijkomende omstandigheden op zich zelf geen grond is voor dringend eigen gebruik.[1] De vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst werd daarom afgewezen. De verhuurder kan daardoor niet overgaan tot sloop van de woning en uitvoering van de herstructureringsplannen.

De feiten

Vestia verhuurt een aantal woningen in de Tweebosbuurt in Rotterdam-Zuid.[2] Op verzoek van de minister van VROM/WWI is in 2011 onderzoek gedaan naar de sociaaleconomische situatie in Rotterdam-Zuid. Daaruit is gebleken dat de wijk sterk verbeterd moet worden. Daarbij is onder andere van belang dat bewoners en ondernemers betrokken worden bij de ontwikkeling op wijkniveau. In 2018 heeft het college van B&W van de Gemeente Rotterdam ingestemd met de herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt. Op 9 juli 2018 hebben de huurders van Vestia (waaronder de gedaagde in deze zaak) een brief ontvangen van de Gemeente Rotterdam waarin wordt medegedeeld dat hun woningen worden gesloopt. Vestia heeft daarop de huurovereenkomst met gedaagde (en de andere huurders) opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Omdat gedaagde niet in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd, vordert Vestia nu bij de rechter dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.

Wettelijk kader

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor de verhuur van woonruimte eindigt onder andere door opzegging (art. 7:271 BW). Voor het beëindigen van de huurovereenkomst is het noodzakelijk dat de huurder in de beëindiging toestemt. Als de huurder niet toestemt, dient de verhuurder te vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt (art. 7:272 BW). De opzegging kan alleen gedaan worden op wettelijke gronden (art. 7:274 BW). Eén van deze gronden is opzegging wegens dringend eigen gebruik. Als een woning gesloopt moet worden, heeft de verhuurder de woning nodig voor eigen gebruik. Hij kan er dan voor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen. Hij kan er echter ook voor kiezen de huurovereenkomst voort te zetten na voltooiing van de sloop of renovatie (art. 7:220 BW). De wetgever laat deze keuze uitdrukkelijk aan de verhuurder: de mogelijkheid tot voortzetten van de huurovereenkomst na renovatie doet niet af aan de bevoegdheid om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:220 lid 4 BW).

De beoordeling

De vordering van Vestia tot beëindiging van de huurovereenkomst is toewijsbaar als Vestia aannemelijk maakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Daarbij spelen de belangen van beide partijen een rol. Bovendien moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

Sloop is in de rechtspraak erkend als vorm van eigen gebruik.[3] Volgens de Hoge Raad kan ook van dringend eigen gebruik worden gesproken als de te slopen woning deel uitmaakt van een bepaalde groep woningen waarvan de exploitatie als geheel de verhuurder aanzienlijke verliezen oplevert. Dat is zelfs zo als de verliezen worden veroorzaakt door stedenbouwkundige gebreken en sociale problemen van het gebied waarin de woningen liggen en de sloop als doel heeft stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen.[4] Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan is echter geen grond voor het aannemen van dringend eigen gebruik.[5]

Volgens de rechter volgt uit de jurisprudentie van de Hoge Raad dat het doel van stedenbouwkundige ontwikkeling geen belemmering is voor het aannemen van dringend eigen gebruik als er sprake is van een exploitatietekort. De stedenbouwkundige ontwikkeling op zich zelf is daarentegen geen grond voor dringend eigen gebruik.

De rechter bespreekt vervolgens een andere zaak van de kantonrechter Rotterdam, waarin wel de mogelijkheid bleek tot opzegging wegens dringend eigen gebruik op basis van enkel stedenbouwkundige motieven.[6] Daarbij legt de rechter uit dat de onderhavige zaak verschilt van de genoemde uitspraak.

De problemen die spelen in de Tweebosbuurt geven Vestia volgens de rechter niet zonder meer de bevoegdheid om de woningen te slopen en nieuwbouw te realiseren. Een belangrijk verschil met de zaak van de kantonrechter Rotterdam uit 2006 is daarbij dat in dit geval de bewoners op geen enkele wijze betrokken zijn bij de herstructureringsplannen. Zij hebben nauwelijks hulp gekregen bij het vinden van andere, geschikte woonruimte. Bovendien is bewoners niet de mogelijkheid geboden na de sloop en nieuwbouw in de wijk terug te keren. Dat is extra belangrijk, zo oordeelt de rechter, omdat Vestia de kerntaak heeft om ervoor te zorgen dat personen met een lager inkomen betaalbaar kunnen wonen (art. 47 Woningwet). Het herstructureringsplan komt in feite neer op vermindering van het sociale woningaanbod. Weliswaar heeft Vestia iedereen passende woonruimte aangeboden, maar niet is gebleken dat deze ruimte ook beschikbaar is. Dit komt omdat dezelfde woningen aan meerdere bewoners zijn aangeboden. Veel huurders hebben met de opzegging ingestemd, maar de rechter oordeelt dat dit niet meespeelt omdat de correspondentie met de huurders zo is ingestoken dat de bewoners onder druk zijn gezet om met de opzegging in te stemmen.

In rechtsoverweging 5.18 doet de rechter vervolgens een opmerkelijke uitspraak. Niet alleen heeft Vestia haar kerntaak geschonden, ook geeft Vestia er volgens de rechter onvoldoende blijk van dat het grondrecht op huisvesting (art. 22 lid 2 Grondwet) voor alle bewoners in de Tweebosbuurt en met name voor alle personen met een lager inkomen in het algemeen voldoende is gewaarborgd.

De beslissing

Volgens de rechter zijn er geen motieven van financiële of bouwkundige aard aanwezig. Ook heeft Vestia niet het motief van de slechte staat van de woningen aan haar vordering ten grondslag gelegd. Alle omstandigheden in samenhang bezien leiden daarom tot het oordeel dat de huidige herstructureringsplannen de strenge toets van het dringend eigen gebruik niet kunnen doorstaan. De vordering van Vestia wordt daarom afgewezen. 17 huurovereenkomsten blijven daardoor in stand. Dit leidt ertoe dat Vestia niet mag overgaan tot sloop van de woningen.

Gevolgen voor de praktijk

Uit deze uitspraak blijkt opnieuw dat er strenge eisen worden gesteld aan de opzegging wegens dringend eigen gebruik. De rechter laat hier duidelijk zien wat de bedoeling is geweest van de wetgever, namelijk bescherming van de huurder. Met name de huurder van een sociale huurwoning wordt goed beschermd. Niet alleen door de wettelijke bepalingen in boek 7 BW, maar ook door het grondrecht op huisvesting en de inkadering van de taken van woningcorporaties in de Woningwet.

Als een verhuurder een huurovereenkomst wil opzegging wegens dringend eigen gebruik, moet hij kunnen onderbouwen waarom er sprake is van deze opzeggingsgrond. Daarbij moet hij aannemelijk maken dat zijn belang zwaarder weegt dan het belang van de huurder. Zeker in deze tijd, waarin het woningaanbod schaars is en er door de NVM zelfs gesproken wordt van een woningnood, moet de verhuurder goed opletten bij het opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Zijn beroep op dringend eigen gebruik moet voldoende gemotiveerd worden.

De uitspraak van de rechtbank Rotterdam bevat een duidelijke uitleg van de opzegging wegens dringend eigen gebruik. De uitspraak bevat echter ook een waarschuwing voor gemeenten en woningcorporaties. Bewoners moeten op tijd worden betrokken bij herstructureringsplannen. Zij moeten daarnaast voldoende worden geholpen bij het vinden van geschikte, passende woonruimte. Tot slot moeten gemeenten en woningcorporaties altijd het belang van hun huurders voor ogen houden bij de uitvoering van herstructureringsplannen. De wetgever heeft immers beoogd de huurder zoveel mogelijk te beschermen.

Naar verwachting zal Vestia tegen de uitspraak in hoger beroep gaan. Een uitspraak van een hogere rechter zal in deze zaak waarschijnlijk interessante nieuwe inzichten opleveren.

Meer weten over huurrecht? Neem contact met ons op door te bellen 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl.

mr. Peter de Haan

m.m.v. mr. Niek Roeling

[1] Rechtbank Rotterdam 10 januari 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:125.

[2] In de uitspraak van de rechtbank Rotterdam wordt de naam van Vestia vermeld. Daarom is ook in dit artikel de naam van de eiser niet geanonimiseerd.

[3] Zie o.a. HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541.

[4] HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655.

[5] HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683.

[6] Rechtbank Rotterdam 24 mei 2006, EVLI:NL:RBROT:2006:AX3743.