Welke opties heeft een gemeente wanneer bedrijfsruimte verkeerd wordt gebruikt?

Welke opties heeft een gemeente wanneer bedrijfsruimte verkeerd wordt gebruikt?

Welke opties heb je als gemeente wanneer jouw bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW verkeerd (als 7:290 BW ruimte) wordt gebruikt?

Een gemeente koopt in het kader van gebiedsontwikkeling meerdere bedrijfspanden op van een commerciële partij. De bedrijfspanden worden gekocht in verhuurde staat, waarbij de huurovereenkomsten gelijktijdig met het eigendom van de objecten overkomen naar de gemeenschappelijke vastgoedportefeuille.

Al deze panden zijn verhuurd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Bij de interne overdracht en opname van de panden in de eigen vastgoedadministratie blijkt bij het bedrijfsbezoek, dat één van de panden over een voor het publiek toegankelijke (winkel)ruimte beschikt. Ook is op de locatie een kassa aanwezig voor het ter plaatse afrekenen van producten.

Onderscheid 290- en 230a bedrijfsruimte en de juridische consequenties

Uit deze casus blijkt dat het erg belangrijk is om voor het opstellen van de overeenkomst goed voor ogen te hebben wat de bedoelingen van partijen is en waar het gehuurde voor zal worden gebruikt. Je kunt hier twee situaties onderscheiden:

1. Is het gebruik pas na het ingaan van de overeenkomst veranderd van 230a naar 290? Dan is er sprake van strijdigheid met de overeengekomen bestemming. Er ontstaat dan geen 290-overeenkomst. Verhuurder kan huurder aanspreken op het onjuiste gebruik  en eventueel de overeenkomst ontbinden als huurder het gebruik niet aanpast.

2. De bedrijfsruimte wordt al sinds het ingaan van de overeenkomst als winkel gebruikt en de toenmalige verhuurder heeft de verkeerde overeenkomst gesloten. In dat geval is er inderdaad sprake van een onjuiste overeenkomst en zijn van rechtswege de 290-regels van toepassing.

Het is echter niet aan de huurder en verhuurder om te bepalen welke regels op de huurovereenkomst van toepassing zijn. De inhoud en de wijze waarop de overeenkomst door partijen wordt uitgevoerd, zijn bepalend.[1]

De bestemming van het gehuurde is leidend

Een van de punten waarop een 290-bedrijfsruimte zich van een 230a-bedrijfsruimte onderscheidt, is de bestemming van het gehuurde in de overeenkomst.[2] Meer concreet: wat hebben partijen bij het sluiten van de overeenkomst bedoeld en wat hebben zij afgesproken. Het feitelijk gebruik wordt hierbij uitdrukkelijk meegewogen.[3] Voorts noemt art. 7:290 lid 2 BW een aantal bedrijven uitdrukkelijk, waaronder de categorie kleinhandelsbedrijf. Hierbij gelden twee belangrijke eisen: het moet gaan om een voor publiek toegankelijk lokaal en bestemd zijn voor de rechtstreekse levering van zaken en diensten. Met als aanvulling dat er een verkooppunt ten opzichte van het publiek moet zijn. Het is derhalve niet juist als vereiste te stellen dat er een besloten lokaal of ruimte moet zijn.[4]

Ook in het geval er wel sprake zou zijn van een 290-regime, dan is het belangrijk om vast te stellen wanneer dit is gebeurd. De opzegtermijnen en beschikbare opzeggingsgronden van het 290-regime zijn totaal verschillend van die in het 230a-regime. Dit is alleen anders wanneer je een ROZ model gebruikt.[5] Het ROZ-model voor 230a bedrijfsruimte sluit namelijk aan bij de 290-regels.

Vanwege de op essentiële punten inhoudelijk volledig verschillende wettelijke regelingen bij elk van de categorieën is een scherpe afbakening van groot belang. In de praktijk levert dat regelmatig moeilijkheden op. Heeft u advies nodig het opstellen van huurovereenkomsten voor zowel 290- als 230a bedrijfsruimtes? Onze adviesdesk ondersteunt u graag.

—————————–

[1] ECLI:NL:HR:2019:2034

[2] Te onderscheiden van de publiekrechtelijke bestemming van het pand.

[3] G.M. Kerperstein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu 2019, p. 428

[4] ECLI:NL:HR:1983:AG4645

[5] De Raad voor Onroerende Zaken is een platform voor professionele partijen in het vastgoed, partijen die eigenaarsbelangen vertegenwoordigen, vastgoed ontwikkelen en/of realiseren, bemiddelen bij de verhuur van vastgoed of professionele diensten leveren aan deze partijen.