Verjaring onterecht gebruikt om grond over te dragen?

Verjaring onterecht gebruikt om grond over te dragen?

Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 februari 2021
ECLI:NL:GHARL:2021:1684

Inleiding

Dit is een bijzondere zaak tussen twee broers en zussen over de grens tussen de percelen waarop zij wonen. De percelen grond waren eigendom van de gemeente, de vader van de zussen had met de gemeente afspraken over het gebruik van de grond. De gemeente heeft beide zussen de helft van het perceel te koop aangeboden. Uiteindelijk heeft de ene zus haar deel van de gemeente gekocht, terwijl de andere zus haar deel van het perceel in eigendom heeft gekregen doordat de gemeente bij wijze van schikking heeft ingestemd met verjaring.

Uiteindelijk hebben beide zussen financieel gezien evenveel bijgedragen aan het perceel, doordat de koopsom van de ene zus bestond uit de begrootte saneringskosten en de andere zus volgens de schikkingsovereenkomst verantwoordelijk is voor de wettelijke saneringsplicht van het perceel. Wat deze zaak zo bijzonder maakt, is dat de gemeente bij wijze van schikking instemt met verjaring, terwijl verjaring van rechtswege ontstaat als aan de eisen is voldaan.

Inschrijving verjaring

Tijdens de procedure is wel aangevoerd dat verkrijging door verjaring niet aan de orde zou zijn. Het gerechtshof oordeelt hierover als volgt:

“4.8. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben nog aangevoerd dat er, kort gezegd, nimmer door tijdsverloop sprake is geweest van verjaring op grond van de wet, maar dit standpunt verwerpt het hof.

Ook als er – zoals door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aangevoerd – slechts sprake is van een schikkingsovereenkomst tussen de gemeente en [appellant] en [appellante] waarbij gebruik is gemaakt van het instrument verjaring, staat dit niet in de weg aan het feit dat [appellant] en [appellante] met instemming van de gemeente door verjaring (artikel 3:105 lid 1 juncto 3:306 BW) het perceel [a-straat] 14a hebben verkregen.

4.9. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad geldt bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf. Het komt aan op de in de akten tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akten gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio hiervan moet worden gezocht in de bescherming van derden, die moeten kunnen afgaan op wat in de openbare registers over registergoederen is opgenomen. In het verlengde van deze ratio moet worden aangenomen dat bij de uitleg van leverings- en vestigingsakten een beperking geldt ten aanzien van de in aanmerking te nemen gegevens. Deze zullen objectief (voor derden) uit dan wel aan de hand van de ingeschreven akten kenbaar moeten zijn.”

Conclusie

Volgens het gerechtshof is het feitelijk mogelijk om, ook als niet aan de wettelijke eisen is voldaan, via de rechtsfiguur van verjaring het eigendom van grond kadastraal over te dragen. Omdat zuiver gezien niet aan de eisen van verjaring is voldaan, is dit wat mij betreft geen juiste oplossing. De gemeente had er beter voor kunnen kiezen om een vaststellingsovereenkomst te sluiten, met daarin afspraken die betrekking hebben op de overdracht van de grond. Zo hadden ze er bijvoorbeeld voor kunnen kiezen om de saneringsverplichting als tegenprestatie op te nemen, waardoor de grond onder de titel ‘koop’ overgedragen had kunnen worden. Dit was zuiverder geweest.

Mvr. Mr. D. (Deirdre) Swiers

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100.