Opzegging wegens dringend eigen gebruik: Gerechtshof geeft Vestia gelijk

Opzegging wegens dringend eigen gebruik: Gerechtshof geeft Vestia gelijk

Enige uitspraak in hoger beroep over de Rotterdamse Tweebosbuurt

Vorig jaar plaatsen wij dit artikel over een procedure bij de Rechtbank Rotterdam. In die zaak ging het om 17 huurovereenkomsten voor woonruimte in de Tweebosbuurt in Rotterdam, die door verhuurder Vestia waren opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Vestia wil de woningen slopen vanwege de verslechterde sociaaleconomische situatie in Rotterdam-Zuid. In die zaak werd de vordering van Vestia afgewezen, waardoor alle 17 huurovereenkomsten in stand bleven. De beslissing in die zaak was vrij onverwacht en de uitspraak in hoger beroep zou tot nieuwe inzichten kunnen leiden. In die zaak is het echter niet tot een procedure in hoger beroep gekomen.

Sinds de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam in januari 2020 heeft Vestia in een aantal zaken gelijk gekregen en in een aantal zaken ongelijk. In een aantal zaken is hoger beroep ingesteld. Uiteindelijk heeft Vestia in de meeste zaken een regeling kunnen treffen, behalve in één procedure.[1] Daarin heeft het hof uitspraak gedaan op 30 november 2021.[2] In dit artikel bespreek ik deze uitspraak.

Verslechterde situatie in de Tweebosbuurt

In 2011 is onderzoek gedaan naar de sociaaleconomische situatie in de Tweebosbuurt, waaruit is gebleken dat de wijk sterk verbeterd moet worden. Naar aanleiding hiervan zijn er verschillende plannen opgesteld. Uiteindelijk heeft het College van B&W van de Gemeente Rotterdam op 3 juli 2018 ingestemd met het herstructureringsplan voor de Tweebosbuurt. De Gemeente Rotterdam en Vestia hebben daarop een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin onder andere is afgesproken dat 535 sociale huurwoningen en 28 koopwoningen worden gesloopt, en 90 sociale huurwoningen worden gerenoveerd. Hierdoor ontstaat ruimte voor een nieuw woningaanbod.

Opzegging wegens dringend eigen gebruik

Vestia heeft de huurovereenkomst met de huurder in deze zaak opgezegd wegens dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 onder c BW), zodat zij de herstructureringsplannen kan uitvoeren. Omdat de huurder hier niet mee heeft ingestemd, heeft Vestia het einde van de huurovereenkomst gevorderd bij de kantonrechter (art. 7:272 BW). De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen omdat de herstructureringsplannen de strenge toets van het dringend eigen gebruik niet kunnen doorstaan.[3] Vestia heeft daarop hoger beroep ingesteld.

De beoordeling door het Hof

Het Hof oordeelt, anders dan de kantonrechter, dat Vestia terecht een beroep op dringend eigen gebruik heeft gedaan. Het Hof overweegt onder andere als volgt:

“7.2 Uit artikel 7:274 lid 3 BW volgt dat renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, ‘eigen gebruik’ in de zin van artikel 7:274 lid 1 BW oplevert. Sloop wordt onder ‘renovatie’ in de zin van dit artikellid begrepen, zo volgt uit artikel 7:220 lid 2 BW. Sloop (en nieuwbouw) kan aldus dringend eigen gebruik in de zin van de wet opleveren.

7.5 […] Van dringend eigen gebruik kan ook sprake zijn indien een woning of een complex van woningen wordt gerenoveerd met een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogmerk al dan niet in samenhang met bouwtechnische redenen. Als het gaat om renovatie (sloop en nieuwbouw) voor een dergelijk doel, is niet vereist dat ook sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten enerzijds en de opbrengsten anderzijds.

7.11 Het hof acht voorts van belang dat (het College van B&W en de gemeenteraad van) de gemeente Rotterdam met de plannen om tot sloop en nieuwbouw over te gaan heeft (hebben) ingestemd, omdat daaruit moet worden afgeleid dat de stedenbouwkundige en sociaaleconomische achtergrond van de plannen wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen.

7.12 Het hof is op grond van het voorgaande, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat de stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke noodzaak om tot sloop en renovatie van de woningen in de Tweebosbuurt over te gaan, voldoende is onderbouwd.

7.17 […] Dat Vestia door jarenlang niet of nauwelijks onderhoud te plegen de slechte bouwkundige staat aan zichzelf te wijten heeft, zoals [geïntimeerde] stelt, staat niet in de weg aan dringend eigen gebruik (vgl. HR 9 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4713, NJ 1984/307).

7.18 De conclusie is daarom dat er sprake is van een dringend eigen gebruik door Vestia.”

Vervolgens gaat het Hof in op de belangenafweging, die op grond van art. 7:274 lid 1 onder c BW vereist is. Het Hof onderkent dat huurder een zwaarwegend belang heeft bij het behoud van zijn woning. De belangen van Vestia wegen volgens het hof echter zwaarder, waardoor de belangenafweging in het nadeel van de huurder uitvalt:

“9.2 […] Die belangen overstijgen bovendien het belang dat in deze individuele zaak speelt, omdat tot die belangen mede behoren de belangen van stedenbouwkundige aard en belangen in verband met het volkshuisvestingsbeleid. Het hof vindt die bredere belangen zwaarder wegen dan het individuele belang van [geïntimeerde].”

