Recht van opstal

Recht van opstal

Wanneer iemand iets bouwt op de grond van een ander, wordt de eigenaar van de grond automatisch eigenaar van dit gebouw. Dit is wettelijk bepaald en men noemt dit natrekking. Om dit te voorkomen is het mogelijk een recht van opstal te vestigen. Degene met het recht van opstal (de opstalhouder) wordt dan eigenaar van het gebouw, maar niet van de grond. De eigenaar van de grond die dit recht verleent, noemen we de opstalgever. Het opstalrecht wordt gevestigd voor een bepaalde periode, aan het einde van deze periode kan het recht verlengd of opnieuw verleend worden. Als er na verloop van de termijn door beide partijen niets ondernomen wordt, loopt het recht van opstal stilzwijgend door. Recht van opstal kan niet alleen uitkomst bieden bij de bouw van gebouwen, maar bijvoorbeeld ook bij het planten van hagen en het plaatsen van elektriciteitskastjes. Daarnaast is een recht van opstal ook te vestigen voor bijvoorbeeld een telefoon-antenne op het gebouw van een ander.

Wanneer vestigen gemeenten opstalrechten?

Gemeenten vestigen vaak een opstalrecht bij grond waar kabels en/of leidingen onder het perceel van een andere eigenaar lopen. De kabels en leidingen in de grond worden hiermee geen eigendom van de grondeigenaar, maar netbeheerders kunnen op deze manier bepaalde bepalingen in de voorwaarden die op het recht van toepassing zijn verwerken. Deze bepalingen kunnen betrekking hebben tot het verschaffen van toegang, aansprakelijkheid bij schade, het verbod om diep te graven en bijvoorbeeld het plaatsen van een bouwwerk op een leiding of kabel.

Zelfstandig recht van opstal en afhankelijk recht van opstal

Er zijn verschillende soorten opstalrecht. Zelfstandig recht van opstal houdt in dat het recht van geen enkel ander recht afhankelijk is. Afhankelijk recht van opstal is daarentegen afhankelijk van een ander recht zoals erfpacht, huur of pacht. Loopt het recht waarvan het recht van opstal afhankelijk is af, dan eindigt het recht van opstal ook direct. Het overdragen van het opstalrecht kan daarnaast enkel indien het andere recht ook wordt overgedragen.

Het vestigen van recht van opstal

Het recht van opstal dient bij de notaris te worden vastgelegd en moet worden ingeschreven in de openbare registers. Bij het vestigen van het recht van opstal dienen ook alle gemaakte afspraken te worden vastgelegd bij de notaris. Indien de opstalhouder een vergoeding (retributie) gaat betalen aan de opstalgever, dient dit te worden vastgelegd. Deze vergoeding kan in bepaalde gevallen afgekocht worden voor de resterende looptijd van het opstalrecht. Daarnaast dienen afspraken over de duur van het recht en de wijze waarop het recht wordt uitgeoefend, te worden vastgelegd.

Recht van opstal door verjaring

Naast het vestigen van recht van opstal bij de notaris, kan een opstalrecht ook ontstaan door verjaring. Wanneer de opstalhouder te goeder trouw is, is er voor verjaring een periode van tien jaar van onafgebroken bezit vereist. Wanneer er geen sprake is van goeder trouw ontstaat het opstalrecht na twintig jaar. Echter bestaan er ook situaties waarbij het recht van opstal niet kan ontstaan door verjaring, bijvoorbeeld wanneer de onderliggende grond wordt verhuurd.

Ondersteuning van Metafoor

Heeft uw gemeente, waterschap of andere overheidsinstantie ondersteuning nodig bij het opstellen van beleid voor het vestigen van het recht van opstal? Of kan uw organisatie juridisch advies gebruiken bij het opstellen van overeenkomsten tot vestiging van een recht van opstal? Heeft u andere problemen of vragen over mogelijkheden en beperkingen van opstalrechten? Neem dan contact met ons op via onderstaand formulier.

Daarnaast beschikt Metafoor over een softwaretool VBSonline waarin u uw vastgoedportefeuille kunt beheren. Hierin kunnen ook zakelijke rechten worden opgenomen, zoals het recht van opstal. Ruim voor de dag waarop u het recht kunt verlengen dan wel beƫindigen, ontvangt u een reminder. Hiermee voorkomt u dat u ongewenst opnieuw voor een lange tijd aan een recht van opstal vastzit. Daarnaast geeft het u de ruimte marktconforme prijzen toe te passen bij bijvoorbeeld zend- en telecommunicatiemasten.

Contact opnemen