Uitspraak Rechtbank Noord-Holland: Door verjaring eigendom strook grond gekregen?

Uitspraak Rechtbank Noord-Holland: Door verjaring eigendom strook grond gekregen?

Op 13 maart jl. deed de kantonrechter uitspraak in een verjaringszaak tussen een eiser en de gemeente Langedijk. In deze kwestie heeft de eiser een strook grond van 120 m2 in gebruik. De eiser stelt in eerste instantie dat er in het verleden (mondelinge) afspraken met de gemeente zijn gemaakt over dit gebruik en heeft verzocht de grond te kopen of te huren. De gemeente en eiser willen vervolgens de mondelinge afspraken voor een deel van het perceel vastleggen in een huurovereenkomst. Op het moment dat de huurovereenkomst ter ondertekening aan eiser werd toegestuurd doet eiser een beroep op verjaring. De kantonrechter in Alkmaar deed uitspraak in deze kwestie.

Eis

Bij de kantonrechter eist de eiser dat hij door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook gemeentegrond. Hij stelt dat zijn rechtsvoorgangers en vervolgens hijzelf de feitelijke macht over de grond hebben gehad, hebben ingericht en onderhouden. Volgens de eiser zijn zij deze grond voor zichzelf gaan houden met de pretentie daarvan eigenaar te zijn. Begin jaren tachtig heeft de feitelijke inbezitneming plaatsgevonden door het plaatsen van een hekwerk en het planten van struiken. Daarnaast is er een schuur geplaatst en is er een vijver aangelegd. Eiser stelt dat er geen afspraken met de gemeente zijn gemaakt in het verleden, ook niet door zijn rechtsvoorgangers.

Verweer Gemeente

Gemeente Langedijk betwist de eis en stelt dat zij eigenaar is van de grond. De eiser is slechts houder van de grond. Volgens de gemeente is er namelijk geen pretentie van eigendom, geen feitelijke macht en geen sprake van ondubbelzinnig bezit. Ook is volgens de gemeente de (onafgebroken) termijn van 20 jaar niet doorlopen. Daarnaast heeft de eiser het eigendomsrecht van de gemeente erkend door een verzoek in te dienen bij de gemeente om de strook grond te kopen of te huren.

Beoordeling

In de beoordeling komt de kantonrechter tot de conclusie dat de gemeente eigenaar is van de strook grond. Bij de beoordeling kijkt de rechter wie het oorspronkelijke eigendom heeft zoals dat beschreven is in het Kadaster. Hij bespreekt het wettelijk kader en beoordeelt of het bewijsmateriaal voldoet aan de wettelijke eisen voor bezit en eigendomspretentie. Tot slot beoordeelt de rechter nog de eerder gemaakte afspraken die volgens eiser zijn gemaakt met de gemeente.

Oorspronkelijk eigendom

Uit het Kadaster blijkt dat  de Gemeente Langedijk oorspronkelijk eigenaar is van de strook grond. De gemeente heeft de strook grond ook niet overgedragen. Het eigendom van de gemeente kan alleen over zijn gegaan als een ander het bezit heeft overgenomen. De rechter zegt hierover dat ‘inbezitneming door de één leidt tot bezitsverlies van de ander’.

Wettelijk kader

In artikel 3:105 lid 1 BW staat dat: ‘Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.’

Artikel 3:314 lid 2 BW bepaalt de aanvang van de verjaringstermijn: ‘De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden.’

Artikel 3:107 lid 1 BW bepaalt dat bezit betekent dat iemand het goed voor zichzelf houdt. Dit moet volgens artikel 3:108 BW worden beoordeeld aan de hand van de verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels inzake het bezit en op grond van de uiterlijke feiten.

Volgens de verkeersopvatting moet de aard en bestemming van het betrokken goed in aanmerking worden genomen. Bij de beoordeling van bezit moet ook worden gekeken naar de vereisten ‘ondubbelzinnigheid’ en ‘openbaar’.[1]

Van ondubbelzinnig bezit is sprake als de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan dan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn.[2] Eerst dient de grond door de eiser in bezit te worden genomen. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn hiervoor volgens artikel 3:113 lid 2 BW onvoldoende. De machtsoefening moet zodanig zijn dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke eigenaar teniet wordt gedaan.[3]

Bezit en bewijsmateriaal

De kantonrechter vindt dat er geen sprake is van inbezitneming. Hiermee wordt niet voldaan aan de vereisten voor verjaring en slaagt het beroep op verjaring niet. Volgens de kantonrechter blijkt uit het aangeleverde bewijs dat de eiser de grond voor zichzelf is gaan houden.

Het plaatsen van een hekwerk en het planten van coniferen daartussen blijkt niet uit de ongedateerde foto’s die de eiser aanlevert. Op de foto’s uit 2011 zie je de situatie wel, maar deze foto’s laten niet de periode zien waarin de verjaring zou moeten hebben plaatsgevonden. De inbezitneming zal daarom moeten blijken uit de verklaringen die eiser heeft aangeleverd.

De rechtsvoorganger verklaart dat ze de strook grond met een hekwerk heeft afgezet en met coniferen heeft beplant en vervolgens deugdelijk is gaan onderhouden. Uit deze verklaring blijkt volgens de kantonrechter geen ondubbelzinnig bezit.

De buren van de eiser verklaren dat de eigenaar van de woning de strook al meer dan 20 jaar in gebruik heeft en dat de strook grond onderhouden wordt. Ook dit ziet de rechter niet als feitelijke inbezitneming met eigendomspretenties, met als doel eigenaar te zijn.

Eerder gemaakte afspraken

Ondanks dat het beroep op verjaring niet slaagt, gaat de kantonrechter nog wel in op het feit dat de eiser een verzoek heeft ingediend bij de gemeente om de strook grond te kopen of te huren. De kantonrechter haalt hierbij de uitspraken van het hof in 2015 en de Hoge Raad in 2016 aan. De rechter benadrukt nogmaals dat een verzoek om de grond te kopen of te huren onverenigbaar is met de eigendomspretentie.

Een beroep op een gebrek aan juridische kennis, wat de eiser aanhaalde, mag hierbij niet snel worden gehonoreerd. In de akte van levering stond dat de eiser eigenaar werd van een perceel van 162 m2. Het in gebruik genomen perceel is bijna net zo groot, namelijk 120 m2. Van de eiser had verwacht mogen worden dat hij dit verschil kon zien. Hier is geen bijzondere kennis van het recht voor nodig.

Indien de verjaring al was voltooid vóór de eiser het verzoek aan de gemeente had gedaan, moest uit het verzoek blijken dat hij de desbetreffende grond kennelijk niet door zijn rechtsvoorganger in eigendom geleverd heeft gekregen en dat hij het vervolgens evenmin is gaan houden voor zichzelf.[4] Hierin is de eiser niet geslaagd.

Conclusie

Uit deze uitspraak blijkt dat het bij de beoordeling van een beroep op verjaring erg belangrijk is om te beoordelen of degene die een beroep doet op verjaring van grond, de pretentie had om eigenaar te zijn van de strook grond. Als degene die een beroep op verjaring doet een verzoek bij de gemeente heeft ingediend om de grond te kopen of te huren, is dit volgens de rechter onverenigbaar met de  eigendomspretenties. Indien de verjaringstermijn voorafgaand aan een dergelijk verzoek tot koop of huur voltooid is, moet uit het verzoek blijken dat de verzoeker de grond kennelijk niet geleverd heeft gekregen door zijn rechtsvoorganger en de grond evenmin is gaan houden voor zichzelf.

[1] HR 24 februari 2017 ECLI:NL:HR:2017:309

[2] HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993: ZC0826

[3] HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743

[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 april 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:1487 r.o. 3.3.5 en vervolgens HR 8 juli 2016 ECLI:NL:HR:2016:1469

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *