Update jurisprudentie verjaring gemeentegrond

Update jurisprudentie verjaring gemeentegrond

In de eerste maanden van 2020 zijn al een aantal interessante arresten gewezen over de verjaring van het eigendom van (gemeente)grond. Hieronder volgen in het kort de belangrijkste ontwikkelingen.

Verjaring te goeder trouw sneller aangenomen?

Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft een tweetal arresten gewezen waarin verjaring te goeder trouw ex. Artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek wordt toegewezen. Zo oordeelt het hof in haar arrest van 21 januari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:531)

dat het verschil in bestrating op de oprit kan worden opgevat als een feitelijke situatie die voldoende duidelijkheid verschaft over de erfgrens. Volgens het hof was er in deze zaak sprake van een duidelijk verschil in bestrating, en de rechtsvoorgangers hebben een bordje met een ‘P’ en de naam van hun bedrijf geplaatst. Ook hier geldt dat de plaatselijke situatie voor de huidige bewoners voldoende reden opleverde op om te mogen aannemen dat het perceel de veronderstelde omvang had en als zodanig geheel toebehoorde aan de verkopers. Dat zij bij de aankoop van de woning in 2000 geen onderzoek hebben gedaan naar de kadastrale kaarten, staat volgens het hof niet in de weg aan een beroep op de goede trouw.

In het arrest van 4 februari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:933) gaat het hof nog iets verder. In deze zaak staat vast dat de kopers bij de aankoop van de woning in beschikten over de kadastrale kaart, doordat deze onderdeel uitmaakte van de verkoopbrochure. Volgens het hof leidt dit er echter niet toe dat er geen sprake is van goede trouw, ook al was op de kaart te zien dat de grens eigenlijk in een recht lijn behoort te lopen. Het ging in deze zaak om een vrij smalle strook van ca. 20 vierkante meter. De strook vormde één geheel met de rest van de tuin en was afgesloten met een poort. Het hof oordeelt dat de eis van goede trouw niet zo ver gaat niet zo ver dat van de kopers “gevergd moet worden dat – waar de feitelijke situatie geen vragen oproept – zij de kadastrale kaart nauwgezet onderzoekt, vergelijkt met de werkelijk situatie en op basis van een relatief beperkte afwijking al over zou moeten gaan tot nader (kadastraal) onderzoek naar het eigendomsrecht.”

Het bestaan van goede trouw stond in deze zaak tevens in de weg aan het toewijzen van de vordering tot schadevergoeding als gevolg van het verlies van eigendom door verjaring.

Verschil oordeel particuliere grond versus publieke grond

In 2016 verschenen er al een aantal arresten van het gerechtshof Den Bosch waarin werd aangenomen dat van verjaring van het eigendom van gemeentegrond niet snel sprake is. Deze lijn is sindsdien ook door de andere gerechtshoven en door de Hoge Raad doorgezet in de jurisprudentie. Het gerechtshof Amsterdam deed op 7 januari 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:27) een uitspraak waarin nogmaals werd bevestigd dat van in bezitneming van gemeentegrond niet snel sprake is en dat deze situatie niet zonder meer op één lijn kan worden gesteld met de situatie waarin het gaat om twee aan elkaar grenzende particuliere percelen. In het slot van rechtsoverweging 3.8 oordeelt het hof:

“Daar komt nog bij dat het in het onderhavige geval om een perceel grond gaat van een particuliere eigenaar dat grenst aan grond van de Gemeente. Die situatie kan niet zonder meer op één lijn worden gesteld met het geval dat twee percelen van particulieren aan elkaar grenzen, onder meer niet omdat, naar feit van algemene bekendheid is, publieke grond – al dan niet oogluikend toegestaan – door particulieren niet zelden (mede) wordt benut voor publieke doeleinden, zoals in het onderhavige geval in het kader van het mogelijk maken van parkeergelegenheid. Dergelijke gedragingen zullen daarom niet snel de conclusie (kunnen) wettigen dat de Gemeente daaruit niet anders kan afleiden dan dat de gebruiker eigenaar van de betreffende strook grond pretendeert te zijn.”

In deze zaak werden de door de bewoners verschillende machtsuitoefeningen verricht: sinds 1979 het bestraten en gebruiken van de strook grond als inrit en parkeerplaats en in 1994 het plaatsen van een muur aan beide zijden van de strook grond. In 2001/2005 is tot slot aan de voorzijde een poort geplaatst. Volgens het hof is de grond met het plaatsen van de poort pas in bezit genomen, omdat de grond vanaf dat moment daadwerkelijk ontoegankelijk was gemaakt. Sinds het plaatsen van de poort zijn er echter nog geen 20 jaren verstreken, waardoor van verjaring volgens het hof geen sprake is.

De vraag is hoe deze uitspraak zich verhoudt tot het arrest van de Hoge Raad van 4 september 2015 (ECLI:NL:HR:2015:2463), waarin werd aangenomen dat er ook sprake kan zijn van extinctieve verjaring wanneer er al vóórdat de bewoners bezitter van de strook werden, sprake was van een onrechtmatige toestand waarvan de onmiddellijke opheffing door de Gemeente kon worden gevorderd, waarvan het bezit de voortzetting is en er sinds het ontstaan van een dergelijke toestand al twintig jaren zijn verstreken. Beargumenteerd zou kunnen worden dat er geen sprake is geweest van een onrechtmatige toestand, omdat de gemeente het gebruik van de grond voor publieke doeleinden (parkeerplaats) oogluikend heeft toegestaan.

Mr. Deirdre Swiers

Heeft u vragen over bovenstaand of over een verjaringskwestie? Neem dan contact met ons op door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl.