Wat is pacht en welke vormen zijn er?

Pacht

Inhoud pacht

Pacht is geregeld in Titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Pacht is de overeenkomst, waarbij (een gedeelte van) een onroerende zaak in gebruik wordt gegeven voor een bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw, waar een tegenprestatie – zoals het betalen van een geldbedrag – tegenover staat. Artikel 3:312 BW zet vervolgens uiteen wat onder landbouw verstaan wordt, namelijk: akkerbouw, weidebouw, veehouderij, pluimveehouderij, tuinbouw (waaronder fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen), de teelt van griendhout en riet en elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van bosbouw.

Bedrijfsmatig uitoefening versus hobbymatige uitoefening van landbouw

Om van pacht te kunnen spreken moet dus sprake zijn van een “bedrijfsmatige” uitoefening van landbouw. Dit betekent dat bijvoorbeeld een hobbymatige uitoefening van landbouw niet voldoende is om van pacht te kunnen spreken. De uitoefening van de landbouw is bedrijfsmatig indien sprake is van een agrarische onderneming met economische activiteiten die gericht zijn op winst door de uitoefening van landbouw. Dit klinkt simpel, maar het onderscheid tussen bijvoorbeeld hobbymatige gebruik van (agrarische) gronden of bedrijfsmatig gebruik van (agrarische) gronden is niet altijd duidelijk te maken. Er zijn hierin grijze gebieden. Het is echter wel belangrijk te achterhalen of sprake is van een bedrijfsmatige uitoefening van landbouw of juist niet. Afhankelijk hiervan is het immers de vraag of dat het afsluiten van een pachtovereenkomst toegestaan is.

Pacht versus huur

Naast pacht bestaat er ook nog ‘huur”, geregeld in Titel 4 van Boek 7 van het BW. Blijkens artikel 7:201, eerste lid, BW is huur de overeenkomst waarbij (een gedeelte van) een zaak in gebruik wordt gegeven, waar een tegenprestatie – zoals het betalen van een geldbedrag – tegenover staat. Bij huur worden daarmee geen eisen gesteld aan de wijze van uitoefening van de verhuurde zaak. Dit heeft tot gevolg dat als iets niet onder pacht gebracht kan worden (bijvoorbeeld als er geen sprake is van een bedrijfsmatige uitoefening van landbouw) het onder huur geschoven zou kunnen worden.

In de praktijk komt het wel eens voor dat een huurovereenkomst wordt afgesloten voor een bedrijfsmatige uitoefening van landbouw. Dit kan onbewust gebeurd zijn (met de goede bedoelingen en/of door het ontbreken van kennis), maar het kan ook zijn dat dit wordt gedaan om zo de pachtwetgeving te ontlopen (bijvoorbeeld indien de huurbepalingen in die situaties gunstiger zijn). Dit is echter niet toegestaan. Als sprake is van pacht, dan ben je daarmee automatisch gebonden aan de pachtwetgeving. Sluit je toch een huurovereenkomst af, terwijl sprake is van een bedrijfsmatige uitoefening van landbouw, dan is juridisch gezien sprake van een pachtovereenkomst waarvoor de pachtbepalingen automatisch van toepassing zijn. Het op die manier omzeilen van de pachtwetgeving is daarmee dus niet mogelijk en kan zorgen voor vervelende situaties (aangezien later blijkt dat niet de voor ogen zijnde huurbepalingen gelden, maar die van pacht). Je kunt hier dan ook te maken krijgen met verstrekkende gevolgen voor jou als eigenaar van de grond.

Pachtvormen

Als vaststaat dat van pacht sprake is, dan dient nog vastgesteld te worden van welke pachtvorm sprake is. Voor de verschillende pachtvormen gelden namelijk verschillende wettelijke bepalingen.

Binnen pacht heb je te maken met verschillende vormen, namelijk: reguliere pacht, geliberaliseerde pacht voor los land, teeltpacht (pacht voor los land voor één- of tweejarige teelten, waarbij vruchtwisseling noodzakelijk is), natuurpacht (pacht binnen reservaten) en pacht van geringe oppervlakten (pacht van 1 ha. of minder).

De reguliere pacht en geliberaliseerde pacht zijn de meest voorkomende pachtvormen. Hieronder worden een aantal verschillen en gelijkenissen tussen deze vormen weergegeven.

Reguliere pacht

Reguliere pacht kan worden afgesloten voor alle pachtobjecten, zoals: land, hoeves, agrarische woningen en losse agrarische bedrijfsgebouwen. De duur van deze pachtovereenkomst is voor een hoeve minimaal twaalf jaar en voor los land minimaal zes jaar. Het afsluiten van een pachtovereenkomst voor een kortere duur is mogelijk, maar dan is de toestemming van de Grondkamer vereist.

Voor reguliere pacht gelden specifieke regels, zoals:

  • Automatische verlenging van zes jaar (het continuatierecht);
  • De pachtprijs is aan een maximum gebonden, jaarlijks vastgesteld door de Rijksoverheid (afhankelijk van de ingangsdatum van de overeenkomst);
  • Bij het einde van de pachtovereenkomst kan de pachter een eventuele vergoeding vragen voor aangebrachte verbeteringen en de daardoor ontstane waardevermeerdering van de grond (het melioratierecht);
  • Koop breekt geen pacht;
  • Overlijden breekt geen pacht;
  • Voorkeursrecht (bij het voornemen van vervreemding van (een gedeelte van) het object moet pachter eerst deze mogelijkheid geboden worden); en
  • Indeplaatsstelling van een naaste in de positie van de pachter.

Geliberaliseerde pacht

Geliberaliseerde pacht kan alleen voor los land (zonder bedrijfsgebouwen) worden afgesloten. Bij een geliberaliseerde pacht bestaat er – vanwege het lagere aantal wettelijke bepalingen – meer vrijheid dan bij reguliere pacht. Zo is het afsluiten van een pachtovereenkomst voor minimaal zes jaar niet vereist. Ook is het – bij ‘reguliere pacht’ aan bod gekomen – continuatierecht niet van toepassing. Dit betekent dat na afloop van de pachtperiode geen automatische verlenging plaatsvindt. Daarnaast zijn bij geliberaliseerde pacht het voorkeursrecht en de indeplaatsstellingsrecht niet van toepassing en zit er bij een pachtperiode van korter dan zes jaar geen maximum aan de pachtprijs, zoals dat bij reguliere pacht wel het geval is.

Gelijkenissen tussen reguliere en geliberaliseerde pacht

Naast verschillen tussen deze twee vormen zijn er ook gelijkenissen. Voor beide pachtvormen dient de pachtovereenkomst namelijk schriftelijk goedgekeurd te worden door de Grondkamer en is er door partijen een schriftelijke vastlegging te vorderen. Is de schriftelijke goedkeuring van de Grondkamer niet afgegeven, dan wordt de overeenkomst geacht te zijn aangegaan voor onbepaalde tijd. Daarom is het heel belangrijk dat de schriftelijke goedkeuring van de Grondkamer gevraagd wordt.

Advies nodig?

Bovenstaande is slechts een kleine greep uit het pachtrecht. Pachtrecht is complex en er zijn veel (ingewikkelde) regels. De belangen van pachters en verpachters zijn vaak groot en als de regels niet worden nageleefd of de kennis ontbreekt kan dit grote gevolgen hebben.

Denise van der Veer

Staat u op het punt om een overeenkomst aan te gaan, te verlengen of te beëindigen waarbij mogelijk sprake is van pacht en heeft u hierbij advies nodig? Wij helpen u graag! Neem contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100 of dien uw vraag in via onze adviesdesk.