Op basis van deze afwegingen komt het Hof tot de conclusie dat Vestia zich kan beroepen op dringend eigen gebruik. Het Hof bepaalt daarom dat de huurovereenkomst eindigt en geeft de huurder tot 1 maart 2022 de tijd om te ontruimen.

Kanttekening: Hof oordeelt in het licht van de huidige situatie

Bij de beslissing plaatst het Hof een belangrijke kanttekening, namelijk dat beslissing gebaseerd is op toetsing van de huidige situatie. Omdat dit de enige procedure in hoger beroep is en Vestia in de andere gevallen een regeling heeft kunnen treffen, is een groot deel van de huurders verhuisd. Deze huurder is feitelijk de laatste huurder van het blok. De andere woningen zijn dichtgetimmerd. In die situatie is het volgens het Hof ondenkbaar dat het complex weer in gebruik wordt genomen. Deze situatie, in combinatie met de grote vraag naar woningen, maakt dat het belang van Vestia om de plannen te kunnen voortzetten zo zwaarwegend is dat het belang van de huurder daar niet tegen op kan wegen. Dat Vestia deze situatie zelf in het leven heeft geroepen, doet daar volgens het Hof niet aan af.

Hof verklaart beslissing uitvoerbaar bij voorraad

Bijzonder aan deze uitspraak is dat het Hof de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaart. Op grond van art. 7:272 lid 1 BW blijft een huurovereenkomst van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder. Met ‘onherroepelijk’ wordt hier bedoeld dat er geen rechtsgang meer openstaat. De gedachte hierachter is dat huurder niet gedurende de procedure op straat komt te staan, terwijl de kans bestaat dat hij in hoger beroep of cassatie in het gelijk wordt gesteld. Dit leidt ertoe dat het Hof de beslissing in deze zaak in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad mag verklaren, omdat huurder nog cassatie zou kunnen instellen. Het Hof overweegt echter dat in dit geval een uitzondering op deze regel geldt:

“12.1 […] Wanneer de huurder alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen een rechterlijke beslissing aanwendt, kan de rechter zijn beslissing wel uitvoerbaar bij voorraad verklaren. In de rechtspraak is voorts aanvaard dat in een situatie waarin nog slechts een zeer gering aantal woningen in een flatgebouw werden bewoond en een redelijk beheer van de nog bewoonde woningen veel kosten en moeite voor de verhuurder zou meebrengen, terwijl bij de voorgenomen sloop algemene belangen van volkshuisvesting op het spel stonden, en voorts een passende woning voor de huurders beschikbaar was, een redelijke uitleg van (de voorloper van) artikel 7:272 lid 1 BW meebrengt dat het artikel niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg kan staan (HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065, NJ 1996/655).

12.2 Een vergelijkbare situatie doet zich hier voor. […] Als met de ontruiming van de woning moet worden gewacht totdat in een eventueel cassatieberoep is beslist, betekent dit niet alleen dat Vestia aanzienlijke beheerkosten moet blijven maken om het voor één individuele huurder mogelijk te maken in het complex te blijven wonen, maar betekent dat ook dat nieuwbouw (verder) moet worden uitgesteld en dat Vestia mogelijk de subsidie voor die nieuwbouw misloopt. De weigering van [geïntimeerde] om in afwachting van een eventuele cassatieprocedure gevolg te geven aan dit arrest, zou wegens de onevenredigheid van de belangen van [geïntimeerde] enerzijds en de (deels algemene) belangen van Vestia anderzijds, misbruik van bevoegdheid opleveren. In die situatie staat artikel 7:272 lid 1 BW er niet aan in de weg dat het hof dit arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaart.”

Aandachtspunten voor de praktijk

Uit deze uitspraak van het Hof blijkt dat er bij een beroep op dringend eigen gebruik steeds een strenge, inhoudelijke toets plaatsvindt. Daarbij wordt in eerste instantie gekeken of de toets van dringend eigen gebruik kan worden doorstaan en worden vervolgens in de belangenafweging alle relevante belangen meegewogen. Een beroep op dringend eigen gebruik is vooraf dan ook zeker geen uitgemaakte zaak.  Zo werd Vestia in deze zaak mede in het gelijk gesteld doordat het complex feitelijk al grotendeels leegstaat en de woningen dichtgetimmerd zijn. Daarnaast kreeg Vestia in deze zaak gelijk, terwijl zij in de zaak uit ons vorige artikel (waar het ging om dezelfde opzeggingsgrond en dezelfde woonwijk) ongelijk kreeg. Of een beroep op dringend eigen gebruik succesvol kan zijn hangt daarom altijd af van de omstandigheden van het geval.

Heeft u een vraag over dit onderwerp? Neem dan contact met ons op door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl. Of dien uw vraag in via onze adviesdesk.

mr. Peter de Haan

[1] https://www.rechtspraak.nl/Organisatie-en-contact/Organisatie/Gerechtshoven/Gerechtshof-Den-Haag/Nieuws/Paginas/Huurovereenkomst-Tweebosbuurt-Rotterdam-beeindigd.aspx.

[2] Gerechtshof Den Haag, 30-11-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2358.

[3] Rechtbank Rotterdam 10-01-2021, ECLI:NL:RBROT:2020:150.